Функционирование рынка недвижимости

Основные понятия

Инфраструктура рынка недвижимости.

Субъекты рынка недвижимости.

Виды сделок

Признаки инфраструктуры

1 - наличие инвесторов-покупателей и инвесторов продавцов;

2 - использование инструментов согласования интересов продавцов-покупателей;

З - наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

4 - экономические отношения между стоимостью и потребительской стоимостью товаров;

5 - наличие потребителей, заинтересованных в данном товаре и имеющих средства для его приобретения;

6 - получение дохода от объекта инвестирования;

7 - потребность в управлении для получения дохода.

Особенности

• Высокий «пороговый» уровень инвестиций ;

• необходимость управления объектом;

• Неоднородность недвижимости;

• Защищенность доходов от инфляции;

• Транзакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой — могут достигать 10 % от цены.

• Ценообразование на рынке недвижимости: плавный стабильный рост цены + результат переговоров контрагентов.

• Сохранность инвестируемых средств (земля — неуничтожима, здания и сооружения — долговечные конструкции).

Сущностные характеристики

• Физические характеристики

• Юридический и имущественный статус

• Экономические условия сделки

 

 

Институциональные

• органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;

• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных
проектов;

• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

Неинституциональные

• предприниматели (строители-подрядчики и пр.);

• инвесторы
риэлтеры (брокеры);

• девелоперы (застройщики), редевелоперы;

• заказчики;

• страховщики;

• управляющие проектом;

• управляющие недвижимостью;

• оценщики;

• финансисты;

• аналитики;

• участники фондового рынка недвижимости;

• маркетологи;

• специалисты по информационным технологиям;

• информационно-аналитические издания и другие СМИ;

• юристы;

• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

• другие специалисты

Уровни инфраструктуры

• народнохозяйственный — макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);

• региональный (на уровне рынка недвижимости отдельного региона);

• локальный (на уровне отдельного сектора рынка недвижимости);

• объектный, микроуровень (на уровне отдельного объекта недвижимости).

 

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов,обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения,возникающие:

* в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами,застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

* в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

* в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр. Все они объединены одним общим началом — объектом

недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как

стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания,ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг.

Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.

Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

• специфика объектов недвижимости;

• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

• воздействие рынка капитала;

• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и

предложением.

 

2. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести

к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость»

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; 1.3

- отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на

региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация:

2.1 - производство национального дохода;

2.2 - объем промышленного производства;

2.3 - занятость трудоспособного населения;

2.4. - ставки доходности финансовых активов;

2.5 - платежный баланс страны;

2.6 - состояние торгового баланса;

2.7 - притоки капитала;

2.8 - оттоки капитала;

2.9 - рост доходов населения;

2.10 - индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация:

3.1 - экономическое развитие региона;

3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3 - экономические перспективы развития региона;

3.4 - притоки капитала в регион;

3.5 - оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному капиталу;

4.3 - отношение к иностранному капиталу;

4.4 - устойчивость политики администрации региона;

4.5 - уровень безработицы в регионе;

4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе:

5.1 - экологическое положение в регионе;

5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Сущность недвижимости как товара триедина:

- физическое содержание объекта недвижимости (физические

характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

- юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

- экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт,

поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства.

Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.