ОЦЕНКА бизнеса в специальных целях

Предваряя изложение материала по курсу «Оценка недвижимости», следует отметить, что при проведении оценки стоимости какого-либо вида имущества по заданию заказчика могут быть определены и обоснованы иные виды стоимости кроме рыночной, а именно: ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. Об этих видах стоимости будет сказано позже. В качестве допущения на этом этапе изучения курса мы будем оперировать термином «рыночная стоимость», предполагая, что под этим термином мы понимаем стоимость, которая определяется путем расчета и обоснования с применением соответствующих технологий, которая отличается и качественно, то есть по своему содержанию, и количественно от бухгалтерской стоимости.

Рыночная стоимость всегда будет отличаться от балансовой стоимости. Объяснение этому следующее.

Рыночная стоимость актива определяется не только учетом лишь одних затрат на его создание, а обязательно учитывает влияние таких факторов:

Ø время;

Ø риск;

Ø неосязаемые активы;

Ø внешняя конкурентная среда;

Ø внутрен­ние особенности оцениваемого объекта и др.

Как видно, перечисленные факторы не имеют и не могут иметь балансовую (бухгалтерскую) стоимость, но именно их влияние формирует рыночную стоимость оцениваемого вида имущества. Следует иметь в виду, что эти факторы влияют и на качественное содержание обязательств, связанных с этим видом имущества.

С учетом влияния этих факторов принципиальная формула расчета рыночной стоимости оцениваемой недвижимости Ср_i будет выглядеть следующим образом:

, (2)

Где:

– совокупное влияние факторов рыночной среды на стоимость недвижимости.

Совокупное влияние факторов рыночной среды представляет собой по своему содержанию неосязаемую часть стоимости недвижимости, которая по этой причине не может быть отражена в бухгалтерском учете.

Из уравнения (2) видно, что в случаях, когда = 0_, а ≠ 0, оцениваемая недвижимость воспринимается рынком как нечто ценное, обладающее потребительной стоимостью и способностью приносить доход. Убежденность в том, что Ср_i ≠ 0 дает оценка стоимости недвижимости.

Исходя из всего выше сказанного, оценку стоимос­ти любого объекта собственности можно определить как целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее фак­торов в конкретный момент времени в условиях конкретной рыночной ситуации.

Это определение оценки стоимости позволяет понять ее основные черты.

Рассмотрим каждую из них.

Во-первых, оценка стоимости бизнеса (предприятия) — это упорядоченный процесс действий или операций, содержание которых зависят от цели оценки, параметров объекта оценки и выбранных методов. Как правило, последовательность действий оценщика следующая:

Ø определение цели оценки;

Ø определение вида стоимости, подлежащего обоснованию;

Ø сбор необходимой информации и ее обработка;

Ø применение подходов для обоснования величины рыночной стоимости объекта оценки;

Ø согласование результатов расчета величины стоимости объекта оценки, полученной различными подходами;

Ø составление отчета о результатах оценки рыночной стоимости объекта оценки.

Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Это может привести к искажению результата. Отсюда следует, что оценочная деятель­ность — процесс упорядоченный: все действия совершаются в определен­ной последовательности.

Во-вторых, рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении, например, в рублях или долларах. При этом необходимые для расчета стоимости вычисления целесообразно проводить сразу в выбран­ной валюте, так как это позволит провести более точные расчеты и избе­жать или существенно уменьшить погрешность, возникающую при пере­воде итогового результата из одной валюты в другую.

В-третьих, определяя стоимость объекта оценки, оценщики используют инфор­мацию:

Ø предоставленную заказчиком;

Ø полученную из внешних источни­ков и содержащую сведения о состоянии рынка в целом и того сегмента, на котором «торгуется» оцениваемый объект.

В-четвертых, важнейшим фактором, влияющим на оценку стоимости недвижимости, является время. Рыночная стоимость объекта оценки изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она «привязана» только к конкретной дате, то есть к дате на которую проводится оценка

В целом же оценка рыночной стоимости объекта оценки позволяет:

Ø продавцу и покупателю заклю­чить сделку, ориентируясь на обоснованную стоимость товара, так как ры­ночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затра­ты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, об­щеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки;

Ø собственнику объекта усовершенствовать процесс производства, разработать комплекс мероприятий, направленных на увеличение рыночной стоимости бизнеса.

Ø оценка помогает принять правильное инвестиционное решение, сокра­тив традиционные издержки;

Ø оценка стоимости в макроэкономическом аспекте является одним из рычагов управления и регулирования экономики со стороны го­сударства, особое значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью.

1.2. Субъекты и объекты оценки. Цели оценки.

Из предыдущего вопроса проистекает, что назначение оценки заключается в расчете рыночной или иной стоимости недвижимости с целью эффективного управления и распоряжения ею. Оценка предполагает наличие оцениваемых объектов и субъектов оценки.

Для того чтобы разобраться в этом вопросе необходимо ответить на следующих три вопроса:

1) Кто принимает участие в процессе оценке? Статус участников оценки (юридические или физические лица, государство и т.д.)?

2) Что именно подлежит оценке? Какой вид актива оценивается?

3) Для чего или с какой целью проводится оценка?

Рассмотрим последовательно каждый из вопросов.

Всю совокупность субъектов оценочной деятельности можно разделить на две больших группы.

К первой группе следует отнести потребителей оценочных услуг – заказчиков, по инициа­тиве которых на основании заключенного между ними и оценщиком в пись­менной форме договора проводится оценка того или иного объекта.

В свою очередь, состав этой группы правомерно разделить на следующие подгруппы:

Ø юридические лица независимо от формы собственности;

Ø физические лица;

Ø органы исполнительной власти Российской Федерации (РФ), субъектов Федерации, муниципальных образований.

Ко второй группе относятся оценщики, то есть исполнители, проводящие оценку каких-либо объектов по заказу потребителей оценочных услуг.

Состав этой группы можно также разделить на следующие подгруппы:

Ø индивидуальные специалисты оценщики, имеющие соответствующую подготовку и соответственно имеющие аттестаты, сертификаты, если это определено Законом - лицензию или являющиеся членами профессионального объединения оценщиков;

Ø юридические лица, имеющие право заниматься оценочной деятельностью.

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что потребителями результатов оценки необязательно являются заказчики. Потребителем результатов оценки может быть лю­бой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего). Интересы заказчи­ка оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать.

Так, если независимым оценщиком проводится оценка объекта для определения стоимости недвижимости для целей налогообложения, то в данном случае потребителем услуг независимого оценщика будут являться налоговые органы, использую­щие информацию, содержащуюся в отчете об оценке объекта недвижимости, для контро­ля за правильностью исчисления налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на этот вид недвижимости. Заказчиком будет выступать налого­плательщик. Интересы этих двух сторон будут противоположны. Ответственность за точность полученных в процессе оценки результатов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако заказчик должен нести ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и за прямой доступ оцен­щика к объекту.

Отношения между субъектами оценочной деятельности должны быть оформлены надлежащим образом. Это предполагает наличие как минимум четырех документов, а именно:

Ø техническое задание на проведение оценки;

Ø информация об оцениваемом имуществе

Ø договор на оказание услуг по оценке;

Ø отчет оценщика.

В первых двух документах излагаются характеристики оцениваемого объекта, цель оценки и иная информация, необходимая для проведения оценки. Ответственность за полноту и достоверность информации об объекте оценке в полном объеме лежит на заказчике услуг по оценке.

По результатам своей работы оценщик представляет заказчику отчет об оценке объекта. В этом случае ответственность за результаты оценки лежит на оценщике.

Говоря иными словами, в перечисленных документах излагается описание объекта оценки, результаты его оценки, а также отношения между заказчиком и исполнителем.

В соответствии со ст. 5 Закона РФ «Об оценочной деятельности» к объектам оценки относятся:

Ø отдельные материальные объекты (вещи);

Ø совокупность вещей, составляющих имущество заказчика, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое и т.д.);

Ø право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

Ø права, требования, обязательства (долги);

Ø работа, услуги, информация;

Ø иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

После того, как определены субъекты и объекты процесса оценки неотъемлемым элементом их взаимоотношений является определение целей оценки.

Оценка стоимости имеет большое значение для потенци­ального покупателя и/или продавца при определении обосно­ванной цены сделки, для кредитора — при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компа­нии — при возмещении ущерба в преддверии потерь, для ин­весторов — при определении исходной и будущей стоимости проекта развития бизнеса. Если правительство отчуждает соб­ственность, собственнику недвижимости может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение органов исполнительной власти о «справедливой компенсации» при переуступке долговых обязательств, свя­занных с объектами оценки, принадлежащими государству.

Если одна компания стремится приобрести другую, то ей мо­жет потребоваться оценка текущей стоимости бизнеса, при­надлежащего последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения, вывода хозяйствующих субъектов из состояния банкротства, формирования и прове­дения антикризисной политики по предотвращению банкрот­ства. При этом процедура оценки позволяет сбалансировать структуру активов предприятия, навести порядок в начисле­ниях амортизации и оптимизировать структуру себестоимости продукции. В итоге проведение оценки стоимости предпри­ятия способствует оптимизации системы его управления и ус­пеху применения современных методов финансового менедж­мента для управления кризисными хозяйственными ситуаци­ями и при реструктуризации производства.

Оценку объектов собственности проводят и в других целях, а именно:

Ø реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, т.к. необходимо определить цен покупки или выкупа акций, величину премии, выплачи­ваемой акционерам поглощаемой фирмы и т.п.;

Ø определения стоимости ценных бумаг в случае купли-про­дажи акций предприятия на фондовом рынке;

Ø повышения эффективности текущего управления предпри­ятием, фирмой;

Ø определения кредитоспособности предприятия и стоимос­ти залога при кредитовании. В данном случае оценка тре­буется в силу того, что величина стоимости активов по бух­галтерской отчетности может резко отличаться от их ры­ночной стоимости;

Ø принятия обоснованных управленческих решений.

Каждая группа субъектов процесса оценки со стороны Заказчика преследует свои цели. Наиболее характерными являются следующие варианты.

Для физических лиц определение рыночной стоимости недвижимости интерес представляет при:

Ø получении наследства (налогообложение);

Ø разделении имущества при разводах супругов;

Ø при аресте имущества физических лиц для погашения их долгов.

Для юридических лиц основными целями оценки является определение ее величины при:

Ø при продаже имущества;

Ø при страховании имущества;

Ø при передаче имущества в качестве залога;

Ø для целей налогообложения;

Ø при внесении имущества в качестве взноса в уставный капитал;

Ø при ликвидации бизнеса или какой-то ее части;

Ø и т.д.

Для государственных органов основными целями оценки являются определение ее величины при:

Ø при приватизации государственной собственности;

Ø при банкротстве юридических лиц по инициативе государства;

Ø при изъятии какого-либо имущества, особенно земельных участков, если это изъятие затрагивает интересы текущего собственника или пользователя этим имуществом;

Ø и т.д.

1.3. Виды стоимости, определяемой с помощью оценки.

Стоимость недвижимости, как и любого иного товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимости.

Потребительная стоимость объекта оценки обусловлена присущими ему совокупностью естественных свойств, способных удовлетворять потребности текущего или потенциального пользователя.

Меновая стоимость объекта недвижимости – это стоимость объекта, возникающая в процессе обмена объектов недвижимости на деньги или другие товары. Формой проявления меновой стоимости является цена, по которой объект недвижимости был отчужден. При этом цена в денежном выражении выражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные ее виды могут быть объединены или, наоборот, разделены на две основные группы (сх.1):

1. стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

2. стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость недвижимости

Стоимость в обмене

Стоимость в пользовании

Схема 1. Виды стоимости, определяемые при оценке

Согласно Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли N 255 от 20 июля 2007 г. при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

Ø рыночная стоимость;

Ø ликвидационная стоимость;

Ø инвестиционная стоимость

Ø кадастровая стоимость.

Рыночная и ликвидационная стоимости относятся к стоимости в обмене, так как в конечном итоге позволяют Заказчику оценки понять по какой цене он сможет продать объект оценки.

Соответственно инвестиционная и кадастровая стоимости относятся к стоимостям в пользовании, так как имеют своей целью дать информацию Заказчику об оценке доходов, возможных к получению от инвестиций или об инвентаризационной (кадастровой) стоимости какого-либо объекта (сх.2).

Стоимость недвижимости

Стоимость в обмене

Стоимость в пользовании

Схема 2. Виды стоимости, определяемые с помощью оценки

В зависимости от пожеланий заказчика, а также более конкретных ситуаций и целей использования оцениваемой недвижимости в рамках расчета и обоснования рыночной стоимости могут быть определены следующие ее разновидности:

Ø стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

Ø специальная стоимость (залоговая, стоимость аренды, страховая и т.д.);

Ø стоимость замещения объекта оценки;

Ø стоимость воспроизводства объекта оценки;

Ø стоимость объекта оценки при существующем использовании.

Согласно этому же стандарту под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом у каждой из сторон нет принуждения к её совершению.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что:

Ø одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана покупать объект оценки;

Ø стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Ø объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

Ø цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Ø платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Вместе с тем на практике по желанию Заказчика могут быть рассчитаны следующие разновидности рыночной стоимости:

Ø стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

Ø специальная стоимость (залоговая, стоимость аренды, страховая и т.д.);

Ø стоимость замещения объекта оценки;

Ø стоимость воспроизводства объекта оценки;

Ø стоимость объекта оценки при существующем использовании.