Функции и задачи управления муниципальной недвижимостью

Федеральный закон от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дает определение термина недвижимое имущество (недвижимость):

недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Отдельно можно выделить муниципальную недвижимость, которая представляет собой совокупность объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, от имени которого права в отношении этих вещей осуществляют либо органы местного самоуправления, либо население непосредственно в порядке, установленном законом и уставом муниципального образования. При этом критерием отнесения объекта к муниципальной недвижимости признается его принадлежность на праве собственности муниципальному образованию.

Муниципальная недвижимость включает в себя весь комплекс имущества города или поселения. Городская недвижимость состоит из жилого и нежилого фонда, коммунальных сетей и всевозможных сооружений. Все объекты социального и культурного назначения, относящиеся к муниципальной собственности города, представляющие собой объекты нежилого фонда – это школы и различные учебные заведения, дома культуры, библиотеки, поликлиники и больницы, а также всевозможные здания и сооружения, которые используются для управления городом.

В законе "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" № 131-ФЗ определено, что в состав муниципальной собственности входят такие объекты недвижимости как муниципальные земли, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения, другое недвижимое имущество.

Муниципальным образованиям предоставлен максимум прав по выработке системы управления их имуществом. В настоящее время в различных муниципальных образованиях могут складываться свои системы управления недвижимым имуществом, отражающие специфику и особенности конкретного региона. Общей чертой этих систем будет только наличие представительного органа местного самоуправления, в функции которого в соответствии с нормами федерального законодательства входит "установление порядка управления и распоряжения собственностью" муниципального образования. Правовой статус органов, осуществляющих непосредственное управление муниципальной собственностью, также будет определяться нормативными актами конкретного муниципального образования.

Одним из условий, определяющих управление недвижимостью на муниципальном уровне, является обеспечение выполнения законов и других нормативно-правовых и методических документов, принятых на всех трех уровнях управления в Российской Федерации.Область применения методов управления муниципальной собственностью определяется степенью свободы объекта управления в связи с воздействием на него субъекта.

Управление муниципальной собственностью входит в хозяйственные полномочия главы муниципального образования. Он может возложить эти функции на одного из своих заместителей.

Непосредственную работу в этой области осуществляют как специальные органы управления местной администрации (комитеты по управлению муниципальным имуществом, земельные отделы), так и ее внутренние структурные подразделения. Участие последних в осуществлении полномочий по управлению муниципальной собственностью носит функциональный характер и заключаться в основном в юридическом, организационно-техническом и хозяйственном обслуживании деятельности руководящих должностных лиц местной администрации в этой области.

Управление недвижимостью на муниципальном уровне связано с организацией решения следующих вопросов:

- утверждение структуры органов по управлению муниципальной недвижимостью;

- утверждение порядка приватизации муниципального недвижимого имущества;

- утверждение порядка сдачи объектов муниципальной недвижимости в аренду, в том числе и ставок арендной платы;

- принятие решений о создании муниципальных унитарных предприятий, муниципальных учреждений и о закреплении за ними муниципального недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения (оперативного управления) - по представлению соответствующего органа по управлению муниципальным имуществом;

- принятие решений о заключении сделок по передаче муниципальной недвижимости в безвозмездное пользование, в залог, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц, о совершении иных безвозмездных сделок;

- принятие решений о продаже недвижимого имущества, закрепленного в хозяйственном ведении, о передаче его в аренду или залог либо о распоряжении этим имуществом иным способом - по представлению муниципальных унитарных предприятий.