Недвижимое имущество. Общие характеристики

В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимое имущество».

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки  и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной, частью поверхности земли. К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу «сделанное над поверхностью - следует за поверхностью». Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности [24].

Такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира. Однако, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости. Брагинский М.И. и Витрянский В.В. в монографии «Договорное право» [ 24] не раз обращались к высказываниям Шершеневич Г.Ф. об определении недвижимых вещей. «Так, Г.Ф. Шершеневич, говоря о недвижимости, писал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям. Но основание по различиям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам» [ 24].

Первое появление термина «недвижимое имущество» в российском законодательстве связывают с Указом 1714 года о единонаследии. Однако, используя термин «недвижимость», не было дано его легальное определение.

Дореволюционное гражданское законодательство также давало описательное определение недвижимости. Г.Ф. Шершеневич писал по этому поводу: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи»[24].

  К недвижимости законодателем были отнесены земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью.

Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала и что только Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 г. [10], а затем Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. восстановили деление вещей на движимые и недвижимые.

Статья 2 Закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки.

 Вместе с тем такая позиция соответствовала действительности лишь отчасти.

     В примечании к статье 21 ГК РСФСР 1922 г. сказано: «С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено».

 Советское гражданское законодательство действительно не приняло классификацию вещей на движимые и недвижимые в Гражданском кодексе. Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли свое отражение в законодательстве. Появились такие отрасли законодательства, как земельное, водное, законодательство о недрах. Да и в Гражданских кодексах советского периода предусматривались особенности оборота различного рода сооружений , устанавливались специальные нормы о праве личной собственности на жилой дом [38].

В современном гражданском законодательстве при определении понятия недвижимости и отнесении некоторых вещей к объектам недвижимости во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов. Они, определяя понятие «недвижимое имущество», говорили, что принимаемое законодательством разделение имущества на недвижимое и движимое соответствует природе вещей: все имущество, которое по природе оказывается недвижимым, признается таким и законодательством. «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имущества на недвижимое и движимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществом недвижимым, другие - с имуществом движимым; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно. И если, например, законодательство найдет нужным какое-то определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться к движимому имуществу и наоборот» [39, с. 161 ].

 Понятие недвижимости в современном гражданском законодательстве даётся следующее: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения» (ст.130 ГК РФ) [ 2, с. 92].

Однако не все  положения этого определения  понимаются однозначно, что порождает научные споры. Определение недвижимости, закреплённое в статье 130 ГК РФ [2, с.92 ], критикуется по различным основаниям.

Проанализируем критерии, по которым законодатель относит объекты к недвижимому имуществу.

Во-первых, исходя из естественной природы происхождения, недвижимостью являются участки земли, участки недр, обособленные водные объекты [36].

 У Садикова О.Н. данный критерий не вызывает никаких возражений. Более того, он  признаёт такую формулировку довольно удачной, ибо, по его мнению, речь идёт не о земле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь прежде всего с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка. Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь.

Отнесение же законодателем к недвижимому имуществу водных объектов вызвало разные точки зрения.

О.С. Колбасов считает, что «вряд ли обособленный водный объект является частью земельного участка. Он такой же самостоятельный предмет имущества, как дом, сарай или иное сооружение капитального типа, которое не считается частью земли» [38].

На мой взгляд,  отнесение к недвижимому имуществу водных объектов является спорным. Водные объекты – это места постоянного сосредоточения воды на поверхности земли. Поэтому в данном случае недвижимым имуществом следует считать земельный участок, занятый водой.

По мнению профессора Витрянского В.В. [26, c.5 ] и  Емелькиной И.А.  [33]  такое положение является необоснованным. Они полагают, что такие  природные ресурсы являются естественной принадлежностью земли, её качественной характеристикой. Государственной регистрации должно подлежать право на землю и сделки с землёй, имеющей в своём составе данные природные ресурсы.

 Во-вторых, недвижимостью признаются объекты, для которых характерна прочная связь с землёй и невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их целевому назначению. Такими объектами являются леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность российской правовой системы. Однако такое понятие довольно спорно. Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решён принципиально с полной точностью» [33 ] .

У некоторых современных учёных такой критерий вызвал несогласие.

Так, Е.А. Дорожинская считает, что определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий – «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно».[ 32, с.15].

 Своё мнение она поясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: «Современные технические достижения, - пишет он, - позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению» [ 32, с.16].

Не могу не согласиться с этим мнением. Действительно, деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам, сложив на новом месте заново. Многоэтажные дома тоже двигают, не принося им ущерба.

В отношении леса и многолетних насаждений данное определение, по мнению Е.М. Тужиловой-Орданской, вообще неприменимо. «Какой ущерб для леса возникает при его вырубке, то есть при прекращении связи с землей? Он просто меняет своё назначение.» [41]. Полагаю, что этот автор заблуждается. На её вопрос следует дать ответ: ущерб для леса при его вырубке невосполнимый. Он не только меняет свое назначение, он перестает существовать в виде многолетнего насаждения. Если рассуждать таким образом, то можно сказать, что и разобранный деревянный дом меняет своё назначение – становиться строительным материалом – и также не  может являться недвижимостью.

В-третьих, режим недвижимости распространён на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

 Законодатель использует  юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости.

  Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.

Представляется интересным мнение А.В. Черных о таких объектах. «Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях,  безусловно является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь  превратится  в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей». [43, с. 57].

  В-четвертых, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Закон  РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8 ]  расширил перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в пункте 1 ст. 130 ГК РФ [2, с. 92 ]. Наряду с объектами, указанными в названной статье Гражданского кодекса, в Законе упоминаются жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия, объекты незавершённые строительством.

Представители других отраслей науки (философии, экономики) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики.

Так, И.Т. Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя её как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой), а также зданиями и сооружениями.[22, с. 14].

 Представляется, что в основе данного определения лежит формулировка Гражданского кодекса  РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время И.Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок. В данном случае неясно, что же такое «территория»? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть прежде всего земельный участок. Именно такое определение дается в словаре С.И. Ожегова: «Территория - это земельное пространство с определенными границами».[ 40, с.707].

Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и её составной частью, что невозможно.

В.А. Горемыкин считает, что недвижимость - это товар. Причём само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь её характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость [27, с.214].

 Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества. Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает С.Б. Иващенко, который предлагает закрепить в Уголовном кодексе РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко.

Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество.

Данный подход к определению недвижимости, на мой взгляд, вызывает серьёзные возражения. Представляется абсолютно бесполезной идея выработки автономного, самостоятельного понятия недвижимости в науке уголовного права. И прежде всего потому, что недвижимость является гражданско-правовой категорией. С.Б. Иващенко сам указывает, что в центре уголовно-правовой науки стоит преступление, то есть общественно опасное деяние, предусмотренное законом. [ 34, с.103].

  К тому же Уголовный кодекс РФ [6 ] не предусматривает специфики привлечения к уголовной ответственности за посягательство на движимое или недвижимое имущество. В нём речь идет о преступлениях против собственности, и, следовательно, объектом их является имущество как таковое в целом, вне зависимости от его классификации. Можно предположить, что указанная классификация будет иметь значение при определении меры и срока наказания. Полагаю, что  этот факт отнюдь не свидетельствует о необходимости закрепления подобного определения в Уголовном кодексе РФ.

 При этом детальная разработка цивилистического понятия недвижимости не мешает его использованию в других отраслях российской системы права, в том числе и в уголовном.

Сомнительным является также и предложение С.Б. Иващенко о выработке новых критериев для отграничения недвижимого имущества от движимого. Считая, что «неразрывная связь с землёй» и «невозможность перемещения имущества без несоразмерного ущерба его назначению» являются недостаточно точными признаками, он взамен сформулировал два других: отсутствие возможности переместить имущество в пространстве (первый) без изменения основных количественных и качественных характеристик, вплоть до установления изменения географических координат имущества (второй), которые должны быть непременно закреплены в законе.

На мой взгляд, в таком случае любые изменения местоположения имущества будут считаться изменениями его статуса с недвижимого на движимое. Но современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место любой объект, за исключением, пожалуй, только земельных участков. Соответственно, бревенчатый дом , перенесённый на новое место, будет обладать теми же признаками, что и на прежнем месте. Такое имущество после переноса на новое место по-прежнему остается недвижимостью.

Думается, в целом позиция С.Б. Иващенко, его предложения по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, напротив, размывая эти границы, делают «недвижимость» весьма абстрактной категорией.

По моему мнению, понятие недвижимого имущества, данное в Гражданском кодексе РФ, объёмное и развёрнутое. Целесообразнее сформулировать его так, как это было сделано в Основах гражданского законодательства 1991 года [1]: «земельные участки и всё, что прочно с ними связано, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты», исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов.

Учитывая специфичность недвижимого имущества, законодатель предъявляет особые требования к сделкам с недвижимостью.