Особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в действующем законодательстве

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость права на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им.

Особое отношение законодателя к объектам недвижимого имущества выражено в установлении более жёсткого правового режима, в частности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме этого, сделки с недвижимостью должны заключаться в требуемой форме и её несоблюдение влечёт недействительность такой сделки. При совершении сделок с недвижимым имуществом, расположенном на земельном участке, законодатель уделяет  внимание судьбе этого участка. Рассмотрим подробнее эти особенности.

Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи, возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

Во-первых, хозяйственные общества и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником этого имущества.

Во-вторых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы может выдать только государственный орган.

В-третьих, из-за нехватки оборотных финансовых средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

Наконец, в связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или её оплаты. Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 32 от 02 декабря 1993 года  записано, что « право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи» [ 14]. В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 года № 5325/95 было отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом или договором»[16 ].

Различными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) – регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» [11]  и Указе Президента РФ от 29 января 1992 года [12 ]. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятия для продажи соответствующим фондам имущества.

Однако документы, выдаваемые этими организациями и учреждениями, не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

 Неясность положений ГК РСФСР 1964 года и Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» [10 ], связанных с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости. Решить данную проблему могло создание нового правового института – государственной регистрации прав.

21 июля 1997 года был принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[8 ].

Целью законодателя было в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на недвижимость, то есть укрепить эти права.

Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей.

Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются:

-прочная связь с землёй и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости;

-многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода;

-наличие индивидуальных отличительных признаков;

- незаменяемость недвижимости.

Статья 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[8 ] определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Регистрация выполняет следующие функции:

 а) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество, в том числе придает законную силу правоустанавливающим документам;

б)осуществляет учет прав на недвижимость и учет сделок с недвижимостью;

в) одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость даёт возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.

Принятие Закона о регистрации отменило необходимость в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Следует отметить, что отмена нотариального удостоверения вызвала неоднозначную реакцию в обществе. Так, сторонники сохранения нотариального удостоверения утверждали, что уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить противоречия, обеспечить надлежащее оформление договора с тем, чтобы исключить в дальнейшем какие-либо споры. Кроме того, удостоверяя сделки с недвижимостью, нотариусы обязаны установить личность участников сделки, проверить их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества и действительную волю сторон.

Не все из указанных выше функций нотариусов отнесены к компетенции учреждений юстиции, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Конкретные виды прав на недвижимость, а также сделки с ней, подлежащие регистрации, указаны в нормах Гражданского кодекса РФ . В частности, в кодексе есть следующие указания на обязательность регистрации самих сделок или перехода прав на предмет сделки:

- договор об  ипотеке  -  залоге  недвижимого  имущества  (ст. 339 ГК РФ) [2,c. 168 ];

- договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ) [3, с.255 ];

- договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ) [ 3, с.256];

- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ) [3, с.261 ];

- договор ренты (ст. 584 ГК РФ) [3, с.265 ];

- договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) [3, с.270 ];

- договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на  срок  более  одного  года  (п. 2  ст. 609  ГК  РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ     [ 3, с.273, 287];

- договор  аренды  предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ)     [3, с.290] и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ) [3, с. 428 ].

Предметом всех этих договоров является недвижимость, и именно поэтому либо сами эти договоры, либо переход прав подлежат государственной регистрации.

Придавая особую значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы.

Согласно статьи 2 Закона [8 ], государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях будет действовать принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию. Например, если право собственности на недвижимость возникло в результате составления поддельного завещания, это обстоятельство должно быть доказано в суде. При этом во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, а также ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право.

Вместе с тем нельзя не обратить внимания на некоторую неточность утверждения о том, что регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. Таким доказательством может быть и судебное решение

Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит принципиальный характер для гражданского права, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу приобретения права на объект недвижимости.

Концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимость является совмещение двух систем регистрации - регистрации прав и регистрации сделок. В Закон заложена идея о том, что государственной регистрации подлежат не только права на недвижимое имущество, но и сделки с недвижимым имуществом. При этом следует иметь в виду, что регистрация сделок и регистрация прав на недвижимое имущество преследуют разные цели. Так, если при регистрации прав на недвижимость регистрирующим органом проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов, представляемых на регистрацию, то при регистрации сделок с недвижимостью проверяется законность совершения самих сделок, влекущих возникновение регистрируемого права.

В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8 ], на территории Российской Федерации  существует единая система записей о правах на каждый объект недвижимого имущества и сделок с ним.

Такая система записей ведется с помощью Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219[13 ]. Целью указанного реестра является создание унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях и обременениях этих прав.

 Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним считается осуществленной с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.

Как уже отмечалось выше при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке,  законодатель следующим образом определяет   судьбу земельного участка.

Гражданский (статья 552) [3, c.253 ] и Земельный (статья 35) [4]  кодексы РФ содержат общее правило: при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.

Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение - одна из спорных проблем земельного законодательства.

Соотношение земельного участка и расположенной на нём недвижимости можно рассматривать как отношения главной вещи и принадлежности, при этом в качестве главной вещи выступает строение или сооружение, а в качестве принадлежности - земельный участок. А потому земельный участок должен следовать судьбе главной вещи - строения или сооружения.

Поэтому, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой указанными объектами и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок использования земельного участка определяется с учетом долей в праве собственности на эти объекты или сложившегося порядка пользования земельного участка.

В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.

В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п. 2 ст. 555 ГК РФ [3, с.254 ].

Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.).

Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором, продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения. Несоблюдение этого требования дает основание считать сделку купли - продажи недвижимости ничтожной  в соответствии со статьями 166 - 168 ГК РФ [2, с. 104-105 ].

Означенная проблема особенно остро стоит при приватизации государственного и муниципального имущества, когда право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, ранее принадлежавшее государственному или муниципальному предприятию, переходит к вновь создаваемому юридическому лицу.

 Установление в Земельном кодексе обязательного перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение направлено на реализацию принципов формирования единых объектов недвижимого имущества, то есть земельный участок должен следовать судьбе здания, сооружения, и наоборот.

Отчуждение строения (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем одному лицу, производится вместе с участком, занятым строением (сооружением), за исключением следующих случаев:

- при отчуждении части недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- при отчуждении недвижимости, находящейся на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте.

Помимо этого не следует допускать отчуждения земельного участка без находящейся на нем недвижимости, если и то и другое принадлежит одному лицу.

  В связи с тем, что земельные участки относятся к разряду недвижимости, на сделки с ними либо на переход права собственности (иного вещного права) на них распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Это означает, что государственной регистрации подлежит любой переход права собственности или иного вещного права на земельный участок.

Из изложенного следует, что юридическая природа сделки заключается в том, что она порождает, изменяет, прекращает гражданские права и обязанности. Поэтому сделкам с недвижимостью законодатель уделяет особое внимание и предъявляет особые требования.

Особенности сделок с недвижимым имуществом состоят в том, что:

- они должны совершаться только в установленной форме и с учётом условий, существенных для этой сделки;

- несоблюдение формы сделки влечёт признание её недействительной;

- права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации.

О том, какие требования предъявляет законодатель к форме сделок с недвижимостью и каковы последствия несоблюдения этих требований, посвящена следующая глава моей работы.