ВЫВОД: Стоимость административно-хозяйственного здания, исчисленная в рамках сравнительного подхода, составила 1 750 000 руб
Оценка административно-хозяйственного здания доходным методом не производится, поскольку здание находится в небольшом городе, в районе экономического упадка. Спрос на аналоги и использование аналогов в данном районе практически отсутствует. Получение прибыли без больших вложений капитала проблематично. Прибыль, доход, не являются определяющими факторами при формировании цены объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. (по административно-хозяйственному зданию)
В соответствии с определениями Рыночной стоимости, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наибольшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Основные предпосылки: Объект выставляется на открытый рынок. Предполагается наличие свободного будущего использования оцениваемого объекта. В качестве базы оценки применяется рыночная стоимость объекта. В данном случае применяется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, т.е. принимая во внимание тип существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь его собственное мнение. Для определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения оценщик анализирует основные ценообразующие параметры недвижимости, которые, в целях максимизации рыночной стоимости, могут быть эффективно изменены – в данном случае основной характеристикой, напрямую влияющей на размер арендной платы, является качество отделки помещений. Стоимость рыночной арендной платы, в соответствии с выполненными нами маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости, принятая для дальнейших расчетов, для оцениваемых типов зданий расположенных в центральном районе г.Нытва, составляет (для объектов с разным качеством отделки): Офисные площади: 80-100 руб./кв. м. в месяц; Подвальные помещения: 28 - 35 руб./кв. м. в месяц; Рассмотрим три варианта возможного будущего использования: Вариант 1. Качество отделки – минимальное, что потребует затрат в размере 450 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 80 руб./м2 в месяц. Вариант 2. Качество отделки – необходимое для исправления устранимого износа, что потребует затрат в размере 800 руб/м2. Ставка аренды для офисных помещений – 100 руб./м2 в месяц. Вариант 3. Качество отделки – приближенное к европейским стандартам, необходимые затраты на ремонт 1 200 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 150 руб./м2 в месяц. Третий вариант далее не используется из-за очевидного отсутствия спроса на данный вид услуг. Исходя из доступной административной площади помещения исходные параметры для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования составят:
Расчет потенциального валового дохода от объектов недвижимости:
Для определения ставки капитализации (дисконтирования) оценщик воспользовался методом анализа рыночных аналогов. Так, в процессе исследования Нытвенского рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что: § при низком уровне отделки при для зданий, аналогичных оцениваемому расположенных на окраинах города ставка арендной платы составляет 20 - 30 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 1100 – 1200 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 22%; § при среднем уровне отделки для зданий, аналогичных оцениваемому, ставка арендной платы составляет 80 – 100 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 5700 – 5800 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 17%; § здания с высоким уровнем отделки в городе практически отсутствуют. Далее, пользуясь методами Доходного подхода, определяется настоящая стоимость будущих доходов для каждого варианта:
Основываясь на данных полученных в результате настоящего анализа, можно предположить, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование под офисные помещения с минимальным уровнем отделки, что позволит максимизировать доходность и приведет к большей стоимости объекта.
Заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки : (Административно-хозяйственное здание) Итоговая таблица результатов оценки по трем подходам:
ВЫВОД: Рыночная стоимость предъявленного к оценке
Популярное: Как вы ведете себя при стрессе?: Вы можете самостоятельно управлять стрессом! Каждый из нас имеет право и возможность уменьшить его воздействие на нас... Почему двоичная система счисления так распространена?: Каждая цифра должна быть как-то представлена на физическом носителе... Как построить свою речь (словесное оформление):
При подготовке публичного выступления перед оратором возникает вопрос, как лучше словесно оформить свою... Как распознать напряжение: Говоря о мышечном напряжении, мы в первую очередь имеем в виду мускулы, прикрепленные к костям ... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (211)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |