Аренда недвижимого имущества

 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ) [3, с.287].

Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК РФ)              [3, с.288].

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме  путем  составления  одного  документа, подписанного сторонами (приложение Б). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации . Следовательно, договор аренды здания или сооружения, заключенный сроком до года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме № 66 от 11 января 2002 года указал, что требования о регистрации договора аренды распространяются на договор субаренды [ 20].

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

  В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Существенным условием договора аренды здания или сооружения является размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. При этом не применяются правила определения цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичный товар.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона (п. 2 ст. 654 ГК РФ) [3, с.288].

Способы определения размера арендной платы могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения .

Арендная плата дифференцируется в зависимости от степени износа здания или сооружения, вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес ), вида и качества строительного материала (кирпич, бетон и проч.), статуса здания (объект культурного наследия народов России), типа здания (производственное, складское, административное), степени технического обустройства, удобств коммерческого использования (выход на магистрали, местонахождение от станций метро и т.п.) и других показателей (приложение В ).

Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту  (приложение Г ) или иному документу  о  передаче, подписываемому сторонами.

Передаточный акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем в случаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов . Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) будет считаться исполненным только тогда, когда он:

 а) подпишет передаточный акт;

 б) фактически передаст здание (сооружение);

 в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права аренды и тому подобное.

Арендатор, нанимая здание или сооружение, приобретает и право на земельный участок, на котором расположены эти объекты (ст. 25 Земельного кодекса), кроме земель, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса) [4 ].

 Данная формула универсальна, является презумпцией и не зависит от того, на каких правах им (земельным участком) владеет арендодатель. Арендатор имеет право на занятую арендуемым зданием или сооружением площадь, а не на весь участок, который имеет арендодатель. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться сторонами дополнительно в договоре аренды здания или сооружения.

 Право арендатора на земельный участок определяется тем, какое конкретное право на него имеет арендодатель: собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование, согласно Земельного кодекса РФ [4 ]. Права на землю, не предусмотренные  статьями Земельного кодекса, подлежат переоформлению после введения в действие Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды земельного участка или приобретение земельного участка в собственность.

В зависимости от указанных выше обстоятельств определяются варианты правомочий арендатора зданий или сооружений на земельный участок.

Первый вариант - самый широкий, поскольку арендодатель является собственником земли, на которой находятся арендуемые здания и сооружения. В этом случае возможен любой вид срочного или постоянного пользования земельным участком либо его частью, которая занята арендуемыми зданиями или сооружениями.

Если же арендодатель - не собственник земельного участка (например, арендатор или бессрочный пользователь), то закон освобождает его от необходимости испрашивать у собственника земли согласия на её передачу арендатору здания или сооружения. Он передает арендатору земельный участок независимо от мнения собственника относительно этой передачи. В этом случае, однако, возможны только правомочия срочного пользования.

Когда стороны не оговорили условия пользования землей, арендатор пользуется земельным участком автоматически в течение срока аренды здания или сооружения.

Переход права собственности и других вещных прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, если этот участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же условиях, которые имели место до отчуждения земли.

При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору. Иными словами, необходимо составление и подписание акта передачи или иного документа о передаче, а возможны и дополнительные действия по проверке качественного состояния зданий и сооружений. Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

Из вышеизложенного следует, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечёт его недействительность.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее года, и считаются заключенными с момента такой регистрации.

    Арендатору недвижимого имущества передаются также права на ту часть земельного участка, на котором находится это имущество.

      Договор аренды недвижимости считается незаключенным, если в нём отсутствует условие о согласованном размере арендной платы. Передача в аренду недвижимости осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанного сторонами.

Переход права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

 

 

3.4 Аренда предприятия

 

Аренда предприятий получила широкое распространение в конце 80-х - начале 90-х годов прошлого столетия. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений посвящен специальный раздел [37].

 Нормы об аренде предприятий , содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, частично совпадают с положениями Основ, но имеют и существенные отличия. Главное из них в том, что в Основах регулировались преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий их трудовым коллективам - организациям арендаторов (кроме сдачи в аренду предприятий, принадлежащих общественным организациям, и сдаче в аренду предприятий кооперативам).

Нормы Основ были, таким образом, ориентированы на разгосударствление этих предприятий, создание базы для их последующей приватизации, что нашло отражение в законодательстве о приватизации.

Действующий Гражданский кодекс РФ впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды и предусмотрел комплекс специальных правил, отражающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия.

Согласно Гражданского кодекса РФ  по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ) [3, с.289].

Выделение аренды предприятия (подобно его купле-продаже) в самостоятельный вид договора аренды с особым правовым режимом обусловлено не столько тем, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается особым видом недвижимости, сколько тем, что в аренду сдается действующий, функционирующий, к тому же постоянно меняющийся объект, предприятие «на ходу», бизнес арендодателя.

Важно заметить, что совершение данного договора (как и договора купли-продажи) не влечет прекращение предпринимательской деятельности арендодателя, которая осуществлялась на предприятии до его передачи в аренду. Передача в аренду предприятия также не влечет изменение в правовом статусе юридического (или физического) лица, являющегося арендодателем: он не прекращает деятельность в качестве субъекта гражданского права. Равно как и приобретение предприятия в аренду не влечет изменения в правовом статусе арендатора. И если в качестве арендатора выступает индивидуальный предприниматель, он может использовать предприятие в своей деятельности непосредственно без создания юридического лица.

Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как о смешанном договоре. В нем имеют место:

-  элементы классического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия и индивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования);

- элементы договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. - вещей, определяемых родовыми признаками);

- элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя);

- элементы договора коммерческой концессии  (предоставление арендатору права пользования исключительными правами и другими объектами интеллектуальной собственности).

Гражданский кодекс РФ не содержит каких-либо прямых указаний относительно субъектного состава этого договора, но предприятие - имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Поэтому сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, правомочные осуществлять предпринимательскую деятельность, а также граждане - индивидуальные предприниматели. Как правило, сторонами выступают все же коммерческие организации.

Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование.

Основное право арендодателя - это возможность получения арендных платежей. Определение размера арендной платы - это экономическая операция, лежащая в плоскости оценочной деятельности, основанной на общей теории оценки недвижимости и, в частности, на теории оценки бизнеса . В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа.

Арендатору предоставляются широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.

 Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

 Главное в содержании прав арендатора - это возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути является правом на предпринимательское использование имущественного комплекса, именуемого предприятием.

Полномочия арендатора предприятия могут быть ограничены в договоре, например, условием о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия.

 Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие.

 Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Под улучшением арендованного предприятия понимается лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение.

Увеличение доходности предприятия, достигнутое арендатором за счет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа фирмы, поднятие деловой репутации предприятия на рынке могут считаться улучшениями в арендованном предприятии при условии, что возможность этого предусмотрена договором.

Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. Помимо указанной обязанности на арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия.

Кроме этого, арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (имея в виду ремонт индивидуально-определенных вещей, входящих в состав предприятия).

Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг. Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования и технологий.

Долги предприятия - один из элементов его имущественного комплекса. Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из кредиторов письменного согласия на перевод долга явилась бы непреодолимым препятствием для передачи в аренду подобного предприятия. Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредитора о передаче предприятия в аренду и установил специальные последствия на случай как неполучения согласия кредитора на перевод долга, так и неуведомления его о предстоящей передаче.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи, а не до заключения договора аренды, письменно уведомлены арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора.

Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга: кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения  обязательства  и  возмещения  причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК) [3, с.290]. Но сделать это он может только в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящей передаче предприятия в аренду, а не в течение всего срока действия договора до его исполнения. Этот срок является пресекательным, поскольку установлен на случай неосуществления кредитором его права выразить согласие на перевод долга. Его пропуск влечет досрочное прекращение субъективного права кредитора требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства в связи с включением долгов в состав переданного в аренду предприятия.

Определённые гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации к арендодателю, нарушившему правило о переводе долга, кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду . Указанный срок является сокращенным сроком исковой давности .

Следует отметить, что в случае продажи предприятия без согласия кредитора на перевод долга последствия более жесткие. Кредитор вправе потребовать не только прекращения либо досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков, но и признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично .

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами.

Закон обязывает заключать договор аренды предприятия только в письменной форме путем составления одного документа. Тем самым исключается возможность использования иных способов письменного оформления договора, например, обмен письмами. Строгие требования к форме этого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью, а также характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.

Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ) , то  у сторон возникают имеют права и обязанности только с момента такой регистрации. Поэтому передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован [3, с.290].

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Уклонение какой-либо стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ стороны от исполнения обязательств по договору.

Положения Гражданского кодекса РФ  направленны на защиту прав и законных интересов кредиторов арендодателя и арендатора предприятия и других лиц. По общим правилам при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке (при невозможности возврата в натуре возмещается стоимость в деньгах). Если сделка признана ничтожной по основаниям, все полученное и причитающееся по ней может быть взыскано с одной или обеих сторон в доход Российской Федерации. Однако предусматривается, что указанные последствия могут наступить лишь при условии, что это не приведет к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов сторон, а также иных лиц и не будет противоречить общественным интересам. Это же правило распространяется и на применение последствий изменения или расторжения договора аренды предприятия (см. ст. 453 ГК) [2, с.209]. В других случаях, связанных с договором аренды предприятия, оно не применяется.

При прекращении договора аренды предприятия арендатор обязан возвратить арендодателю имущественный комплекс.

Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами. При этом должны решаться вопросы о переводе долгов с арендатора на арендодателя, урегулировании взаимоотношений с кредиторами и т.д.

Возврат производится по акту, подписываемому обеими сторонами. В данном случае подготовка предприятия к передаче, включая составление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет (в отличие от передачи имущества в аренду при заключении договора), если иные условия не будут предусмотрены договором.

Таким образом, договор аренды предприятия, как и договор аренды другого недвижимого имущества, под страхом недействительности заключается в письменной форме. Договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные требования законодатель, как уже отмечалось выше, предъявляет и к договорам аренды зданий, сооружений, при условии, что срок аренды не менее года.

В этой главе неслучайно объединены договоры купли- продажи и аренды недвижимости. Между ними много общего. Все эти сделки совершаются в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.

 Факт передачи имущества покупателю или арендатору подтверждается передаточным актом, также подписанным сторонами.

Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации договоры аренды и продажи предприятия, договор продажи жилого помещения; договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, также подлежит государственной регистрации.

Существенными условиями перечисленных договоров являются: предмет договора, цена передаваемого имущества. Законодатель также определяет права покупателя, арендатора на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество – предмет сделки. Кроме того, действующим законодательством предусматривается ответственность передающей стороны за недостатки переданного имущества.

Перечисленные виды договоров связывает их предмет – недвижимое имущество.

 

 

Заключение

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования. Ведь до настоящего времени юристы ведут споры - по каким критериям следует относить имущество к недвижимости, а также предлагают различные варианты понятия «недвижимое имущество». Высказывались предложения о введении понятия недвижимости в Уголовный кодекс РФ, об исключении из приведённого в ГК РФ перечня недвижимого имущества некоторых объектов: водные объекты, леса, многолетние насаждения.

Необходимо отметить, что в силу своей общественной важности, недвижимое имущество обладает особым, по отношению к другим видам имущества, правовым положением, особыми правилами совершения сделок с ним. Законодателем установлены требования о совершении сделок с недвижимостью в письменной форме. В установленных случаях договор должен быть удостоверен нотариально. Последствия несоблюдения формы сделки сводятся к двум позициям:

- стороны не могут ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки;

- это влечёт последствия недействительности сделки.

Ещё одним требованием, предъявляемым к сделкам с недвижимостью, является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Со вступлением в силу 31 января 1998 г. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится.

Введение такой системы преследует несколько целей:

- придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

- ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований);

- внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ.

 Государственная регистрация:

- это акт, имеющий юридическое значение;

- это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость;

- государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Среди сделок на рынке первые места занимают договоры аренды нежилых помещений, зданий и купли-продажи жилья. Этим видам сделок в данной работе посвящена отдельная глава. В ней раскрыты вопросы формы сделок, их существенные условия; последствия несоблюдения требований, предъявляемых к совершению сделок.

В связи с тем, что число собственников, пользователей недвижимого имущества ежегодно растет, возрастает и количество судебных споров об оспаривании прав на недвижимое имущество, о возврате его собственнику, о расторжении арендных отношений.   Поэтому в дипломной работе на реальных примерах показаны  результаты рассмотрения таких споров судами.

 Тема дипломной работы актуальна, так как нормативно-правовое регулирование сделок с недвижимостью имеет своей главной целью узаконивание прав граждан и юридических лиц на объекты недвижимого имущества для исключения взаимных притязаний на них.

Сегодня можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы гражданского законодательства Российской Федерации.