Скидка на цену предложения рынка жилой недвижимости

Корректировка на качество отделки. Безусловным фактором, влияющим на стоимость жилого объекта, является наличие и уровень его внутренней отделки (ремонта). За исходное значение приняты квартиры, требующие полного ремонта, без отделки. Качество ремонта сегментировано по четырем основным категориям. Ниже представлены сводные результаты экспертного опроса в виде диапазона и средних значений стоимости.

Таблица 4 Расчетные затраты на отделочные работы различного уровня качества для жилых помещений

Результаты экспертного опроса были дополнительно подтверждены мониторингом стоимости:

- строительных отделочных материалов и элементов инфраструктуры квартир, предлагаемых на рынке города Омска;

- необходимых видов услуг на внутренние отделочные работы в городе, предоставляемых специализированными организациями в городе Омске.

В затратной части на элементы инфраструктуры квартиры и отделочные материалы включены расходы на приобретение: окон, входных и межкомнатных дверей, настенных обоев, линолеума (ламината), керамической плитки, сан. техники, натяжных потолков. При расчетах учтены соответствующие категории цен в зависимости от уровней отделки помещений.

В расходы за услуги на внутренние отделочные работы включены среднерыночные цены, сформировавшиеся на омском рынке. В категории «удовлетворительная отделка (эконом)» расходы на услуги специализированных организаций включены только по установке окон и входных/межкомнатных дверей.

Одним из важнейших факторов определяющей стоимость продажи объекта жилой недвижимости является расположение на определенном этаже здания. В случае отсутствия специфики местоположения дома (дефицит коммерческой недвижимости, видовые характеристики и т.п.) ликвидность крайних этажей в силу ряда причин, безусловно, ниже, чем средних этажей. Согласно определенному экспертным путем рейтингу значимости характеристик квартир «не первый этаж» занимает второе место и «не последний этаж» четвертое место в предпочтениях покупателей жилья. В таблице представлены соответствующие корректировки.

Таблица 5 Корректировки на этаж для жилых помещений (среднее значение)

Характеристикой, непосредственно влияющей на определение стоимости жилого объекта, является материал несущих стен дома. «Монолит» - жилые здания на монолитно-каркасной основе, в том числе – облицованные кирпичом, керамогранитом и т.п. «Кирпич» - жилые дома с несущими стенами исключительно из кирпичного материала, т.н. «чисто кирпичные». Корректировочные значения представлены ниже.

Таблица 6 Корректировки на материал стен для жилых помещений (среднее значение)

Для проведения корректировки на площадь был проанализирован рынок жилой недвижимости. В результате анализа было установлено, что стоимость 1 кв. м, напрямую зависит от общей площади объектов. Далее с помощью прикладных компьютерных программ была построена математическая модель и проведен регрессионный анализ.

В качестве парных аналогов брались предложения по продаже объектов жилой недвижимости, аналогичных по основным ценообразующим характеристикам (местоположению, техническому состоянию и т.п.). Результатом анализа данных является построение зависимости величины отношения стоимостей 1 кв.м. жилой недвижимости от величины отношений исследуемых площадей. Коэффициент изменения стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от площади является поправкой на различие площадей объектов аналогов от объекта оценки и определяется по следующей формуле:

(2)

где: К_S – поправка на различие площадей;