Комплекс мероприятий по благоустройству г. Уфы

Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 20 декабря 2004 года "О праздновании 450-летия добровольного вхождения Башкирии в состав России" утвержден план основных мероприятий по его проведению. В разделах II и IV Плана мероприятий предусматривается строительство ряда объектов, имеющих исключительно важное значение для социально-экономического развития республики. В целях осуществления мероприятий принято распоряжение Правительства Республики Башкортостан, в котором определены государственные заказчики и заказчики-застройщики объектов и лица, ответственные за проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объектов, из числа первых руководителей строительного комплекса.

В перечень строящихся объектов включена реконструкция Монумента Дружбы, установленного в 1965 году, и более 40 объектов здравоохранения, образования и социальной сферы, объекты транспортной инфраструктуры: пассажирский комплекс станции "Уфа", аэровокзал и гостиница в Международном аэропорту "Уфа", а также объекты культурного и спортивного назначения: Дом дружбы народов Республики Башкортостан, ипподром "Акбузат", универсальная спортивная арена "Уфа-Арена".

В перечень строящихся объектов включены реконструкция зданий учреждений культуры, здравоохранения, образования республиканского значения - Республиканского русского театра драмы, киностудии "Башкортостан", Башкирского академического театра драмы имени М.Гафури, Республиканской клинической больницы им. Куватова, Башкирской республиканской гимназии-интерната N 1 им. Гарипова, а также строительство хирургического корпуса Республиканской клинической больницы им. Куватова, больничного комплекса противотуберкулёзного диспансера, Республиканской психиатрической больницы.

В перечне строящихся объектов - 7 объектов дорожного строительства, 5 объектов водоснабжения и канализации, 5 - гидротехнического строительства.

В соответствии с Планом мероприятий на территории республики и особенно на подъездах к столице - г. Уфе планируется построить ряд объектов дорожного хозяйства, обеспечивающих решение проблем, связанных с увеличением пропускной способности автомобильных дорог, а также сообщением с социально значимыми объектами здравоохранения, истории и культуры Башкортостана.

Так, планируется реконструкция автодороги Нефтекамск - Дюртюли, являющейся одной из основных магистралей, обеспечивающих сообщение с северными районами республики, будет осуществлен ввод подъездной автодороги к санаторию "Танып" в Аскинском районе, к пещере "Шульган Таш" в Бурзянском районе, а также дороги в Баймакском районе, дающей выход из зауральской части республики на трассу Магнитогорск - Ира.

На подходах к г.Уфе, где имеется наибольшая транспортная нагрузка, в частности в районе микрорайона Затон, планируется выполнить работы по строительству его обхода, примыкающего к федеральной автодороге М-7 "Волга" и являющейся по сути ее продолжением, с выходом на мост через р.Белая. Ввод объекта позволит значительно разгрузить въезд в город и улучшить экологическую обстановку в микрорайоне Затон.

Аналогичную проблему решает реконструкция подъезда к микрорайону Шакша, при этом, с учетом строительства путепроводных развязок через железнодорожные пути, на данном участке обеспечивается повышение безопасности движения. Оба эти объекта находятся в северной части столицы.

Что касается южных подходов к г.Уфе, здесь основная нагрузка приходится на федеральную трассу М-5 "Урал", а также автодорогу, которую по параметрам интенсивности движения также вполне можно отнести к уровню федеральных - Уфа-Оренбург. Здесь планируется, во-первых, выполнить работы по повышению категории автомагистрали М-5 "Урал" Самара-Уфа-Челябинск на участках от КПМ в районе Демы до п.Зинино, при этом обеспечив также реконструкцию подъезда к аэропорту по Оренбургскому тракту.

Необходимы также работы по уширению участка дороги Уфа-Оренбург, от развязки с трассой М-5 "Урал" непосредственно до въезда в город по мосту через р.Белая. Кроме того, для разделения транспортных потоков, идущих в направлении Самара-Уфа-Челябинск и Уфа-Оренбург предлагается построить мостовой переход через р.Уфа в районе Каменной переправы (Кузнецовский затон) с выходом на трассу М-5 "Урал" в районе п.Зинино.

3.3. Рынок коммерческой недвижимости г. Уфы^*

Состояние потребительского рынка и рыночная инфраструктура города в текущем году характеризуются стабильностью, насыщенностью торговой сети основными товарами, ростом объема продаж.

Развитие экономики ведет к открытию новых торговых объектов, которые нуждаются в складских помещениях, налаживается производство, открываются новые офисы и объекты сервиса населения. Соответственно, развитие экономики напрямую влияет на развитие коммерческой недвижимости.

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости г. Уфы в активном обороте находятся самые разнообразные объекты коммерческой недвижимости: офисные здания, производственно-складские комплексы, торговые площади, объекты сервисного обслуживания и другие.

Наибольшим спросом на рынке коммерческой недвижимости пользуются офисные помещения под торговлю и складская недвижимость.

Цены во всех случаях напрямую зависят от района расположения: чем ближе к центру, тем дороже.

Как и раньше, наиболее востребована центральная часть города, треть объектов спроса приходится на этот район, примерно одинаковое количество востребованных площадей в Зеленой Роще, Черниковке и на Проспекте.

По типам объектов предложения распределены равномерно. Число предложений нежилых помещений в административных и в жилых зданиях, а также в виде отдельностоящих зданий примерно одинаково.

По нашим данным, рынок аренды нежилых помещений намного активнее, чем рынок продаж. Растет количество желающих не продать, а именно сдать в аренду помещение, так как это гарантирует постоянный доход. Чаще всего на рынке реализуется прямая аренда, когда договариваются хозяин и арендатор, пусть иногда и через агентство. Варианты субаренды также имеют место. В основном это те случаи, когда основные хозяева или арендаторы принимают решение потесниться и поправить свое финансовое положение сдачей в аренду и субаренду излишек арендуемых площадей. Изучение спроса показало, что спрос на арендуемые площади в два раза превышает спрос на объекты, приобретаемые в собственность.

Офисная недвижимость

Продолжающийся экономический рост способствует росту спроса на офисные помещения как со стороны компаний, увеличивающих численность сотрудников, так и за счет прихода новых игроков.

Рассмотрев время экспозиции офисных помещений на рынке недвижимости, обнаружились две особенности: среди предлагаемых объектов преобладают помещения, которые пришли на рынок еще в начале года и до сих пор не реализованы, вторая особенность – то, что летом на рынке появилось больше объектов, чем за весенний период.

Спрос на офисные помещения по-прежнему достаточно высок. Среди основных факторов, влияющих на эту ситуацию, является недостаточное количество предложения качественных офисных площадей.

Предложения рынка готовых помещений – это в основном недавно построенные здания или реконструированные объекты. Для нашего города характерно очень малое количество специализированных офисных центров.

Большинство из них – это объекты класса В – новые офисные здания, но с недостаточным уровнем инженерных систем инфраструктуры обслуживания, нехваткой необходимого количества парковочных мест.

Определенная часть офисных площадей в городе – это встроенные нежилые помещения в жилых зданиях, которые классификации не подлежат. Однако большинство из них располагается в строящихся домах с хорошим местоположением, свободными планировочными решениями и современной инженерной инфраструктурой, поэтому условно может быть отнесено к классу Е^[2].

На рынке офисных помещений существует довольно большой ценовой выбор в зависимости от качества предлагаемых зданий и имеющейся инфраструктуры. Особенно ценятся отдельно стоящие здания с удобными подъездными путями. Окраины города менее привлекательны для размещения офисов, и владельцы собственного бизнеса предпочитают накопить средства и постепенно «переселиться» в центр, где деловая активность намного выше. Однако, предприниматели начитают всерьез задумываться о возможности переезда из центра, влекомые более низкими арендными ставками и реконструкцией системы общественного транспорта вместе с дорожной инфраструктурой и бурным развитием отдельных микрорайонов города.

Анализируя спрос, можно сделать вывод о распределении на аренду и покупку офисных помещений приблизительно 50/50, посмотрев на следующую диаграмму можно видеть, что около половины необходимых площадей приходится на помещения до 50 кв. м.

На рынке в основном предлагались офисные помещения размером от 30 до 600 кв. м.

Офисные помещения предлагались от 19,5 тыс. руб. за кв. м до 42 тыс. руб. (в центральных районах города) за 1 кв. м. Стоимость офисных площадей с евроремонтом, кабельным или спутниковым телевидением, сигнализацией, системой видеоконтроля достигает в отдельных случаях 50-55 тыс. рублей за 1 кв. м, что пока еще является скорее исключением, чем правилом. Средняя цена помещений с хорошим ремонтом держится на уровне 33-35 тыс. руб. за кв. м.

На центральных улицах (Ленина, К. Маркса, проспект Октября, Первомайская и т.д.) наиболее отчетливо проявляется тенденция перехода помещений первых этажей жилого фонда в нежилой и, наверное, недалек тот день, когда мы будем наблюдать сплошь офисные и торговые помещения на первых этажах жилых домов, выходящих на «красную линию». Стоимость продажи 1 кв.м коммерческих площадей постепенно уменьшается в зависимости от степени удаленности от центра города.

Активно развивается и рынок офисных помещений на 1 этажах в строящихся жилых комплексах. Все чаще и чаще покупатель проявляет интерес к помещениям на первых этажах в строящихся домах, пригодных под офисы и магазины. При этом заметно возросло долевое участие в строительстве. Если строящийся дом расположен в хорошем месте, то к моменту приемки госкомиссией, как правило, все нежилые помещения в нем уже распроданы.

Они востребованы арендаторами по ряду причин:

¾ эти помещения имеют удобные или оригинальные планировочные решения,

¾ как правило, эти помещения имеют отдельный вход,

¾ арендатор «не страдает» от большого количества фирм-«соседей»,

¾ как правило, предоставляется бесплатная парковка,

¾ такие офисы предоставляют возможность круглосуточного ведения бизнеса, на что в некоторых офисных центрах есть ограничения.

