Экономическая оценки земель, плата за землю

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;- незаменима другими средствами производства;

- обладает постоянством местоположения;

- неизнашиваема при правильном использовании; - территориально разнокачественна;- характеризуется полезностью каждого конкретного земельного участка;

- обладает плодородием;

- практически во всех сферах деятельности человека выступает в качестве пространственного базиса, неразрывно связана с объектами, расположенными на ней: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав.Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Земельным налогомоблагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду.

Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Нормативная цена земли применяется для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, передачи по наследству, дарении, получении банковского кредита. Нормативная цена земли по конкретным участкам определяется по формуле:

Цн = 200 х Нз х К1 х К2 ,

Где: Цн -- нормативная цена земли; 200 -- повышающий коэффициент по России; Нз -- земельный налог для данного участка (с учетом повышающих коэффициентов); К1 -- повышающий коэффициент, устанавливаемый органами власти субъектов РФ (до 75 % от рыночной цены); К2 -- повышающий коэффициент, устанавливаемый администрациями районов и городов (до 25 %).

Для определения нормативной цены земельных участков под приватизированными предприятиями -- 200-кратный размер земельного налога снижен до 10 -кратного, что направлено на наращивание инвестиций в экономику.

Конкретный размер земельного налога устанавливается органами местного самоуправления в соответствии со средними ставками земельного налога по региону и коэффициентами увеличения, определенными в Законе РФ «О плате за землю». Ставки земельного налога зависят от следующих факторов: категории земель, критерием является целевое назначение земель; местоположения, ставки налогообложения определяются с учетом комплексной экономической оценки территории, основанной на всесторонних исследованиях ценности земель по зонам. Дифференциация обусловлена многими факторами, в том числе условиями транспортной доступности, близости к центру, экологическим состоянием, престижностью и др.; размера земельного участка, он должен быть обоснованным и минимально необходимым. Утверждается в соответствии с нормами отвода земель для жилищного строительства, предпринимательской деятельности.

Сумма земельного налога определяется по формуле :

Нз = S Si x Сi x Кi х Лi , (3)где: Нз -- сумма земельного налога; S -- площадь земельного участка; C -- ставка земельного налога по земле соответствующего назначения (с учетом ежегодных повышающих коэффициентов); К -- коэффициенты корректировки ставки земельного налога, устанавливаемые местными органами власти (индекс градостроительной ценности); Л -- коэффициент налоговых льгот; n -- количество земельных участков соответствующего назначения (i).

Юридические лица, с которых взимается земельный налог, рассчитывают его самостоятельно до 1 июля и оплачивают равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября. Сумму земельного налога (арендной платы) за земли, связанные с основной деятельностью, относят на себестоимость продукции и издержки обращения. Закон РФ « О плате за землю» (ст.12) предусматривает льготы в оплате за использование земли. Для определения земельного налога периодически проводятся рентные оценки земельных участков на основе учета дополнительного дохода, образующегося за счет местоположения земельного участка и развития инфраструктуры территории.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды земельного участка— это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения.

Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды. При аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, органы власти устанавливают базовые ставки арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (отечественные, иностранные и т.д.). Ставка арендной платы должна определяться в соответствии с комплексной экономической оценкой городских территорий, величина которой дифференцируется от различных качеств (местоположение, престижность, развитость инфраструктуры).

Арендная плата (Ап) за городские земли включает затратную (условно-постоянную) ( За ) и рентную (Ра) составляющие: Ап = За + Ра ,

Затратная составляющая отражает фактические и будущие затраты на городскую инфраструктуру, т.е. позволяет обеспечивать расширенное воспроизводство инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры города в целом. Рентная часть формируется из внутригородской и внегородской ренты. Внутригородская рента отражает преимущества участка по местоположению и его ценности. Внегородская рента фиксирует превосходство в природно-географическом и экономическом развитии города по сравнению с другими городами страны. Арендная плата выражается обычно в периодических (месячных, квартальных, годовых) денежных платежах.

Размер арендной платы устанавливается на один год с последующей корректировкой в сторону повышения, что связано с уровнем инфляции.

Расчет арендной платы может быть представлен в виде:

Ап = С х r х Кр х S , (5)где: Ап -- величина арендной платы для конкретного участка; С -- стоимость единицы территории, определенной с помощью различных методов оценки земли; r -- ставка капитализации или норма годовых отчислений; Кр -- коэффициенты регулирования отдельных видов деятельности; S -- площадь арендуемого участка.

На основе земельного налога, арендной платы, нормативной цены земли определятся стоимостная оценка земли.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:массовую; единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки.Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения.

Оценка единичных объектов собственности выполняется на конкретную дату.

Основным методом оценки земли является нормативный метод, который заключается в определении нормативной цены земли.

Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др.

Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли согласно закона РФ «О плате за землю». Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты. Льготы по земельному налогу не учитываются.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки и может использоваться для оценки фактически свободной вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов.

При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия, месторасположение, условия зонирования, физические характеристики, доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что, зная информацию о ставках аренды можно проводить оценку стоимости участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за земельный участок.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка.

Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе.

Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек.

Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Метод разбивки на участки(подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

- цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;- цена за 1 м² — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;
- цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах.

- цена за лот — применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;

- цена за единицу плотности — соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них.

Чтобы земельная собственность приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.

Также необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости.