Проблемы ипотечного кредитования

В последние годы ипотечное кредитование в Казахстане получило широкое развитие. В свою очередь, это было бы невозможным без поддержки государства, которое воспринимает ипотеку как один из основных способов решения жилищной проблемы. Кроме того, как показывает опыт других стран, ипотека может придать мощный импульс развитию других отраслей, в той или иной степени связанных с ипотечным кредитованием: строительство, производство строительных и отделочных материалов и т.д. Но несмотря на стремительное развитие на рынке ипотечного кредитования все таки существуют проблемы, которые схематично представлены в приложение Д.

Так например, в действующем законодательстве сохраняются положения, которые объективно тормозят развитие ипотечного кредитования.

До недавнего времени основным препятствием для повсеместного распространения ипотеки являлось отсутствие частной собственности на землю. По этой причине ипотека до сих пор получила развитие только в крупных городах и практически полностью отсутствует в населенных пунктах. Однако после принятия Земельного кодекса, по крайней мере, законодательно появилась возможность включения земли в экономический оборот.

Практическая реализация данной задачи в настоящее время тормозится из-за отсутствия практики ее использования, несовершенства законодательно установленных процедур государственной регистрации, а также недоверия банков к установленным государством параметрам оценки ее рыночной стоимости.

К примеру, в случае приобретения недвижимости вместе с земельным участком оценку недвижимости осуществляет Центр по недвижимости (бывший БТИ), а земли – орган по оценке земли. Таким образом, процесс оценки фактически неделимого имущества разделен на два этапа, что подразумевает увеличение сроков осуществления сделок и дополнительные финансовые издержки.

Другой немаловажный момент – порядок государственной регистрации залога недвижимого имущества, приобретаемого на средства ипотечного кредита. Первоначально необходимо произвести государственную регистрацию права собственности на имущество, а лишь затем возможно зарегистрировать залог этого имущества. Такое положение содержит в себе риск потенциальных потерь банков-кредиторов. К примеру, если предоставить деньги для покупки недвижимости, то после совершения сделки заемщик может отказаться предоставить жилье в обеспечение. В результате банк-кредитор окажется без залога по предоставленному ипотечному кредиту.

Чтобы не допустить подобного в настоящее время банки предоставляют деньги только после регистрации залога. Следовательно, заемщику необходимо сначала где-то изыскать деньги на короткое время, чтобы заплатить за недвижимость, затем зарегистрировать право собственности на нее, после этого зарегистрировать залог перед банком, и лишь тогда он может получить кредит. Фактически полученный кредит направляется заемщиком для погашения ранее одолженных денег.

В данной ситуации можно было бы предложить два решения:

– предусмотреть законодательно возможность заключения и регистрации одного договора, который включал бы в себя положения договоров банковского займа и ипотечного;

– предусмотреть законодательно «ипотеку по закону», то есть ситуацию, когда жилье, приобретаемое на средства ипотечного кредита, автоматически считалось бы находящимся в залоге.

В последние годы происходит значительное снижение ставок вознаграждения по кредитам. В результате, получившие ипотечные кредиты два года назад сегодня оказались в невыгодном положении перед новыми заемщиками, которые получают кредиты по гораздо более низким ставкам. Естественно, что многие старые заемщики желают рефинансировать свои кредиты, то есть заменить существующий долг. На практике это означает следующее: получается новый кредит, который идет на погашение задолженности по старому, а недвижимость переходит в залог по новому обязательству перед банком. Очень привлекательная для многих схема, но крайне редко осуществимая. Причина – опять процедура государственной регистрации.

Сначала старый кредитор должен разрешить снятие обременения, а затем заемщик может предоставить недвижимость в залог по новому кредиту. Но старый кредитор не хочет снимать обременение без погашения долга, а новый кредитор - давать деньги без предварительного предоставления залога. Получается замкнутый круг, в котором все участники согласны реализовать сделку, но не могут из-за несовершенства системы регистрации.

Как известно, оператором национальной системы ипотечного кредитования является АО "Казахстанская ипотечная компания". Роль Компании заключается в приобретении прав требования по ипотечным кредитам у банков-кредиторов, а также последующий выпуск ипотечных облигаций под залог данных прав требования.

В процессе своей деятельности компания сталкивается со многими законодательными препятствиями. В частности, существенно увеличивает процедуры и издержки требование законодательства об обязательной регистрации уступки права требования по обязательств); обеспеченному недвижимостью, по месту нахождения данной недвижимости. Поскольку ком­пания приобретает права требования у банков по всему Казахстану, она вынуждена производить государственную регистрацию во всех этих городах, что зна­чительно увеличивает временные и финансовые затраты. Было бы гораздо эффективнее разрешить государственную регистрацию по месту нахождения по­купателя права требования. Это позволило бы компании регистрировать покупку прав требования в городе Алматы вне зависимости от местонахождения заемщика, банка и самой недвижимости.

Другой момент - отказ некоторых Центров по недвижимости регистрировать уступку прав требования пулом, то есть по нескольким кредитам одновременно. В результате необходимо производить регистрацию по каждому кредиту' отдельно, что также не способствует упрощению и удешевлению процедур получения ипотечных кредитов.

Как было указано выше, после формирования пула прав требования по ипотечным кредитам компания передает их в залог по выпускаемым ипотечным облигациям. Такой механизм известен в международной практике как наиболее эффективный и дешевый способ привлечения денег. Это немаловажно, поскольку, чем дешевле привлекаются деньги, тем ниже ставки вознаграждения по кредитам и доступнее кредиты для населения.

Однако здесь возникает новая проблема, которая связана с государственной регистрацией залога по ипотечным облигациям. В соответствии с действующим законодательством, кредитор обладает правом изъятия заложенного имущества только в случае его государственной регистрации. Таким образом, в случае банкротства Компании владельцы ипотечных облигаций могут предъявить права только к тем кредитам, залог права требования, по которым зарегистрирован. Но специфика кредитования подразумевает возможность постоянного изменения остатка долга по кредитам, что связано с их погашением.

Законодательство позволяет развивать ипотеку недвижимого имущества. Это во многом связано с принятием Закона "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам ипотечного кредитования" от 3 июня 2003 года №427-02.На основе всего изложенного можно сделать несколько выводов и вынести на рассмотрение предложения по совершенствованию действующего законодательства, касающиеся процесса ипотечного жилищного кредитования, в частности, должны быть:

– упрощены правовые процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;

– упрощены правовые процедуры регистрации сделок по купле-продаже недвижимости, предоставлению ее в залог, уступке прав требования по ипотечным кредитам;

– создан механизм социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита (целесообразно создание государственной структуры, занимающейся защитой заемщиков).

Ипотечное кредитование является новым явлением в нашей жизни. Как и большинство новых терминов и понятий, привнесенных рыночными отношениями в обиходную жизнь, эмоциональная окраска этого термина для обычного гражданина – потенциального заемщика и просто человека, нуждающегося в улучшении жилищных условий, декларируемого как центральный субъект создаваемой системы, – зависит от дальнейших общих усилий Национального Банка, Национальной Комиссии и, главное, Правительства. Ведь ограниченные возможности заемщиков никак не исправить самым изощренным финансовым механизмом. Потому что в соответствии с мнением гениального ученого Дж. М. Кейнса, «сбережения не являются функцией уровня рыночной ставки процента, уровень сбережений зависит от уровня доходов субъектов». Проще говоря, потенциальным заемщикам-гражданам безразлично, какие будут ставки по ипотечным кредитам, если уровня их доходов будет едва хватать на текущие потребительские расходы. Эта простая закономерность показывает, насколько успешными будут предпринимаемые усилия по созданию ипотечной системы.

Несмотря на то, что ряд экспертов фондового рынка приводит довольно убедительные, на наш взгляд, доводы, критикуя создание системы долгосрочного ипотечного кредитования именно на данном этапе, мы считаем, что необходимо воспользоваться некоторым подъемом в экономике – в экспортном потенциале, который, к сожалению, в боль­шей степени отражается на других секторах экономики и населения, только посредством мультипликатора государственных расходов и некоторой стабилизации курса национальной валюты, и постараться создать стабильный механизм финансирования жилищного строительства. Для этого необходимо решить следующие основные проблемы, связанные с успешным внедрением ипотеки в жизнь:

– внесение максимально возможных, щадящих условий для заемщиков, в силу не только коммерческой, но и социальной основы программы;

– решение проблем с обеспечением кредиторов и инвесторов реальными государственными гарантиями в виде контролирующих институтов на всех этапах ипотечного кредита от выдачи до погашения;

– обеспечение жесткого контроля над допуском к инвестированию КУПА в ипотечные облигации банков второго уровня;

–формирование комплексной государственной политики стимулирования жилищного строительства;

– ориентация на широкие слои населения.

