Понятие договора аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Содержание договора аренды, как и любого другого договора, составляют права и обязанности арендодателя и арендатора.

Обязанности арендодателя:

1. Предоставить арендатору имущество своевременно и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, со всеми принадлежностями и документами, если иное не предусмотрено договором (ст.582 ГК).

Арендодатель отвечает за недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 583 ГК). Он не отвечает лишь за недостатки сданного в аренду имущества, которые:

- были им оговорены при заключении договора;

- или были заранее известны арендатору;

- либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

2. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), т.к. передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, но такое обременение может существенно повлиять на использование имущества арендатором (ст.584 ГК).

3. Производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст.587 ГК). Например, ст. 615 ГК возлагает обязанность осуществления капитального ремонта арендованного транспортного средства на арендатора.

4. По прекращении договора принять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, но с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством (п.3 ст. 594 ГК).

Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.594 ГК).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п.4 ст. 594 ГК).

5. В договоре могут быть предусмотрены и иные обязанности арендодателя.

Права арендодателя по договору аренды в основном вытекают из обязанностей арендатора.

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА:

1. Своевременно вносить арендную плату (ст.585 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором, а в случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества (п.3 ст.585 ГК).

2. Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены договором, ? в соответствии с назначением имущества (ст.586 ГК).

3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором (п.2 ст.587 ГК).

4. Вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом формального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.593 ГК).

ПРАВА АРЕНДАТОРА:

1. Сдавать имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), предоставлять имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, но только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законодательством (п.2 ст.586 ГК).

2. Право преимущества при заключении договора на новый срок по сравнению с другими претендентами (п.1 ст.592 ГК). При этом он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора, если иной срок не установлен в самом договоре.

Если арендодатель в этом случае отказал арендатору в заключении договора, но в течение года с момента прекращения договора с ним заключил договор в отношении этого имущества с другим лицом, арендатор имеет право: потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков; либо только возмещения таких убытков.

3. Право собственности на отделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором (п.1 ст.594 ГК). На неотделимые без ущерба для имущества улучшения в виде возмещения их стоимости – только в случае, если они произведены с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

4. Право на выкуп арендованного имущества, если это допускается законодательством или договором аренды (ст.595 ГК).

Гражданским кодексом (ст.590 и 591) предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию стороны в договоре. Однако указанный в законодательстве перечень оснований не может быть сокращен по соглашению сторон.

Порядок такого расторжения – только судебный.

Особенность такого расторжения: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения такого договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (усматривается обязательный досудебный – претензионный порядок урегулирования спора). Нарушение этого порядка влечет возврат искового заявления, если производство по делу возбуждено, либо оставление иска без рассмотрения.

Договор проката.

В соответствии со ст.597 ГК по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Особый субъект – только профессионал-предприниматель, для которого сдача имущества в аренду является постоянной, приносящей прибыль.

Предмет договора – только движимое имущество (кроме транспортных средств), которое должно быть использовано только для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа обязательства.

Срок договора проката не может превышать 1 года (предельный срок договора) (ст.598 ГК). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются (п.2 ст.598 ГК).

Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (ст.601 ГК). При досрочно возврате предмета проката арендодатель возвращает соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Плата за пользование предметами проката взимается по ценам, утвержденным в установленном законодательством порядке.

Форма договора – только письменная независимо от срока действия договора и состава участников. Договор оформляется обязательством-квитанцией установленного образца, которое подписывается сторонами и является договором.

Договор проката является публичным договором и договором присоединения со всеми вытекающими из этого последствиями. К нему применяется Закон «О защите прав потребителей.

Договор проката заключается на срок до одного года.

Договор проката заключается в письменной форме.