Эффективность проведения мероприятий по инвентаризации

 

В наиболее общем виде экономическая эффективность представляет собой количественное соотношение двух величин – результатов реализации проекта и произведенных затрат.

Ключевое значение для принятия решения о состоятельности инвестиционного проекта имеет оценка его коммерческой эффективности, которая включает в себя, как минимум, два вида оценки.

1. Финансовая состоятельность проекта (финансовая оценка) – анализируется платежеспособность проекта в ходе его реализации.

2. Эффективность проекта (экономическая оценка) – оценивается способность проекта обеспечить достаточный темп прироста вложенных средств.

При оценке инвестиционных проектов теория инвестиционного анализа предусматривает использование определенной системы аналитических методов и показателей, которые в совокупности позволяют прийти к достаточно надежному и объективному выводу относительно привлекательности рассматриваемого проекта.

Наиболее часто используются пять основных методов оценки:

- метод определения чистой текущей стоимости (Net Present Volue)

- метод расчета рентабельности инвестиций (Profitability Index)

- метод расчета внутренней нормы прибыли (Internal Rate of Return)

- метод расчета периода окупаемости (Payback Period)

- метод определения бухгалтерской рентабельности (Return On Investment).

Центральное место в контроле инвестиционных проектов занимает выбор критерия оценки достижения целей. Среди множества известных финансовых критериев оценки инвестиционных проектов, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки, наиболее часто используются следующие.

1. Чистый приведенный эффект – NPV (от англ. Net Present Value)

Этот показатель позволяет определить сумму эффекта от реализации проекта. Он основан на принципе дисконтирования денежных потоков и позволяет оценивать инвестиционные проекты на основе сравнения величины исходных затрат и денежных поступлений, получаемых за прогнозный период. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента дисконтирования. Чистый приведенный эффект равен разнице суммы доходов по проекту и суммы инвестиций по всем периодам осуществления, приведенных к настоящему моменту времени с помощью коэффициента дисконтирования.

Чистый приведенный эффект, равный нулю, показывает, что в случае принятия проекта ценность компании (фирмы) не изменится, т. е. благосостояние ее владельцев останется на прежнем уровне и денежный поток будет достаточным только для возмещения авансированного капитала. Положительная величина показывает, что в случае принятия проекта ценность фирмы увеличится и насколько возрастет стоимость активов инвестора от реализации данного проекта, поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной NPV. Проект принимается, если чистый приведенный эффект принимает положительное значение. Из двух ситуаций инвестирования предпочтительней та, для которой NPV принимает большее значение.

2. Коэффициент рентабельности инвестиций – PI (от англ. Profitability Index)

Коэффициент рентабельности показывает какую экономическую выгоду принесет инвестиционный проект на каждый затраченный рубль. Проект принимается, если значение коэффициента рентабельности превышает 1.

3. Внутренняя норма прибыли – IRR (от англ. Internal Rate of Return)

Это наиболее объективный показатель, так как он не зависит напрямую от коэффициента дисконтирования. На практике любое предприятие при инвестиционной деятельности, в том числе и при покупке объектов недвижимости, использует различные источники. В качестве платы за пользование авансированными в деятельность предприятия финансовыми ресурсами оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения, т. е. Несет некоторые расходы на поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, называют ценой авансированного капитала CC.

IRR и СС показывают ожидаемую доходность проекта и, следовательно, максимально допустимый относительный уровень расходов, связанный с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет коммерческого кредита, то IRR показывает верхнюю границу процентной ставки по кредиту, превышение которого делает проект убыточным.

Таким образом, экономический смысл IRR состоит в следующем: приемлемым является тот проект, уровень доходности которого не ниже стоимости используемого при этом капитала.

4. Модифицированная внутренняя норма доходности – MIRR (от англ. Modified Internal Rate of Return).

Этот показатель является аналогом предыдущего и используется при анализе и оценке эффективности проектов с неординарными денежными потоками, при которых показатель IRR неэффективен, так как может иметь либо несколько значений, либо вообще не может быть найден. Показатель же модифицированной внутренней нормы доходности всегда имеет единственное значение и может применяться вместо критерия IRR.

Проект принимается в том случае, если значение MIRR больше цены коэффициента дисконтирования или больше цены используемого капитала

5. Срок окупаемости – PP (от англ. Payback Period)

Срок окупаемости – это время, необходимое для полного возмещения инвестиционных вложений. Оценка инвестиций, в основе которой лежит расчет срока окупаемости, является целесообразной, если в интересы инвестора входит не прибыльность проекта, а другие задачи (например, прорыв на рынок), поэтому основной интерес вызывает ликвидность проекта. В таком случае предпочтение отдается проекту, имеющему минимальный срок окупаемости.

Из перечисленных выше показателей эффективности проектов для расчета уровня дохода муниципалитета от вложения средств в инвентаризацию наиболее перспективных с точки зрения спроса на рынке земельных участков, целесообразно использовать показатели рентабельности и окупаемости инвестиций. При этом следует учитывать, что проект может быть реализован в течение года. По этой причине денежный поток (прибыль) дисконтировать нецелесообразно.

Для того чтобы определить эффективность проведения инвентаризации земель, следует рассчитать потенциальный доход от продажи участков или заключения договора аренды и определить затраты на проведение необходимых работ.

Рассчитаем предполагаемый доход от реализации выбранных участков, указанных в Таблице 3.2.2.

При анализе рынка была определена средняя стоимость земельных участков по секторам. Учитывая, что к инвентаризируемым участкам не проложены сети и коммуникации, рыночная стоимость их будет ниже средней приблизительно на 20%.

Расчет потенциального дохода приведен в Таблице 3.3.1.

Принимая во внимание, что рассчитанный в Таблице 4 доход является потенциальным, действительный доход будет отличаться на стоимость земель общего пользования, необходимых для функционирования садоводства.

Земли общего пользования в среднем составляют около 10% общей площади. Получаем действительный доход в размере 504 810 тыс. руб.

 

Таблица 3.3.1

Расчет потенциального дохода от продажи выбранных участков

№ п\п	НАИМЕНОВАНИЕ	ОБЩ ПЛОЩАДЬ	СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ 1 ГА, в тыс. руб.	ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ДОХОД, в тыс. руб.
1	САДОВО-ОГОРОДНИЧЕСКИЙ КООПЕРАТИВ "САДОВОДСТВО ИНЦ"	24,8	1705	42 284
2	СОЮЗ	17,8	1705	30 349
3	САДОВОДЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ПЧЕЛКА"	52,6	1760	92 576
4	САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "НЕРПЕНОК"	4,6	1627	7 484
5	САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ЛУГОВОЕ"	13,6	1627	22 127
6	САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "СКИФ"	170	1760	299 200
7	САДОВОДЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ТУНГУСКОЕ"	38	1760	66 880
8	ИТОГО:			560 900

 

Согласно сведений ФГУП «Востсибземкадастрсъемка», затраты за год на проведение инвентаризации земель Иркутского района, включающих около 50 000 сформированных земельных участков:

1. Документальная инвентаризация составляет по предварительному соглашению составляют 10 млн. руб.

2. Геодезия и топосъемка, картография – по предварительным оценкам около 100 млн. руб.

Стоимость проекта по инвентаризации земель Иркутского района составляет около 500 млн. руб. в части текущих расходов. Указанные расходы учитывают расходы на оплату труда специалистов и содержание специализированных организации (накладные расходы). В данные расходы не включены капитальные вложения в приобретение программных продуктов и специального оборудования.

Капитальные вложения в приобретение оборудования исходя из структуры единовременных и текущих затрат (60% / 40%) составит 750 млн. руб.

Общие затраты 1 250 млн. руб.

Очевидно, что инвентаризации подлежат на весь земельный фонд, а только земли сельскохозяйственного назначения, а также земли населенных пунктов. На 1 января 2007 года обе эти категории составляли в сумме 147,3 тыс. га.

Принимая во внимание, что на настоящий момент по статистическим данным инвентаризировано около 20% земель, всего инвентаризировать необходимо 117,84 тыс. га.

Учитывая, что общие затраты на инвентаризацию земель Иркутского района составляют 1 250 млн. руб., на 1 га затраты составят 10 600 руб.

Затраты на инвентаризацию выбранных с учетом спроса земель составляют 10 600 * 321,4 га = 3 406 840 руб.

Оценка эффективности работ по инвентаризации перечисленных в Таблице 3 земельных участков проводится по показателям рентабельности и окупаемости затрат.