Аренда

Ситуация на рынке аренды офисных помещений складывается следующая: помещения с хорошим ремонтом либо евроотделкой в центре города в зависимости от выхода на «красную линию» и предлагаемого этажа сдаются в аренду в среднем по цене от 600 руб. за 1 кв. м в месяц, плюс оплата коммунальных услуг, которые, обычно, оплачиваются по факту. Однако, встречаются варианты помещений с отдельным входом, евроотделкой на «красной линии», предлагаемые по цене 450-500 руб. за 1 кв. метр в месяц.

В отдаленных от центра города районах подобные помещения сдаются в аренду по цене 300-450 руб. за 1 кв. м в месяц, плюс оплата коммунальных услуг.

В сфере продажи и аренды объектов офисной недвижимости наметилась интересная тенденция – торги. Во многих случаях стоимость выкупа или аренды первоначально указывается как договорная и часто, уже непосредственно во время осмотра, хозяин помещения и потенциальный клиент, с помощью агента-посредника либо без него, обсуждают, сколько будет стоить покупка (аренда) офиса.

Торговая недвижимость

Повышение доходов населения, активизация торговли, изменение структуры предложения способствуют развитию этого сегмента рынка. Практически в каждом регионе страны вводят новые проекты, большинство из которых реализуют зарубежные компании. Немало таких проектов реализовано либо планируется в ближайшее время и в нашем городе. Вместе с тем, рынок торговых площадей города Уфы далек от насыщения.

В сфере торговой недвижимости отмечается стабильный высокий интерес к любым торговым площадям от 10-15 до нескольких сотен квадратных метров.

Предпочтительнее, чтобы магазин располагался либо в центре, либо на красной линии, и обязательно в посещаемом, т.н. «проходном» месте. Основой успеха торговой точки является удовлетворение потребностей всех заинтересованных сторон, и они должны быть учтены с самого начала. Расположение и удобство доступа – жизненно важные факторы. Удобный подъезд обусловлен не только дорогами, но и общественным транспортом.

Кроме того, отсутствие приличной автостоянки сокращает эффективность торговли на 10-12%.

Наибольшая цена предложения торговых площадей наблюдалась в Центре, на Проспекте и на улице Менделеева.

В августе торговые помещения предлагались от 12 до 40 тыс. руб. (в центральных районах города) за 1 кв. м. В отдельных случаях стоимость предложения за торговое помещение достигала 56 тыс. рублей за 1 кв. м., что пока еще является единичным предложением.

Рынок торговли города привлекает не только местные сети («Матрица», «Техно», «Форте», «Оптимаркет», «Мир инструмента», «Радуга»), но пользуется интересом крупных торговых операторов г. Москвы и других городов России («Паттерсон», «Пятерочка», «Эльдорадо», «М.Видео», «Мир», «Старик Хоттабыч», «Л’Этуаль», «ДОМО» и т.д.)

Поскольку в Уфе офисная или торговая специализация помещения выражена несколько меньше, чем, например, в Москве или Санкт-Петербурге (одно и то же помещение может использоваться и под офис, и под магазин с небольшими затратами на перепланировку и переоборудование), то разброс цен на офисные и торговые помещения сравнимого качества небольшой, и стоимость продажи и аренды торговых помещений варьируется в тех же диапазонах, что и на рынке офисной недвижимости.

Аренда.Существует прямая зависимость ставки арендной платы от профиля будущего магазина. Если арендатор будет торговать дорогими престижными автомобилями, то естественно, что аренда будет выше, чем, например, под торговлю продуктами питания. Но здесь и помещения должно быть «на высшем уровне». Под продукты или одежду эконом-класса подойдут торговые площади попроще и подешевле. Возможен вариант, когда одно и то же помещение под продуктовый магазин сдадут дешевле, чем под другие виды бизнеса.

Еще один важнейший аспект ценообразования под аренду торговой площади – готовность помещения и наличие условий для торговли: насколько хорошо сделан ремонт, какое есть оборудование, возможность его установки (подключение к сети в 380 вольт с необходимой мощностью), удобства для продавцов и обязательно – хорошие подъездные пути, парковка.

Очень часто стоимость выкупа/аренды торговых площадей складывается из цены «соседей». Собственник помещения обычно проводит несложное исследование рынка недвижимости и назначает свои ставки. Так что у покупателя или арендатора всегда есть шанс поторговаться и снизить цену. Однако это не всегда кается крупных торговых центров, где ставки обычно уже утверждены и зависят от предлагаемого этажа и качества отделки помещений. Но не надо забывать, что всегда в переговорах между собственником здания и потенциальным клиентом присутствует человеческий фактор, и здесь многое будет зависеть от умения сторон вести переговоры.

Средняя стоимость 1 кв. м. арендуемых торговых площадей в 2005г. составила 630 руб. за 1 кв. м. в месяц, с разбросом цен от 200 до1500 руб. за 1 кв. м. в месяц.