Прогноз выручки от продаж топлива по годам прогнозного периода
Анализ расходов. Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта. Операционные расходы делятся на условно постоянные и условно переменные. К условно постоянным относятся расходы независящие от роста объема услуг. К ним можно отнести: Содержание обслуживающего персонала; Налог на имущество; Амортизационные отчисления; Заработная плата административно управленческого персонала; Расходы по охране объекта К условно-переменным можно отнести расходы: Коммунальные; Транспортные услуги; Анализ расходов проведен на основе данных 2005года. Условно-переменные расходы: Покупная стоимость топлива – 29547тыс.руб. Транспортные расходы – 181тыс.руб. Итого 29728тыс.руб., или 63,21% от выручки (без НДС и акцизов). Условно постоянные расходы:
Определение ставки дисконтирования и капитализации. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежного потока. Ставка дисконтирования определяется по формуле: On = Rf + S1 + S2, где Rf = 9,75% (В качестве безрисковой ставки принято среднее значение процентных ставок по депозитам свыше года в крупных банках г. Уфы)
S1 = 5,65% (надбавка за низкую ликвидность определена по формуле):
S2 = 5,2% (надбавка за риск вложения в недвижимость определена экспертно с использованием 10-балльной шкалой риска)
Норма возврата для недвижимости
Расчет стоимости методом дисконтирования денежных потоков
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом, округленно 30616 тыс.руб.(Тридцать миллионов шестьсот шестнадцать тысяч рублей). Сведение результатов. Заключение о величине стоимости. В результате вышеизложенных расчётов получены следующие значения рыночной стоимости:
Анализируя применимость каждого метода для оценки ОБЪЕКТА, ОЦЕНЩИК пришел к следующим выводам: Затратный метод оценки ОБЪЕКТА представляет собой расчет новой восстановительной стоимости за вычетом всех форм износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценки износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты. ОЦЕНЩИК полагает, что благоразумный инвестор, учитывая социально-экономическое положение региона, состояние рынка недвижимости, затрат на получение земельного участка и новое строительство, вряд ли будет ориентироваться только на затратный подход. Метод сравнения продаж более достоверно отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Согласно общепринятой методологии при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости целесообразно в первую очередь руководствоваться результатами, полученными сравнительным подходом. Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности. Слабость доходного подхода заключена в том, что на рынке нет данных об аренде и арендных ставках всего комплекса АЗС, включающего в себя объекты недвижимости – здания и сооружения( технологические линии, резервуары, оборудование). Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает выгоды от использования объекта.
ОЦЕНЩИК пришел к выводу о том, что рыночная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки составляет: 17992000 рублей (Семнадцать миллионов девятьсот девяносто две тысячи рублей), в т.ч. НДС. Полученная оценка рыночной стоимости может в дальнейшем использоваться Заказчиком в качестве отправной точки в ходе переговоров при определении суммы возмещения ущерба при сносе объекта.
Оценщик Сарманаева Разия Губаевна
Популярное: Как распознать напряжение: Говоря о мышечном напряжении, мы в первую очередь имеем в виду мускулы, прикрепленные к костям ... Модели организации как закрытой, открытой, частично открытой системы: Закрытая система имеет жесткие фиксированные границы, ее действия относительно независимы... Личность ребенка как объект и субъект в образовательной технологии: В настоящее время в России идет становление новой системы образования, ориентированного на вхождение... Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (488)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |