Аналоги объекта оценки (продажа)
Условия продажи могут быть рыночные и нерыночные. Поправка отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, когда продажа может произойти по цене ниже рыночной или выше рыночной. Корректировка не применялась, так как используемые в расчетах стоимости являются ценами предложения. Содержание права собственности включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его на условиях по своему усмотрению. Поправка на право собственности не применялась, так как все объекты-аналоги принадлежат продавцам на праве собственности, также как и оцениваемый объект. Корректировка на местоположение не применялась, так как объекты аналоги расположены в одном административном округе г.Омска – Центральном АО и расположены в радиусе до 500 м от объекта оценки (см.рисунок 8). Корректировка на различие площадей строений производилась на основании метода сравнения парных продаж по расчетной формуле, полученной на основании статистических данных о предложениях на продажу объектов жилой недвижимости г. Омска с применением уравнения регрессии. В качестве парных аналогов брались предложения по продаже объектов жилой недвижимости, аналогичных по основным ценообразующим характеристикам (местоположению, техническому состоянию и т.п.). Результатом анализа данных является построение зависимости величины отношения стоимостей 1 кв.м. жилой недвижимости от величины отношений исследуемых площадей. Коэффициент изменения стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от площади является поправкой на различие площадей объектов аналогов от объекта оценки и определяется по следующей формуле: (3) где КS – поправка на различие площадей; SОО – площадь объекта оценки, кв.м.; SОА– площадь объекта аналога, кв.м.
Расчёты корректировок на площадь по данной формуле для каждого объекта-аналога приведены в таблице 10. Корректировка на этаж расположения. На основании анализа рыночных данных о стоимости жилых и нежилых помещений в Омске, расположенных в одном здании, но на различных этажах, были рассчитаны корректировки для объектов-аналогов. Объект оценки расположен на втором этаже, который классифицируется как «средний». Для объектов-аналогов №№1,3,7,8 была введена понижающая корректировка в размере 0,985 (или минус 1,5%), поскольку они расположены на «последних» этажах. Для объектов-аналогов №№2,4,5,6 корректировка равна 0%, т.к. они расположены на «средних» этажах также как и объект оценки. Корректировка на качество отделки определялась исходя из сопоставления качества отделки объекта оценки и качества отделки каждого отобранного объекта-аналога, которые уточнялись путём интервьюирования продавцов по телефону. Расчёт затрат на проведение ремонтных и отделочных работ определялись экспертным путём в соответствии с качеством их отделки (см. разделы 7, 8.5.1). Объект оценки находится в отличном состоянии, состояние отделки в квартире классифицируется как «евростандарт», затраты на отделку равны 4 500 руб./кв. м. Для объектов-аналогов №№2,6,7 качество отделки которых оценивается как «евростандарт» (с элементами дизайна), затраты на отделку приняты равными 7 700 руб./кв. м., поэтому в стоимость этих аналогов была внесена понижающая корректировка равная минус 3200 руб/кв.м. Корректировка на материал стен определяется исходя из сопоставления цен 1 кв. м. квартир, расположенных в домах с различным материалом стен (см. раздел 8.5.1). Объект оценки и объекты-аналоги расположены в кирпичных домах, поэтому корректировка не вводилась (равна 0%). Корректировка на количество комнат не применялась, т.к. корректировка на фактор масштаба учтена в корректировке на площадь. Таблица 10
Популярное: Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние... Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... Организация как механизм и форма жизни коллектива: Организация не сможет достичь поставленных целей без соответствующей внутренней... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (998)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |