Последствия несоблюдения формы совершения сделок с недвижимым    имуществом

Недвижимость – это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как её нельзя быстро реализовать за наличные деньги. Кроме того, недвижимость по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Все это приводит к тому, что признание недействительными сделок с недвижимостью, в результате чего она должна возвратиться к первоначальному собственнику, является весьма болезненным для участников гражданского процесса [ 31].

Одним из распространенных видов недействительных сделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет её недействительности, а усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров: участники сделки не могут ссылаться на свидетелей, но вправе использовать письменные и другие доказательства.

Случаи, когда в силу прямого указания Гражданского кодекса РФ  несоблюдение простой письменной формы сделки влечет её недействительность, многочисленны. Относительно сделок с недвижимостью, это - продажа недвижимости, продажа предприятия, аренда зданий и сооружений.

  В соответствии со статьёй 165 ГК РФ [2, c.104] несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечёт ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Недействительная сделка не порождает юридических последствий, достижения которых добивались совершившие её стороны, а влечёт последствия её недействительности, которые установлены законом и для участников недействительной сделки по общему правилу неблагоприятны. При этом недействительность сделки, если к тому имеются надлежащие правовые основания, по общему правилу наступает с момента её совершения.

Общим последствием недействительности сделки, относящимся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, является согласно  пункта 2 статьи 167 ГК РФ   [2, c. 104] возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией. При невозможности возврата полученного возмещается его стоимость в деньгах.

Особые последствия недействительности сделок купли-продажи и аренды предприятия установлены статьями 566 и 663 ГК РФ [3, c.259;291], причём применение таких последствий зависит от оценки судом названных в этих статьях обстоятельств.

Правила о последствиях недействительности сделок и об изменении или расторжении договоров купли-продажи и аренды предприятия, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к этим договорам, если такие последствия не нарушают интересов и права третьих лиц, а также не противоречат общественным интересам.

Для сделок с недвижимым имуществом законодательством РФ установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности, того или иного договора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является условием действительности договора, а в других случаях - необходимым условием признания договора заключенным.

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров, по-разному могут определять последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Ширинская Е.Ю. рассматривает  несколько вариантов [44].

 1. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например, ст. 560 ГК РФ - продажа предприятия) [3, c.256]. Однако договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и вследствие этого не могут быть признаны недействительными.

2. Закон говорит о необходимости государственной регистрации сделки, и договор считается заключенным с момента государственной регистрации (например, п. 2 ст. 558 ГК РФ - договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) [ 3, с.255], но законом не установлено, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Следовательно, подобные сделки являются действительными лишь в случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном случае сделка не является заключенной и соответственно не может быть признана недействительной.

3. Законодательство содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации (ст. 574 ГК РФ - договор дарения , ст. 584 ГК РФ - договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты) [3, c. 261;265 ]. В данном случае к сделкам будет применяться общее правило: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как в трех рассмотренных примерах сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом.

4. Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ - договор об ипотеке, ст. 1017 ГК РФ - передача недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом) [2, с. 168; 3, с.428 ]. В данных случаях сделка считается заключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с пунктом 1 статьи 165 ГК РФ [2, с.104 ].

 Наряду с отдельными составами недействительных сделок закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ)       [2, c. 105 ].

 Из выше изложенного следует, что несоблюдение простой письменной формы сделки с недвижимым имуществом влечёт её недействительность. Недействительной является также сделка, совершённая без соблюдения нотариальной формы, а в случая, установленных законом – требований о государственной регистрации сделки. Такая сделка считается ничтожной.

В следующей главе следует подробнее рассмотреть  виды сделок с недвижимым имуществом.