Выводы по затратному подходу

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, округленно составляет 13579000 рублей (Тринадцать миллионов пятьсот семьдесят девять тысяч рублей) с учетом НДС.

5.2. Подход к оценке по сравнимым продажам

При применении этого подхода стоимость объекта оценки недвижимости определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При сравнительном анализе АЗС учитываются следующие особенности этого объекта:

¾ АЗС не используется как типичный объект недвижимости для получения дохода от сдачи его в аренду;

¾ При сравнительном анализе аналогов во внимание принимается основной показатель для сравнения - это количество заправочных колонок;

¾ Для сравнительного анализа используются мультипликаторы, в основу которых принимается количество заправок в среднем за отчетный период, или чистая прибыль за отчетный период.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу, т. е. объектов АЗС, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, условиям продаж, технических показателей;

- корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

На рынке были подобраны следующие аналоги:

Данные о сравниваемых объектах представлены в таблице сравнимых объектов.

Корректировочная таблица

Объяснение корректировок

В ходе анализа в цены аналогов были внесены поправки, связанные с различиями, существующими между сравниваемыми объектами и оцениваемой недвижимостью.

Отрицательные поправки (-) вносились в случае, если по данному показателю сравниваемый объект превосходит оцениваемый объект. Положительные поправки (+) вносились, если по данному показателю сравниваемый объект уступает оцениваемому.

Корректировка на цену предложения. Аналоги корректируются на 5%, т.к. они не проданы., в результате торгов происходит снижение объявленной цены не менее чем на 5%, кроме аналога №2(продан).

Корректировка на дату предложения. Аналог №2 корректируются на 5,5%, -на прогнозный индекс увеличения стоимости за три месяца. (КО-Инвест №53)

Корректировка на местоположение. Корректировка на местоположение не производится по причине того, что все аналоги и объект оценки находятся вблизи автотрасс и всегда имеют свою клиентуру.

Корректировка на количество резервуаров. Аналог №1 имеет 3 резервуара. Количество резервуаров (колонок) влияет на пропускную способность заправки; корректировка производится пропорционально наличию резервуаров.

При согласовании удельных весов всем аналогам приданы равные удельные веса.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, округленно составляет, округленно: 15256тыс. рублей (Пятнадцать миллионов двести пятьдесят шесть тысяч рублей), с учетом НДС.

Доходный подход

Доходный подход оценивает стоимость объекта как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

· качество и количество дохода, который объект оценки может принести в течение своего срока службы;

· риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Метод капитализации доходов используется, если:

· потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

· потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.