При рыночной цене земельных участков в размере 504 810 тыс. руб., и затратах на инвентаризацию указанных участков - 3 407 тыс. руб., прибыль составит 501 403 тыс. руб., рентабельность продаж составит 99,3%.

Рассчитанный уровень рентабельности отражает высокую доходность проводимых мероприятий по инвентаризации земель и решает не только социальные, но и экономические проблемы района, который становится привлекательным для инвесторов.

Заключение

 

1.Управление земельными ресурсами является важным инструментом государственной политики, направленной на повышение эффективности землепользования. В работе рассмотрены вопросы нормативного регулирования земельных отношений, порядок предоставления земельных участков под строительство, а также на цели, не связанные со строительством, показаны особенности приватизации земель различных категорий.

2.На основе выполненного анализа земельных отношений определены основные проблемы землепользования, к которым отнесены: разграничение государственной собственности, изменение разрешенного использования и категории земель, неэффективное налогообложение и другие. Современные проблемы в земельных отношениях связаны с тем, что до сих пор в России инвентаризировано не более 20 % земель, что не позволяет на законных основаниях изменять категорию, разрешенное использование, осуществлять куплю-продажу на торгах, оформление права собственности, изъятие для государственных нужд, а также проводить другие мероприятия, связанные с повышением эффективности землепользования.

3.Современные проблемы землепользования рассмотрены на примере управления земельными ресурсами на территории Иркутского района, показана организация предоставления земельных участков различных категорий, структура земель, а также необходимость проведения инвентаризации земель с учетом спроса на рынке.

4. На основе выполненного анализа организации земельных отношений в Иркутском районе, а также оценки состояния рынка земли в границах основных магистральных трактов предложено провести инвентаризацию земель с последующей продажей сформированных земельных участков, что обеспечит окупаемость вложенных бюджетных средств и высокую эффективность предложенных мероприятий в рамках землепользования.

Список использованной литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ)

3. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

4. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»

5. Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»

6. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

7. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»

8. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

9. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

10. Федеральный закон от 6 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации»

11. Федеральный закон от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

12. Кухтин П.В. Управление земельными ресурсами/ Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В. – Питер, 2009, – 382 с.

13. Феофилактов А.С. Земельные права государственных (муниципальных) учреждений: проблемы реализации и защиты // Журнал «Арбитражная практика». 2008. № 03

14. Мишустин М. Б. В защиту прав собственности // «Экономика и жизнь». 2009. № 18

15. Белоусов Н. В. Закон об обороте сельхозземель нужно срочно улучшать// Газета «Крестьянские Ведомости». 2009. №4

16. Кобылкина И. А. Контроль на троих: правительство распределило между ведомствами надзор за землями России // «Российская газета». 23.11.2009. №4229

17. Петросенко А. В. Управление земельными ресурсами в РФ. // «Экономика и жизнь». 2008. №9

18. Иванченко Г. П. Кадастровая оценка земель. // «Коммерсант». 2008. №2

19. Хорватов Р. Н. Проведение земельной реформы. // «Земля». 2009. №7

20. Самолетов А. С. Учет земель – базовая функция государственного регулирования земельных отношений. // «Кадастровый вестник». 2009. №1

21. Лащенков К. Б. Вопросы регулирования земельных отношений в решениях конституционного суда Р. Ф. // «Кадастровый вестник». 2009. №1

22. Филамофитская А. Г. Налогообложение земель на основе кадастровой стоимости. // «Кадастровый вестник». 2008. №1

23. Сидоренко Г. В. Разрешение земельных споров. // «Земельное право». 2007. №6

24. Дудников Ю. З. Новая система налогообложения земельных участков. // «Кадастровый вестник». 2007. №2

25. Янюк Р. Г. Обоснование параметров рыночной оценки сельскохозяйственных угодий. // «Кадастровый вестник». 2008. №2

26. Мальков А. В. Перспективы развития государственного технического учета объектов капитального строительства. // «Вопросы оценки». 2008. №4

27. Полукошко В. В. Нельзя допускать «ваучеризацию» земельных долей. // «Кадастровый вестник». 2008. №3

28. Захаров В. А. Возникновение и развитие земельного кадастра. // «Кадастровый вестник». 2008. №3

Приложение 1

 

Приложение 2

 

Территориальная организация местного самоуправления в Иркутском районе (с 1. 01.2006 года)

Наименование поселения	Наименование населенного пункта		Числ. населения	Расст. от районного центра, км
1. Большереченское городское поселение	рабочий поселок	Большая Речка	2431	55
	поселок	Бутырки	12	42
	поселок	Тальцы	14	49
	поселок	Черемушка	2	68
	поселок	Бургаз	111	41
	поселок	Березка	1	40
	поселок	Дорожный	27	37
2. Листвянское городское поселение	рабочий поселок	Листвянка	1745	70
	поселок	Ангарские Хутора	2	58
	поселок	Никола	87	63
	поселок	Большие Коты	79	90
3. Марковское сельское поселение	рабочий поселок	Маркова	6509	20
	Поселок	Падь Мельничная	308	28
	деревня	Новогрудина	46	33
4. Голоустненское сельское поселение	Село	М. Голоустное	1354	79
	поселок	Б. Голоустное	573	120
	поселок	Нижний Кочергат	16	106
5. Гороховское сельское поселение	Село	Горохово	754	70
	деревня	Баруй	293	73
	деревня	Степановка	237	66
	деревня	Сайгуты	294	81
	поселок	Бухун	132	88
	деревня	Верхний Кет	70	95
6. Карлукское сельское поселение	деревня	Карлук	1816	15
7. Мамонское сельское поселение	Село	Мамоны	1642	15
	деревня	Малая Еланка	572	22
	заимка	Вдовина	32	19
8. Никольское сельское поселение	Село	с.Никольск	1051	55
	Деревня	Егоровщина	339	45
	Деревня	Рязановщина	182	55
	деревня	Кыцигировка	516	62
9. Оекское сельское поселение	Село	Оек	3470	36
	деревня	Бутырки	592	37
	деревня	Галки	514	39
	деревня	Зыкова	173	40
	деревня	Коты	545	38
	деревня	Мишонково	122	44
	деревня	Максимовщина	252	46
	деревня	Турская	202	29
	деревня	Жердовка	264	45
10. Усть-Балейское сельское поселение	деревня	Зорино-Быково	217	58
	поселок	Усть-Балей	263	48
	Село	Еловка	212	55
	деревня	Быкова	291	69
11. Хомутовское сельское поселение	Село	Хомутово	5049	23
	поселок	Горный	461	16
	деревня	Куда	1771	19
	деревня	Позднкова	319	27
	деревня	Талька	140	23
	поселок	Плишкино	395	15
12. Ширяевское сельское поселение	деревня	Ширяева	743	34
	деревня	Горяшина	247	39
	деревня	Лыловщина	410	29
	деревня	Тайтура	50	37
	деревня	Тихонова Падь	225	44
13. Молодежное сельское поселение	поселок	Молодежный	3763	16
	поселок	Новая Разводная	513	15
14. Максимовское сельское поселение	Село	Максимовщина	1125	20
15. Сосновоборское сельское поселение	деревня	Сосновый Бор	1549	46
16. Усть-Кудинское сельское поселение	деревня	Усть-Куда	1451	27
17. Дзержинское сельское поселение	поселок	Дзержинск	1510	10
18. Ревякинское сельское поселение	деревня	Ревякина	645	47
	деревня	Бургаз	259	54
	деревня	Черемушка	414	55
	деревня	Каштак	28	45
19. Смоленское поселение	Село	Смоленщина	2387	17
20. Уриковское поселение	Село	Урик	1574	23
	деревня	Грановщина	635	27
	деревня	Московщина	264	29
	деревня	Столбова	302	17
	поселок	Малая Топка	993	6
	деревня	Ангара	7	15
	заимка	Глазунова	635	14
	деревня	Хайрюзовка	1	19
21. Ушаковское поселение	Село	Пивовариха	2434	14
	деревня	Бурдаковка	258	38
	деревня	Худяково	77	25
	поселок	Первомайский	140	18
	поселок	Новолисиха	274	18
	поселок	Патроны	287	29
	поселок	Лебединка	1	36
	поселок	Горячий Ключ	778	38
	поселок	Добролет	29	32
	заимка	Поливаниха	1	28
ИТОГО:			60508