Практика формирования земельного участка

 

Органом местного самоуправления в Иркутском районе является администрация Иркутского района. Именно этот орган осуществляет управление, в том числе и земельными ресурсами, на муниципальном уровне, решает вопрос о предоставлении земельных участков в каждом конкретном случае и должен проводить инвентаризацию земель как учет, мониторинг, землеустройство.

Рассмотрим подробнее структуру администрации Иркутского района.

Администрация Иркутского района - исполнительный орган местного самоуправления является коллегиальным исполнителем местного самоуправления. Осуществляет исполнительные и распорядительные функции. Полномочия администрации Иркутского района определены Уставом.

Структура и состав администрации определяется на основе территориально-отраслевого принципа управления.

Администрацию Иркутского муниципального образования и представительный орган Иркутского района возглавляет Глава района.

В состав администрации Иркутского района, как исполнительного органа входят: Глава Иркутского районного муниципального образования, заместители главы администрации, управляющий делами администрации, руководители комитетов и управлений, начальники отделов, 18 сельских и 3 городских муниципальных образования.

Полномочия в области регулирования земельных отношений осуществляются непосредственно главой Иркутского района, а также специализированными отделами: комитетом по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) и земельным отделом администрации Иркутского района.

Ключевым звеном в земельных отношениях, осуществляющим контроль за соблюдением земельного законодательства, мониторинг земель, землеустройство, ведение государственного земельного кадастра и многие другие функции в этой области на уровне Иркутского района, является Территориальный отдел по Иркутскому району управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Иркутской области.

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Иркутской области, (сокращенное наименование – Управление Роснедвижимости по Иркутской области) является территориальным органом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг на территории Иркутской области.

Управление осуществляет свою деятельность на территории
Иркутской области непосредственно через свои территориальные отделы.

Основными задачами Управления являются:

· Организация ведения государственного земельного кадастра (после издания соответствующих нормативных правовых актов – государственного кадастра объектов недвижимости) и государственного технического учета объектов градостроительной деятельности.

· Организация проведения государственной кадастровой оценки земель и представление её результатов в соответствии с законодательством.

· Осуществление государственного земельного контроля за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель всех категорий.

· Организация и осуществление землеустройства.

· Организация и осуществление мониторинга земель.

· Организация и осуществление, в пределах его компетенции, прогнозирования и планирования рационального использования земель.

· Участие в реализации федеральных и региональных программ, связанных с регулированием земельных отношений, проведением земельной реформы, рациональным использованием и охраной земель.

В ведомственном подчинении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости России находится Федеральное государственное унитарное предприятие “Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок”.

Восточно-Сибирский филиал Федерального государственного унитарного предприятия “Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок” создан в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации № 1257-р от 24 апреля 2004 года в целях обеспечения процедуры реорганизации ФГУП «Госземкадастрсъемка» ВИСХАГИ путем присоединения к нему ФГУДП «Востсибземкадастрсъемка».

Предприятие выполняет обширный круг работ:

· Топографо-геодезические работы

· Фотограмметрические работы

· Землеустроительные работы

· Техническая инвентаризация

· Оценочная деятельность

· Мониторинг земель

· Техническая инвентаризация объектов недвижимости

Также в ведении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) находится Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Иркутской области и ему подотчетно. Кроме того, Роснедвижимость является ее учредителем.

Основной задачей Учреждения является осуществление на территории кадастрового округа исполнительных функций по ведению государственного земельного кадастра, возложенных на Роснедвижимость.

Согласно Федеральному закону от 02.01.2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений, полученных в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Государственный земельный кадастр создается в целях информационного обеспечения:

- государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

- государственного контроля за использованием и охраной земель;

- мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия почв;

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- землеустройство;

- экономической оценки земель и учета стоимости земель в составе природных ресурсов;

- иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом (ст.6 Федерального закона № 28-ФЗ).

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

В результате кадастрового учета каждый земельный участок получает индивидуальный кадастровый номер.

 

Кадастровый номер состоит: АА:ББ:ВВВВВВ:ГГГГ

 

где

АА – номер кадастрового округа,

ББ – номер кадастрового района,

ВВВВВВ – номер кадастрового квартала,

ГГГГ - номер земельного участка в кадастровом квартале.

В соответствии с приложением 2 к приказу Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) от 14.05.2001 № П /89 «О кадастровом делении территории Российской Федерации Иркутской области присвоен 38 номер кадастрового округа. В соответствии с приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Иркутской области от 07.06.2001 № 47 «О кадастровом делении территории Иркутской области» на территории Иркутской области создано 37 кадастровых районов.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.

Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в территориальные или межрайонные отделы Управления Роснедвижимости по Иркутской области следующие документы:

· Заявку;

· Правоустанавливающие документы на земельные участки;

· Документы о межевании земельного участка в форме описания земельного участка.

В качестве правоустанавливающих документов для целей государственного кадастрового учета выступают следующие документы:

При предоставлении земельного участка для строительства в собственность без предварительного согласования: утвержденный проект границ или решение об утверждении проекта границ земельного участка (п. 4 ст. 30, п. 1 ст. 32 ЗК РФ). С заявлением на ГКУ обращается администрация муниципального образования.

При предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование: решение о предварительном согласовании места размещения объекта и утвержденный проект границ или решение об утверждении проекта границ земельного участка (п.5 ст. 30, п. 1 ст. 32 ЗК РФ). С заявлением на ГКУ обращается администрация муниципального образования или лицо, в отношении которого принято решение.

При этом следует учесть, что акт о выборе земельного участка не является решением о предварительном согласовании места размещения.

При предоставлении земельного участка гражданам в собственность или аренду для целей, не связанных со строительством: утвержденный проект границ или решение об утверждении проекта границ участка и решение о предоставлении земельного участка (п. 4,5 ст. 34 ЗК РФ). С заявлением на ГКУ обращается администрация муниципального образования или гражданин, в отношении которого принято решение.

В перечисленных документах в обязательном порядке должны быть указаны:

- категория земель;

- площадь земельного участка;

- вид разрешенного использования (либо цель предоставления ЗУ).

Отсутствие этих сведений является основанием приостановления государственного кадастрового учета согласно ст. 20 ФЗ «О ГЗК».

Иные документы могут быть приняты в качестве правоустанавливающих только в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Если в представленных документах отсутствуют сведения, необходимые для проведения кадастрового учета, или если такие сведения противоречивы, заявители немедленно в письменной форме извещаются о приостановке государственного учета. Такая приостановка может быть не более чем на месяц. Если в течение указанного срока заявитель не устранит причины приостановки, то ему направляют письменный отказ в проведении государственного кадастрового учета.

В проведении учета должно быть отказано, если:

- с заявкой обратилось ненадлежащее лицо;

- представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства;

- при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться кадастровый учет, были нарушены права смежных землепользователей;

- площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться кадастровый учет, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Решение об отказе в пятидневный срок направляется заявителем с причинами такого отказа. Отказ может быть обжалован в суде.

Документы о межевании земельного участка оформляются в форме описания земельного участка. Описание земельного участка выполняется в соответствии с приказом Росземкадастра от 02.10.2002 года № П/327.

Государственный кадастровый учет земельного участка проводится:

1. в течение месяца со дня подачи заявки о проведении ГКУ определенного земельного участка;

2. по месту нахождения земельных участков;

3. плата за проведения ГКУ земельных участков не взимается.

Ежемесячно около 150-ти человек оформляют в собственность дачные участки в Иркутском районе. Это на треть больше, чем было до вступления в силу так называемого закона "о дачной амнистии". Однако Закон не охватил многих аспектов земельных отношений даже по ранее предоставленным земельным участкам. Например, владельцы участков, которые находятся за чертой садоводства, пока не имеют право на амнистию.

С 1 января этого года установлена максимальная ставка на проведение землеустроительных работ. Для садоводств - это 3 тысячи рублей, для земель с подсобным хозяйством - 5. Но многих собственников останавливает не только стоимость проведения таких работ, но и сложность и длительность процедуры оформления прав. На пути к Федеральной регистрационной службе необходимо пройти более десяти инстанций, согласовать землеустроительное дело, получить необходимые разрешения и т.п. Рассмотрим этот порядок подробнее на рисунке 2.3.1

 

Рисунок 2.3.1 Схема оформления права собственности на ранее предоставленный земельный участок

 

Порядок оформления прав на земельные участки, предоставленные до введения в действие нового Земельного кодекса, длителен и связан с многочисленными препятствиями. Но еще более сложной и неоднозначной является схема получения земельного участка в собственность или в аренду и оформление прав на него в установленном законом порядке.

Дело в том, что самые перспективные в Иркутском районе земли в большинстве своем не принадлежат муниципалитету, т. е. находятся в бессрочном пользовании или принадлежат на праве собственности различным государственным предприятиям. А значит, согласно Федеральному Закону от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ, относятся к федеральной собственности или к собственности субъекта РФ.

Так как на сегодняшний день муниципалитет не выполняет возложенные на него законом обязанности по формированию земельных участков и проведению торгов, потенциальные инвесторы сами осуществляют поиск привлекательных участков и зачастую сами вынуждены выяснять, за кем закреплены эти земли.

Если земельные участки не принадлежат муниципалитету, инвестор обращается в соответствующие федеральные органы. Только на федеральном уровне в таком случае решается вопрос о возможности предоставления участков: соответствующий орган должен произвести отказ от этих земель. Лишь затем муниципалитет переводит земельные участки в земли запаса или фонд перераспределения (для земель сельскохозяйственного назначения). Но основная проблема заключается в том, что т. к. собственником является Российская Федерация, торги должны проводиться на федеральном уровне.

Но выставлению на торги предшествуют многочисленные длительные и затратные процедуры по формированию земельного участка, постановке его на кадастровый учет, публикации извещения о проведении торгов и т. д. Вследствие того, что органы местного самоуправления на сегодняшний день не в состоянии проводить этот комплекс мероприятий по объективным причинам, инвесторы вынуждены брать все затраты, связанные с проведением торгов и формированием участка, на себя.

Т. к. торги – публичная процедура и победителем признается лицо, предложившее большую цену (в случае проведения аукциона) или лучшие условия (конкурс), ничто не может быть гарантией того, что участок не «уйдет» в руки другого собственника. А если учесть, что с принятием Федерального закона от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ, в случае принадлежности земель Российской Федерации или субъекту РФ, торги проводятся на соответствующем уровне, то шанс получить по итогам торгов испрашиваемый участок практически равен нулю. Очень немногие инвесторы готовы идти на такой риск.

Конечно на сегодняшний день эти вопросы «решаются» доступными способами: извещение о проведении торгов печатается в малотиражном печатном издании и скупается весь тираж, торги признаются несостоявшимися и участок предоставляется за начальную цену единственному претенденту. Такая ситуация во-первых незаконна, а во-вторых возможна только при проведении торгов на местном уровне.

Решить эту актуальную проблему можно, только если органы местного самоуправления сами будут проводить необходимые процедуры. Очевидно, что на формирование всех участков у муниципалитета не хватит бюджетных средств. Проводить эти работы необходимо выборочно, а значит, в первую очередь нужно проводить инвентаризацию земель Иркутского района.