Тема № 3. Понятие и виды жилых помещений. Жилищные фонды

1. Общая характеристика жилых помещений. Назначение жилых помещений.

2. Понятие и виды жилищных фондов, их классификация.

3. Учет жилищного фонда.

4. Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного фонда.

Для жилищного права огромное значение имеет понятие «жилое помещение», определение которого важно для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в различном смысле:

в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (ст.673 ГК РФ);

для обозначения части жилого дома (квартира, комната в многоквартирном доме);

в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Жилые помещения в первом более широком смысле указываются законодателем в качестве объектов жилищных прав и подразделяются на следующие виды:

- жилой дом (за исключением многоквартирного дома), часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

Для характеристики жилого помещения важно выделение внутри помещения общей (полезной) и жилой площади. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5., ст. 15 ЖК РФ).

Определение понятия «жилое помещение» имеет значение для решения вопроса о предмете договора найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ и ст. 62 ЖК РФ таким предметом может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть жилого дома или квартиры).

Жилые помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей. Гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.

Требование об использовании жилого помещения по назначению содержится и в жилищном, и в гражданском законодательстве.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности (ст. 19 ЖК РФ). К ним относятся: жилые дома и квартиры, находящиеся в частной собственности, как граждан, так и юридических лиц; муниципальное жилье; специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд;

2) государственный жилищный фонд;

3) муниципальный жилищный фонд.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделя-ется на:

жилищный фонд социального использования;

специализированный жилищный фонд;

индивидуальный жилищный фонд;

жилищный фонд коммерческого использования.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (в ред. ФЗ от 23.07.2008 N 160-ФЗ).

Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством РФ.

ТЕМА № 4. Смена правового статуса жилых помещений. Перепланировка и переустройство жилых помещений.

1. Перевод помещений из жилых и в нежилые.

2. Переустройство и перепланировка жилых помещений.

Порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд определяется Жилищным кодексом Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности, согласно которым перевод жилого помещения в нежилой фонд невозможен в следующих случаях, если:

- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

- отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;

- переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

- право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Во-вторых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в том случае, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, при этом помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не должны являться жилыми.

Основанием для отказа в переводе помещения в нежилой фонд является, прежде всего, несоблюдение требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Кроме того, обустройство отдельного входа также может привести к изменению режима использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, т.е. к уменьшению общей площади земельного участка (Например: оборудование крыльца), являющегося в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующее внесения этих изменений в технический паспорт. Статья 25 ЖК РФ устанавливает следующие виды переустройства на основании проекта:

-Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования. Устройство туалетов, ванных комнат и кухонь.

-Переустановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (за исключением переноса радиаторов в застекленные лоджии или балконы).

-Установка бытовых электроплит вместо газовых.

-Замена или установка дополнительного инженерного оборудования, которое увеличивает энерго- и водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных проводящих сетей (кроме устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

-Демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации.

Таким образом, главным отличием переустройства квартиры от перепланировки является то, что в первом случае вы вносите существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, а во втором – изменяете планировку, т.е. разрушаете или устанавливаете новые стены или объединяете комнаты, квартиры и пр.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения поправок в его технических паспорт. Такие изменения делают по эскизу и по проекту. К первому относятся: полная или частичная разборка несущих перегородок, за исключением межквартирных; устройство в них проемов или заделка дверных проемов; устройство новых перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия; замена или установка дополнительного инженерного оборудования. Эти работы делают по эскизам.