Балкона/лоджии, руб./кв.м

На стоимость квартиры могут оказывать влияние другие, менее значимые факторы, такие как тип сан.узла (совмещенный или раздельный), наличие телефона, высота потолков, вид из окна и т.д. Однако, как показывает практика, такие факторы не оказывают существенного влияния на стоимость, а скорее влияют на индивидуальные предпочтения конкретного покупателя.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались сведения по продаже объектов недвижимости в г. Омске в июне 2014 года. Квартиры — аналоги выбирались из квартир, расположенных в одном микрорайоне с объектом оценки.

Для дальнейших расчётов было отобрано 8 объектов-аналогов (рисунок 8). Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в таблицу 9.

Рисунок 8 – Расположение аналогов относительно объекта оценки в Центральном административном округе г.Омска

При определении элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Для разных типов недвижимости существует свой набор физических характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта.

Элементы сравнения — это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

К обязательным критериям выбора элементов сравнения сопоставимых объектов-аналогов относятся: право собственности на недвижимость, условия финансирования условия и время продажи, местоположение, физические характеристики.

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Корректировки (поправки) — прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов — аналогов или в стоимость 1 кв. м. общей площади. Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

К экономическим корректировкам относятся поправки на право собственности, на условия финансирования, на условия продажи, на время продажи (на дату предложения), уторговывание.

Для расчёта рыночной стоимости объекта оценки корректировки вносились в стоимость единицы площади (1 кв.м) объектов–аналогов.

Корректировка на уторговывание. Указанные величины цен аналогов отражают не фактическую цену сделки купли-продажи, а только цену предложения, которая, как правило, отличается от цены сделки в меньшую сторону. Корректировка принята на основании сборника «Корректировки, рекомендуемые к применению при расчете рыночной и ликвидационной стоимостей объектов недвижимости, расположенных на территории г. Омска и Омской области», изданного Некоммерческим партнерством «Омской коллегией оценщиков», выпуск 4 за 2013 год. Величина скидок для каждой группы объектов определялась экспертным путем. В данном случае расчет произведен по минимальному значению -1% для трехкомнатных квартир ( см. раздел 8.5.1), т.к. объект оценки и объекты аналоги обладают повышенной ликвидностью ввиду своего местоположения.

Корректировка на время продажи (на дату предложения) – корректировка учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи или предложения для аналогичного объекта. Корректировка не применялась, ввиду того, что все объекты-аналоги предложены к продаже в июне 2014 года и до даты оценки рынок квартир не изменился.

Условия финансирования – корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением). Корректировка не применялась, так как используемые в расчетах стоимости являются ценами предложения.

Таблица 9