Проблемы определения правового режима недвижимости

       Законодательное закрепление правового режима недвижимости произошло не случайно. Ведь только недвижимое имущество проходит оценку, межевание и регистрацию, прежде чем оно перейдет в собственность. Недвижимость подвергается такому процессу, поскольку представляет высокую ценность, по сравнению с другими видами имущества, а также имеет особенность со временем лишь увеличивать свою стоимость.

       Именно поэтому правовой режим недвижимости закреплен во многих законах, таких как Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, федеральные законы РФ: от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 29 декабря 2015 г.)1, от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»2, от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»3, от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»4 и др. А правовой режим некоторых видов недвижимого имущества закреплен в отдельных законодательных актах, к примеру, Федеральном законе РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФХ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

       В настоящее время понятие «правовой режим» все чаще встречается в юридической литературе. Однако однозначного его определения и трактовки в науке нет и в законодательных актах оно не прослеживается.

       Прежде чем сформулировать свое определение правового режима недвижимости, необходимо рассмотреть следующие признаки, присущие данному понятию:

       1) устанавливается законодательством в форме законов и иных нормативных актов;

       2) обеспечивается государством и иными субъектами, действующими в его интересах;

       3) служит способом правового регулирования, выражающимся в целенаправленном воздействии на общественные отношения;

       4) состоит из правовых (юридических) средств, а именно из стимулов (дозволений, рекомендаций, льгот) и ограничений (обязываний, запретов, наказаний);

       5) предназначен для регулирования определенной сферы общественных отношений. К примеру, это отношения, связанные с государственной регистрацией, оборотом недвижимости, а также отношения по отнесению имущества к недвижимому и др.;

       6) создает определенную степень благоприятности, в частности, соответствующие юридические условия для удовлетворения каких-либо интересов субъектов или ограничение для определенных субъектов, направленное на совокупное сдерживание их интересов.

       Правовой режим недвижимости можно классифицировать по следующим основаниям:

       1) в зависимости от характера правоотношений: правовой режим отношений, связанных с государственной регистрацией прав и сделок с недвижимостью; отношений, связанных с оборотом недвижимости (сюда можно отнести как первоначальные, так и производные основания приобретения недвижимости), а также отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью и др.;

       2) в зависимости от метода правового регулирования: императивный правовой режим недвижимости, при котором субъекты правоотношений могут действовать только в соответствии с предписаниями нормы права и не иначе (к примеру, право собственности и иные вещные права на объекты недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации); диспозитивный правовой режим недвижимости дает возможность сторонам правоотношения самостоятельно решать тот или иной вопрос (если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включа-

ет цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее)18;

       3) в зависимости от вида недвижимого имущества: правовой режим земельных участков; правовой режим жилых помещений; правовой режим зданий, строений, сооружений; правовой режим комплексов недвижимого имущества; правовой режим предприятий и т.д.;

       4) в зависимости от оборотоспособности недвижимости: правовой режим недвижимости, ограниченной в обороте; правовой режим недвижимости, изъятой из оборота. Понимание ограниченной оборотоспособности земельных участков следует из Земельного кодекса РФ, где устанавливается, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. К примеру, природные ресурсы и недвижимое имущество, расположенные в границах национальных парков и находящиеся в федеральной собственности, изымаются из гражданского оборота, если иное не предусмотрено федеральными законами;

        5) в зависимости от целей правового режима: правовой режим недвижимости, целью которого является ограничение прав субъектов. К примеру, ограничения (обременения), установленные Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», под которыми понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, аренды, и других)21; правовой режим, целью которого является стимулирование (поощрение) субъектов правоотношения. В данном случае можно привести следующий пример: в ГК РФ установлена при-обретательная давность, согласно которой лицо-гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество.