Порядок проведения инвентаризации земель Иркутского района(на примере Иркутского управления Восточно-сибирского филиала ФГУП «Госземкадастрсъемка»

В соответствии с утвержденным Положением Иркутское управление Восточно - Сибирского филиала ФГУП «Госземкадастрсъемка» ведет государственный мониторинг земель, осуществляет геодезическую и картографическую деятельность, выполняет землеустроительные работы, а также работы по инвентаризации земель всех категорий, их разграничению.

Как уже было сказано выше, для оптимизации процесса инвентаризации, проводить ее нужно в отношении наиболее ликвидных земельных участков. С этой целью целесообразно первым этапом провести анализ рынка земельных участков Иркутского района.

Так как информация о сделках с земельными участками достаточно закрытая и часто не отражает реальную цену сделки, при анализе рынка в данной дипломной работе использовались данные о предложениях земельных участков.

Выборка опирается на данные периодических изданий («Из рук в руки», «Все объявления Иркутска») и интернет-ресурс сайта www.dom-irk.ru.

Анализ рынка показал, что наиболее перспективными с точки зрения последующей реализации в Иркутском районе являются земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и дачное строительство по следующим направлениям:

· Байкальский тракт (преимущественно правая сторона)

· Александровский тракт

· Район Мельничной пади

· Голоустенский тракт

· Качугский тракт

Активность рынка земельных участков очень неравномерна (см.
рисунок 3.2.1).

Рисунок 3.2.1 Структура спроса на рынке земельных участков по направлениям

Как видно из диаграммы, наибольшее число предложений земельных участков наблюдается по Байкальскому тракту. Анализ рынка показал, что срок экспозиции участков по Байкальскому тракту также невелик и составляет 1,5-3 месяца. Отсюда можно сделать вывод, что наибольшей ликвидностью обладают именно эти участки.

Также достаточно высок спрос на участки по Александровскому тракту.

Спрос на участки по Байкальскому тракту (преимущественно правая сторона) и Александровскому тракту объясняется близостью к городу, наличием сетей, расположением в рекреационных зонах.

В рамках анализа рынка следует определить также среднюю стоимость земельных участков по каждому из вышеприведенных направлений. Средняя стоимость 100 кв. м. приведена в Таблице 3.2.1.

Таблица 3.2.1

Средняя стоимость 100 кв. м. каждого сектора рынка в тыс. руб.

Анализируя данные Таблицы 3.2.1, приходим к выводу, что наиболее дорогими являются участки по правой стороне Байкальского тракта. Однако проводить инвентаризацию в отношении этих участков не имеет смысла, т. к. по причине высокой привлекательности они уже находятся в руках эффективных собственников.

Примерно на одном уровне находятся цены на участки по левой стороне Байкальского тракта, по Александровскому и Голоустенскому трактам. Спрос на эти участки также достаточно высок, поэтому наиболее ликвидными и перспективными с точки зрения проведения инвентаризации направлениями являются: левая сторона Байкальского тракта (до 54 км), Александровский тракт (до д. Столбово), Голоустенский тракт.

Следующим шагом по выбранным территориальным направлениям проводится работа по выявлению неиспользуемых земель и земельных участков, используемых собственниками неэффективно или используемых не по целевому назначению.

Наибольший процент неэффективных собственников и землепользователей наблюдается по отношению к землям сельскохозяйственного назначения, в силу сравнительной простоты их получения (преимущественно до введения в действие Земельного кодекса) и специфичности использования.

Поэтому инвентаризировать в первую очередь необходимо земли сельскохозяйственного назначения и поиск земельных участков, которые используются неэффективно, целесообразно осуществлять, опираясь на данные Всероссийской сельскохозяйственной переписи.

В качестве примера для проведения инвентаризации можно привести земельные участки, предоставленные следующим садоводческим некоммерческим товариществам (см. Таблицу 3.2.2).

Таблица 3.2.2

Садоводческие объединения, не использующие выделенные им земельные участки

Как видно из таблицы, все вышеприведенные участки расположены в пределах наиболее перспективных территорий.

Следующим этапом проведения инвентаризации должно быть рассмотрение вопроса о предоставлении выявленных на предыдущем этапе земель: когда они были выделены, кому, и на каком основании.

Источником такой информации являются архивные данные. Если участок выделен после 2002 года, информация хранится в архиве администрации Иркутского района, если до введения в действие нового Земельного кодекса, искомые данные находятся в архиве Территориального отдела по Иркутскому району управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Иркутской области.

Документами, в которых может содержаться искомая информация, являются: постановление о предоставлении земельного участка в собственность, договор аренды земельного участка с администрацией, копии ситуационных планов, копии учредительных документов и др.

При анализе вышеперечисленных документов необходимо обратить внимание на законность землеотвода и соблюдение всех необходимых процедур. Например, при выделении земельных участков их земель лесного фонда необходимым условием является первоначальный перевод земель из лесного фонда в нелесной. При этом следует учесть, что перевод лесов первой категории – прерогатива Российской Федерации, второй и третьей – субъекта Федерации.

После того, как собственник участка или землепользователь выявлен, необходимо удостовериться в том, что субъект права существует на сегодняшний день. В случае если собственник или арендатор – физическое лицо, это означает, что он либо жив, либо наследники вступили в наследство в установленном законом порядке. Если правообладатель – юридическое лицо, оно должно быть зарегистрировано в органах Федеральной налоговой службы, а в определенных законом случаях и в других органах (например Учреждении юстиции), и осуществлять деятельность, предусмотренную уставом, на настоящий момент.

Следующим этапом проведения инвентаризации земель по вышеприведенной схеме являются переговоры с собственником или арендатором, выяснение причин не использования или неэффективного использования и в случае невозможности их устранения изъятие земельного участка в фонд перераспределения земель или переведение в земли запаса. Процедура изъятие участка может производиться добровольно (отказ собственника) или через судебные органы Российской Федерации в предусмотренном законом порядке.

Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.

После того, как земельный участок переведен, органы местного самоуправления должны провести процедуры по формированию земельного участка, если он не сформирован, уточнению границ, постановке на кадастровый учет, подготовке к торгам.

Заключительным этапом муниципалитет организует торги на продажу земельного участка. По итогам торгов определяется победитель, который приобретает право собственности на участок или право заключения договора аренды на определенный в договоре срок.