Не было бы в принципе нагнетания общественного внимания к проблемам ипотеки, если бы не объективная необходимость в поддерживаемых государством инвестициях в жилищное строительство, признаваемых все более в качестве общественно-необходимых затрат. Более того, как и большинство общественно необходимых затрат, жилищный сектор не привлекателен на первых порах для частного капитала.

Высокая стоимость жилья является одной из основных причин сдерживания роста массового жилищного строительства. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилья в городах республики (без индивидуальных жилых домов, построенных населением) за 2002–2003 годы составляла 47,5–60,3 тыс. тенге, за исключением городов Астаны и Атырау, где стоимость строительства одного квадратного метра площади жилых домов превышала среднюю республиканскую на 24,5 и 12,7 тыс. тенге соответственно.

Для снижения стоимости строительства жилья необходим переход к современным эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным решениям. Современные требования к качеству строительства жилых домов предопределяют применение новых и эффективных материалов, соответствующих мировым стандартам.

Однако отечественная промышленность строительных материалов не в полной мере удовлетворяет потребности строительного производства. Казахстан не располагает необходимыми сырьевыми ресурсами, производственными мощностями, рабочими и инженерными кадрами для обеспечения потребностей экономики в новейших строительных материалах, изделиях и конструкциях.

В стране отсутствуют предприятия по выпуску стекла, стекловолокон, конструкций из алюминиевых сплавов, композитных и других материалов, заменяющих древесину и металл. Не развито собственное машиностроение, практически нет заводов по производству грузоподъемных машин, подъемно-транспортных механизмов, строительных машин и технологического оборудования. Производство эффективных теплоизоляционных материалов и изделий из них, использование глубокой переработки нефтепродуктов и полимеров находятся в начальной стадии.

Многие банки весьма рискуют выдавать ипотечные кредиты из-за повышенных рисков, которые, прежде всего, связаны с:

– отсутствием стабильной заработной платы у населения;

– отсутствием твердой гарантии, связанной с трудоустройством в течение всего времени погашения кредита, с риском изменения места работы и снижения доходной части;

– возможным ростом семьи в количественном отношении, что влияет на платежеспособность клиента;

– с долгосрочностью кредитования, не менее трех лет, которое осуществляется в валюте – тенге, что связано с доходностью населения – заработная плата в тенге. В свою очередь банки имеют валютные риски, когда в случае роста курса доллара США и приобретения ресурсов для кредитования возникает курсовая разница, которая будет отнесена на расход банка.

Также основной проблемой для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, – точно оценить вероятность надлежащей реализации проекта, в частности, уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома.

Одним из недостатков отечественного ипотечного кредитования является то, что оно осуществляется еще на недостаточно высоком уровне. Оставляет желать лучшего квалификация специалистов, работающих с клиентами. Ипотека – это сравнительно новый для Казахстана вид кредитования и, надо сказать, достаточно сложный его вид. Эксперт, занимающийся ипотекой, должен достаточно глубоко знать банковское дело, гражданское и семейное право, нотариальную деятельность, работу регистрирующих органов (Центра по недвижимости), страхование, быть опытным психологом. Собственных высококлассных специалистов в этой области у нас пока нет, как нет и соответствующего современным требованиям центра по их подготовке и повышению квалификации.

Следует также доработать внутренние процедуры банков, участвующих в ипотечном кредитовании. Ввиду несовершенства пока еще только формирующейся у нас нормативно-законодательной базы ипотечной системы, имеют место частые изменения в законодательстве и различные интерпретации законов на местах. Вместе с тем, качество обслуживания клиентов нередко зависит от уровня культуры самих клиентов. Зачастую клиент, требующий вежливого и доброжелательного отношения к себе, крайне некультурно ведет себя с обслуживающим персоналом.

На рынке ипотечных продуктов стоит реальная степень риска для заемщика, связанная с применением ставок вознаграждения, так как они могут пересматриваться в зависимости от доходности государственных ценных бумаг и изменения индекса инфляции.

Заемщик должен четко уяснить для себя порядок начисления вознаграждения и индексацию основного долга, ознакомиться с условием кредитного договора, в особенности связанные с выплатами комиссионного вознаграждения за досрочное погашение кредита.