Корректировка показателя стоимости объекта-аналога

Оцениваемое здание имеет ряд отличий от выбранного объекта-аналога, что должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости.

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия и отсутствие отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости рассчитаны за единицу сравнения для условий 2 климатического района. Для определения оценочной стоимости зданий по I, III или IV климатическому району к единичной стоимости соответствующего территориального пояса применяется поправочный коэффициент (см. техническая часть УПВС N 26). В данном случае поправочный коэффициент не применяется, так как здание находится во втором климатическом районе.

Восстановительная стоимость подвала (верх перекрытий которых находится на расстоянии менее 2-х метров от тротуара) используемого под служебные или другие цели, определяется умножением объема подземной части здания на стоимость 1 м3, принятую для оценки надземной части здания, без каких-либо поправочных коэффициентов. (Стр. 29 разъяснений по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС). В оцениваемом здании подвал отсутствует.

Восстановительная стоимость здания с мансардой (помещением, которое устроено в габаритах чердачного пространства и находится под общей крышей здания) рассчитывается с применением поправки 0,97 (Стр. 33 разъяснений по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС). В оцениваемом объекте мансарда отсутствует.

Здание оборудовано дополнительно водопроводом (К=0,8) и канализацией (К=0,7). Поскольку канализация не централизованная, а с выгребной ямой, применяется К=0,6.

Поскольку вода в водопроводе техническая, а не питьевая, из автономной скважины на территории участка, применяется коэффициент 0,7

Скорректированная стоимость 1 куб. метра объекта-аналога в ценах 1969 года составляет: 20,2 х 1,0 = 20,20 рублей.

Стоимость здания аналога в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:

С ₆₉ =C х V х К=руб., где:

С - скорректированная стоимость 1 куб. метра объекта-аналога;

V - расчетный объем;

K - коэффициент корректировки.

Строительный объем оцениваемого здания 2 282 м3.

Стоимость возведения здания аналога в ценах 1969 года составляет:

С ₆₉ =20,20 руб х 2 282м³ х 1.07 = 46 096 рублей.

Переход к уровню цен на дату оценки

Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов в отраслевом разрезе.

C = C ₆₉ х К _69-84 х К _84-91 х К _91-11.00, где:

С 69 - удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости в ценах 1969г.

К 69-84 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1984г., введен постановлением Госстроя СССР N 94 от 11 мая 1983г. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Пермской области – 1,19

К 84-91 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1991г, введен Письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. N 14-Д. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Пермской области – 1,59

К 91-11.00 - индекс удорожания к базисной стоимости строительно-монтажных работ в ценах 1991 г. на 2003г., с учетом компенсационных затрат стоимости материалов. Для Пермской области, административные здания - индекс составляет 20,864. В индексе не учтен налог на добавленную стоимость.

Итоговый коэффициент перехода из цен базового 1969 года на дату оценки 23.03.2003 г.

И= 1,19*1,59*20,864 = 39, 477

Окончательно полная стоимость замещения оцениваемого здания без учета износа в ценах на дату оценки составит:

C _23.03.2003 = C ₆₉ х И _69-23.03.03 = 46 096 х 39,477 = 1 819 700 рублей. (округленно)

Расчет величины физического износа.

Исправимый физический износ (Отложенный ремонт)

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Расчет величины отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе ВСН 53-86(р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате технического освидетельствования. Рассматриваемый объект находится в удовлетворительном состоянии и стоимость работ по устранимому износу не рассчитывается.