Купля-продажа недвижимого имущества

Гражданский кодекс РФ (ст. 420) [2, c.196] рассматривает договор как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договору даётся определение сделки. Не случайно пункт 2 статьи 420 ГК РФ [2, c.196 ] содержит отсылку к нормам о сделках: «К договорам применяются правила о двух- или многосторонних сделках». Иными словами, законодатель подчеркивает сделочную природу договора.

Среди сделок с недвижимым имуществом, пожалуй, самыми распространёнными являются купля-продажа и аренда. О них и пойдёт далее речь.

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров.

Исходя из этого, профессоры Витрянский В.В. и Брагинский М.И  договор продажи недвижимости определяют следующим образом: «По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК)» [ 2, c. 210; 3, с.252; 24] .

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) [3, с. 252 ]. Несоблюдение формы договора, как отмечалось выше, влечёт его недействительность.

  Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.

 По мнению Витрянского В.В. и Брагинского М.И. [24] предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

 Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное  условие  договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ) [3, с.254 ].

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК РФ) [2, с.197; 3 с. 224 ], не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

 Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

 Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков.

 Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ) [3, с.254 ].

Примером тому, что при отсутствии согласованного условия о цене приобретаемой недвижимости, договор продажи здания считается незаключенным, является следующее судебное разбирательство.

ООО «Научно-производственное предприятие «МВС» ( далее ООО «НПП «МВС») обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Самарская подшипниковая корпорация «Шар» (далее – ОАО «СПК «Шар») о понуждении заключить договор купли-продажи здания за 150 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «НПП «МВС» на основании договора аренды от 01 июня 1998 года арендует у ОАО «СПК «Шар» указанное здание. Договором аренды предусмотрено право его выкупа арендатором, однако ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи.

 Суд первой инстанции обязал акционерное общество «СПК «Шар» заключить с ООО «НПП «МВС» договор купли-продажи здания с выкупной ценой 329 000 рублей.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд округа указанные решение и постановление также оставил без изменения.

Президиум ФАС удовлетворил протест об отмене названых актов, мотивировав своё решение следующим.

В обосновании решения об удовлетворении иска суд сослался на то, что заключенным между сторонами договором аренды предусмотрено право истца на выкуп спорного здания по его стоимости на день заключения договора аренды, ответчик не возражает против продажи здания истцу.

Эти доводы нельзя признать законными и обоснованными.

В соответствии со статьёй 624 ГК РФ [3, с.280 ] договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Однако в заключенном между сторонами договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить здание, но не предусмотрены переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена здания и порядок её внесения. Согласно статье 555 ГК РФ [3, с.254 ] при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным.

В связи с этим истцу отказано в удовлетворении исковых требований. [ 21, с. 123]

Витрянский В.В. и Брагинский М.И. полагают, что при заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца [ 24].

В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного - ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение) -  значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ) [2, с. 154 ], так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 ГК РФ) [2, с. 155 ] - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

На ограничение прав по распоряжению имуществом, закреплённым за такими предприятиями, указано в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [15 ].

Наибольшее число исков, поступающих в арбитражные суды, связано с признанием сделки с недвижимым имуществом недействительной, когда продавец не имел права отчуждать эту недвижимость.

В Арбитражный суд Воронежской области обратилось территориальное управление Мингосимущества России по Воронежской области с иском к Россошанскому отделу рабочего снабжения ЮВЖД и индивидуальному предпринимателю Л. О признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости и применении последствий недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение.

Из материалов дела следует, что Россошанский ОРС ЮВЖД и предприниматель Л. Заключили договор купли-продажи здания.

В судебном заседании установлено, что имущество, принадлежащее предприятиям железнодорожного транспорта, относится исключительно к федеральной собственности. Титульному владельцу указанного недвижимого имущества предоставлено право пользования, владения и распоряжения указанным имуществом без изменения права федеральной собственности на это имущество.

В судебное заседание была представлена выписка из реестра федеральной собственности имущества, подтверждающая принадлежность спорного здания к федеральной собственности, а также документ о закреплении на праве хозяйственного ведения этого здания за Россошанским ОРСом.

В соответствии с распоряжением Госкомимущества РФ от 10 июня 1997 года № 445-р полномочия по распоряжению объектами федеральной собственности, расположенных на территории Воронежской области, были делегированы территориальному управлении. Мингосимущества России по Воронежской области.

При таких обстоятельствах Россошанский ОРС ЮВЖД не обладал полномочиями на совершение сделки купли-продажи спорного здания. Следовательно, договор купли-продажи здания, заключенный между Россошанским ОРСом и индивидуальным предпринимателем Л., ничтожен в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку заключен ненадлежащим продавцом.

Судом удовлетворены исковые требования – сделка признана недействительной.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК) [2, с.254 ]. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

В соответствии со статьёй 556 ГК РФ [3, с. 254 ] обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий:

- подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче;

-  вручения имущества покупателю.

При этом в соответствии со статьёй 224 ГК РФ [2, с. 125] вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

  На практике стороны предусматривают в договоре выполнение обоих действий, но нередко разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи недвижимости подписывается вместе с договором продажи, а вручение (фактическое поступление во владение покупателя) производится позже - после проведения государственной регистрации перехода права собственности [37].

Подобная практика не противоречит  статье 556 ГК РФ , однако если стороны предусмотрели в договоре выполнение обоих действий, то договор будет считаться исполненным только в момент вручения имущества покупателю [3, с.254 ].

Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца - от вручения, а покупателя - от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с пунктом 2 статьей 463 и 398 ГК РФ  покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости [3, с. 214; 2, с. 189 ].

В том случае, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со статьёй 484 ГК РФ   вправе потребовать от него принять имущество либо сам отказаться от исполнения договора [2, с. 224 ].

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своём постановлении №8 от 25 февраля 1998 года [15] разъяснил: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, то продавец  вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов за просрочку уплаты стоимости имущества.

Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьёй 450 ГК  в связи с неоплатой покупателем имущества [2, с.208]. В частности, когда законом или договором продажи недвижимости будет предусмотрена возможность возвратить полученное по договору при его расторжении (ст. 453 ГК РФ) [2, с.209], то государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не является препятствием к расторжению договора на основании статьи 450 ГК РФ [2, с.208]. В этом случае продавец вправе потребовать и возвращения самой недвижимости, и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства [15].

Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить ее факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не отвечающего условиям договора. В соответствии со статьёй 475 ГК РФ [3, с.220] покупатель в этом случае вправе по своему выбору требовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков имуществ в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков приобретённого имущества.

В случае существенного нарушения требований к качеству имущества покупатель имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы.

Правом требовать замены имущества ненадлежащего качества на имущество, соответствующее договору, покупатель недвижимого имущества не может воспользоваться в силу запрета, предусмотренного статьёй 557 ГК РФ [3, с.255].

Покупателю по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ) [3, с.253].

  В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

  Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. 

Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях. Данный вывод вытекает из анализа пункта 1 статьи 131 ГК РФ [2, с. 92] и пункта 1 статьи 4 Закона о регистрации прав на недвижимость [8] . Регистрационная служба, зарегистрировав право собственности по сделке, выдаёт собственнику свидетельство (приложение А).

Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Как уже отмечалось, государственной регистрации подлежат только два договора продажи недвижимости: договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) [ 3, с.255] и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ) [3, с.256]. Во всех остальных случаях договор признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа .

Что касается продажи земельных участков, то Земельный кодекс РФ   предусматривает два основных способа их продажи : предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах и совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством [4 ].

В соответствии со статьёй 7 ЗК РФ  каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к какой-либо из семи предусмотренных законом категорий земель) и разрешенного использования [ 4]. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим .

Более того, закон  устанавливает приоритет особо ценных земель и особо охраняемых территорий, перевод которых в другие категории запрещается или ограничивается (к ним относятся ценные земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, занятые лесами первой группы, и некоторые другие).

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

а) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

б) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком;

в) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Поскольку земельные участки также являются недвижимостью, то их отчуждение осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом специальных правил, установленных земельным законодательством РФ.

Итак, сделки по продаже недвижимого имущества заключаются в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

В договоре должны быть изложены существенные условия: предмет договора и цена продаваемой недвижимости. Договор продажи недвижимости считается незаключенным, если отсутствует письменное согласование о цене недвижимого имущества.

При передаче права собственности на недвижимое имущество, передаются права на ту часть земельного участка, на которой находится эта недвижимость. Переход права собственности  на недвижимое имущество по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.

Далее рассмотрим продажу отдельных объектов недвижимого имущества.

 

3.2 Продажа предприятия

  Продажа предприятий широко применялась в дореволюционной предпринимательской практике, скромнее - в годы новой экономической политики государства ( НЭП ). В 90-е годы прошлого столетия продажа государственных и муниципальных предприятий (по конкурсу или аукциону) использовалась как один из способов приватизации.

Предприятие представляет собой специфический объект гражданских прав и это нашло отражение в Гражданском кодексе РФ.

Под предприятием как самостоятельным объектом гражданских прав  понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

 Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее законодатель  наряду с правилами о продаже недвижимости  счёл необходимым включить в текст Гражданского кодекса РФ и нормы о продаже предприятий, указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия .

Несмотря на то, что предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью, оно представляет собой совершенно особый объект гражданских прав.

  Для иллюстрации этого утверждения Витрянский В.В. приводит следующее высказывание: «О.М. Козырь отмечает, что  отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется, «во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК, а «вводится» в статье 132, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие, как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является» [25 ].

Всё это вместе взятое весьма существенно влияет на договор купли-продажи предприятия, точнее, на правовые способы и возможности передачи его отдельных элементов (составных частей) покупателю. Не случайно поэтому в определении договора купли-продажи предприятия, содержащемся в статье 559 ГК РФ , специально оговаривается, что покупателю передается в собственность имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам [3, с.255 ].

Договор купли-продажи предприятия под страхом его недействительности заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. При этом под договором как документом понимается не только сам текст договора с возможными последующими дополнительными соглашениями, но и приложенные к нему документы, указанные в пункте 2 ст. 561 ГК РФ [3, с.256]. В число этих документов входят акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

В Арбитражный суд республики Марий Эл обратился Союз потребительских обществ Республики Марий Эл (далее - Марпотребсоюз) с исковым заявлением  к Республике Марий Эл в лице Министерства государственного имущества и Министерства финансов (далее - Мингосимущество Республики Марий Эл и Минфин Республики Марий Эл) о признании недействительной сделки по передаче предприятия «Зверохозяйство» Марпотребсоюза в государственную собственность Республики Марий Эл.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле участвует государственное унитарное предприятие Республики Марий Эл «Медведевское зверохозяйство» (далее - ГУП «Медведевское зверохозяйство»).

Исковые требования мотивированы несоблюдением формы сделки купли - продажи предприятия.

Решением от 14 августа 2002 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28 октября 2002 года, иск удовлетворен, упомянутая сделка признана недействительной. Суд указал на то, что предметом сделки являлось предприятие как имущественный комплекс, поэтому стороны обязаны были выполнить требования закона и заключить договор в письменной форме путем составления одного документа. Несоблюдение формы договора продажи предприятия повлекло признание сделки недействительной согласно статьям 168, 560 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До передачи предприятия покупателю кредиторы должны быть письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора купли-продажи предприятия. В течение трех месяцев со дня уведомления кредитор, письменно не сообщивший продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе требовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

 Вопрос об объеме недействительности договора (полного или частичного) решается в зависимости от величины долга кредитора, его соотношения с величиной долгов других кредиторов и наличия имущества у продавца (в составе продаваемого предприятия или за его пределами), могущего быть использованным для удовлетворения требований данного кредитора [30[ ]амиих, в соответствии с п. _1, 22802, 22840_________________________________________________________________________________ ].

Указанные требования по долгам, включенные в состав продаваемого предприятия, вправе также заявить продавцу и кредиторы, не уведомленные о продаже предприятия. В этом случае иск об удовлетворении требований может быть предъявлен в течение года со дня, когда соответствующий кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Таким образом, в договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

Инвентаризация выполняет следующие функции:

во-первых, это проверка фактического наличия числящихся на балансе предприятия ценностей (материальных и нематериальных активов), их сохранности, описание основных признаков и определение текущего состояния;

во-вторых, это один из способов оценки состава предприятия.

Инвентаризация - это одно из оснований оценки предприятия, и она может служить основанием требований о цене, заявленных продавцом.

Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки двояка:

- проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям;

- проверка законности совершенных хозяйственных операций.

Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. В основе заключения договора продажи предприятия должен лежать бухгалтерский баланс, принятый налоговыми органами.

В отношении договора продажи предприятия законодатель не называет цену имущественного комплекса существенным условием договора. Полагаю, что это не совсем правильно. Договор купли-продажи предприятия наряду с тем, что он входит в состав общего договора купли-продажи на правах отдельного его вида, одновременно является также разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Поэтому, при определении источников его правового регулирования помимо правовых норм, относящихся непосредственно к самому договору, к нему в порядке последовательности должны применяться нормы о договоре купли-продажи недвижимости, об общем договоре купли-продажи, затем нормы Гражданского кодекса РФ, посвященные юридическим лицам, праву собственности и другим вещным правам, обязательственному праву.

 В данном случае подлежат применению нормы о цене в договоре продажи недвижимости.

Исходя из этих норм, можно сделать вывод о том, что для признания договора продажи предприятия заключенным требуется, чтобы в договоре имелось согласованное сторонами в письменной форме условие о цене предприятия, которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них.

При определении цены предприятия должны приниматься во внимание также права требования и долги продавца по обязательствам, связанным с соответствующим имущественным комплексом, и права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг.

Гражданский кодекс РФ (статья 132)   говорит о возможности продажи предприятия как в целом, так и в части [2, с.93]. Вместе с тем при буквальном толковании статьи  559 ГК РФ должен следовать вывод, что возможна продажа предприятия только в целом, в виде единого имущественного комплекса [3, с.255]. Необходимо исходить из того, что предприятие - это юридически неделимая совокупность имущества.

 При продаже имущества предприятия по частям невозможно частично передать фирму, доброе имя и тому подобное. При продаже предприятия в целом помимо возможности передачи в полном объеме нематериальных активов предприятия сохраняется производственное или торговое дело, рабочие места для занятых на предприятии людей. Поэтому продажа предприятия в целом предпочтительнее и с публично-правовой точки зрения. При продаже имущества предприятия по частям велика угроза использования договора продажи для увода активов в различных неблаговидных целях (например, увод имущества от возможности наложения взыскания по требованию кредиторов) [29].

Передача предприятия продавцом происходит по передаточному акту, в котором даётся подробная характеристика предприятия как предмета договора, указываются данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, содержатся сведения о выявленных недостатках переданного имущества и определяется перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Следует различать фактическую и юридическую передачи предприятия от продавца к покупателю.

 Под фактической передачей понимаются действия сторон по передаче имущества предприятия продавцом во владение покупателя. По времени фактическая передача предприятия обычно предшествует юридической, хотя в отдельных случаях все может быть наоборот.

Под юридической передачей понимается подписание сторонами передаточного акта о передаче предприятия. Именно день подписания данного акта обеими сторонами юридически считается днем передачи предприятия от продавца к покупателю по договору купли-продажи предприятия. С этого момента покупатель рассматривается в качестве лица, вступившего во владение имуществом предприятия, и соответственно лицом, на которое переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

 С целью недопущения дисбаланса между фактической и юридической передачами имущества в случае наступления событий, ведущих к случайной гибели или случайному повреждению указанного имущества, фактическая и юридическая передачи имущества в составе предприятия должны быть максимально сближены,  превращаясь в единый процесс передачи имущества во владение покупателя.

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что данный процесс, как правило, происходит до передачи права собственности на предприятие по договору купли-продажи. Как сказано в пункте 2 статьи 564 ГК РФ , если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю [3, с.257].

В промежутке времени между передачей предприятия покупателю и переходом права собственности на предприятие к покупателям, то есть когда право собственности на предприятие продолжает сохраняться за продавцом,  продавец вправе распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. Однако продавец в указанный период времени лишается права на распоряжение самим предприятием как предметом договора купли-продажи. Законодатель тем самым проводит различие между правом продавца распоряжаться проданным по договору предприятием и принадлежащим ему правом распоряжаться отдельными видами имущества и правами, входящими в состав предприятия.

В отличие от всех договоров купли-продажи недвижимости, не считая договора купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации. Помимо этого государственное регистрации  подлежит также переход права собственности к покупателю.

Обращает на себя внимание, что, хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками проявляются в двух видах.

При недостатках, выявленных в процессе передачи предприятия, отраженных в передаточном акте, в случае принятия предприятия покупателем, а также при передаче и принятии предприятия при наличии долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре купли-продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление иных требований не предусмотрено договором.

В первом случае продавец при уведомлении покупателя о недостатках имущества или отсутствии в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество и тем самым избежать понижения цены за проданное предприятие.

В тех случаях, когда будет установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для использования по назначению, определенному в договоре, и недостатки не могут быть устранены продавцом на условиях, в порядке и сроки, установленные законом, иными правовыми актами или договором, или вообще неустранимы, покупатель вправе требовать в судебном порядке расторжения или изменения договора о купле-продаже предприятия и возвращения исполненного сторонами по договору. При этом при расторжении и изменении договора, а также при признании его недействительным двусторонняя и односторонняя реституция исполненного сторонами по договору может применяться, если такие последствия не нарушают права и законные интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Во втором случае право требования покупателя об уменьшении покупной цены подлежит удовлетворению, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли - продажи. Истец просит включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.

В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие - магазин "Овощи" - имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. Однако после оформления договора купли - продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. рублей.

 Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения.

 Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 559 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132 Кодекса), за исключением прав