Метод дисконтирования денежных потоков

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации.

При сдаче оцениваемого объекта в аренду, кроме объектов недвижимости (зданий), в аренду должны сдаваться коммуникации и резервуары, связанные с объектом недвижимости особенностью бизнеса. Поэтому в данной работе доход от сдачи в аренду рассматривается от эксплуатации объекта как единого комплекса зданий и сооружений, т.е. получение дохода от продажи топлива.

Основные этапы процедуры оценки при доходном подходе:

1.Длительность прогнозного периода;

2. Прогнозирование величины денежных потоков при эксплуатации объекта;

3. Пересчет дохода в текущую стоимость;

4.Определение стоимости реверсии;

5.Определение текущей стоимости реверсии;

6.Определение рыночной стоимости объекта.

Прогнозирование обычно проводится на период 3-5 лет. В данной работе, учитывая цель оценки- оценка рыночной стоимости объекта для продажи, прогнозный период выбран длительностью три года. Если рассматривать недвижимость как способ размещения капитала и получения от этого потенциального дохода, то при сдаче в аренду объекта АЗС, сдается комплекс объектов недвижимости и сооружений, обеспечивающий весь технологический процесс. Доходом от сдачи в аренду может выступать доход от продажи топлива. Для этого проводится анализ доходов и расходов по объекту.

Анализ доходов произведен на основе данных о выручке от продаж топлива.

Анализ поступления доходов от продажи нефтепродуктов в 2005 году:

Реализация топлива в 2005 г. (тыс.руб.)

Всего за год выручка составила 82022тыс.руб. Объем выручки зависит от сезонности и плотности топлива.

В общем объеме выручки реализация видов топлива составила:

Выручка без учета НДС и акцизов – 57868тыс.руб.

Покупная стоимость топлива – 36161тыс.руб.

Расходы по содержанию и эксплуатации:

При прогнозировании учтены сложившиеся темпы роста стоимости нефтепродуктов в течение года, а также расходы по АЗС: условно-постоянные и условно-переменные.

Динамика изменения стоимости нефтепродуктов в 2005 году.

Расходы.

К условно постоянным относятся расходы независящие от роста объема услуг. К ним можно отнести:

Содержание обслуживающего персонала;

Налог на имущество;

Амортизационные отчисления;

Заработная плата административно управленческого персонала;

Расходы по охране объекта

К условно-переменным можно отнести расходы:

Коммунальные;

Транспортные услуги.

Условно постоянные:

Условно – переменные: