Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: - с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); - метод связанных инвестиций (техника инвестиционной группы); - метод прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат: Коэффициент капитализации состоит из двух частей: 1) Ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; 2) Нормы возврата капитала, то есть погашения суммы первоначальных вложений. Этот элемент применяется только к изнашиваемой части активов. Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения: Безрисковая ставка дохода + премии за риск + вложения в недвижимость + премии за низкую ликвидность недвижимости + премии за инвестиционный менеджмент. Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска невозврата. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие. По западной методике она принимается как ставка доходности по долгосрочным (20лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и .т.д.). К ней необходимо добавить компенсацию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще применяется доходность по ОФЗ, ВЭБ. Страновые поправки, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, но может рассчитать и оценщик самостоятельно (при этом наблюдается высокая степень субъективизма). Безрисковые ставки без учета инфляции называются номинальными, а с учетом инфляции – реальными. Зависимость между реальными и номинальными безрисковыми ставками вывел американский экономист и математик И.Фишер в 30-х годах ХХ века.:
Rн = Rр + Jинф. + Rр х Jинф ;
Rн - Jинф Rр = ---------------- ; 1 + Jинф
где: Jинф - индекс инфляции (годовой темп инфляции); Rр - реальная ставка; Rн – номинальная ставка. При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки – индекса рублевой инфляции.
При использовании номинальных потоков доходов коэфф. капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные необходимо номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода. Метод дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтирования денежных потоков является новым, ранее редко применявшимся методом в экономических расчетах. Кратко суть его можно изложить так: Срочный текущий сберегательный депозит, процентный доход по которому регулярно начисляется по определенной ставке (называемой ставкой дисконтирования) и остается на счете после его зачисления, описывается зависимостью:
; откуда ;
где: n – число рассматриваемых периодов начисления процентов; i- ставка дисконтирования (величина начисляемых процентов) M0 - начальная сумма вкладываемого капитала = PV – текущий денежный поток; Mn – сумма получаемого вклада в конце n-периода с учетом начисленных процентов = CF - денежный поток на конец n-периода; - коэффициент, называемый ставкой дисконтирования. Тогда формула примет вид:
Формула 2 Произведем математические преобразования: Умножим правую и левую часть уравнения на (1+ i ) Формула 3
Теперь из формулы 2 вычтем формулу 3, получим:
или формула (4) стоимости единичного аннуитета
Если рассмотреть формулу внимательно и предположить, что число периодов n будет увеличиваться до бесконечности, формула примет вид:
т.е формула принимает вид стоимости денежного потока, выраженного через чистый операционный доход и ставку капитализации:
= , где r – ставка капитализации. Формула (4) определяет логическую связь между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования, т.е. в методе капитализации доходов период времени выплат не определен, а при дисконтировании определен. Формула исчисления стоимости денежного дохода через ЧОД и ставку капитализации является частным случаем более общей формулы исчисления денежного потока через ставку дисконтирования
Популярное: Как вы ведете себя при стрессе?: Вы можете самостоятельно управлять стрессом! Каждый из нас имеет право и возможность уменьшить его воздействие на нас... Как распознать напряжение: Говоря о мышечном напряжении, мы в первую очередь имеем в виду мускулы, прикрепленные к костям ... Как построить свою речь (словесное оформление):
При подготовке публичного выступления перед оратором возникает вопрос, как лучше словесно оформить свою... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (199)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |