Определение рыночной стоимости объекта оценки

В соответствии с вышеуказанными правилами, расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле: 

С = С_уч x К_д x К_ср.а x К_у x К_оп, где:

С – стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб.);

С_уч – площадь земельного участка (м²);

К_д – базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (руб./м²);

К_ср.а.– безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет;

К_у – безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций;

К_оп – безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка).

К_д = УД х К_пр х К_ц, где:

УД – удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (в руб./м²), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 N 356-ПП;

К_пр – безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;

К_ц – безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах К_ц = 1,0).[33]

Расчет стоимости права аренды земельного участка, входящего в состав объекта оценки, приведен в таблице ниже.

Таблица 4. Расчет стоимости земельного участка

Таким образом, стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, вл. 10, составляет округленно 71 450 000 руб.

Следует отметить, что рассчитанная на основании представленной выше формулы стоимость права аренды земельного участка является стартовой при проведении торгов на первичном рынке. Цены на земельные участки на вторичном рынке отличаются от стартовых цен, используемых на первичном рынке. В целях корректировки на изменение стоимости земельного участка в процессе торгов, оценщиками использована имеющаяся информация о предложении земельных участков на вторичном рынке.

Для расчета поправочного коэффициента оценщиками определялась стартовая цена по вышеуказанной методике и производился расчет по следующей формуле:

, где:

К – поправочный коэффициент на изменение стоимости в процессе торгов;

С₂ – цена предложения земельного участка на вторичном рынке, руб.;

С₁ – цена предложения земельного участка на первичном рынке (стартовая цена), руб.[34]

Характеристика объектов-аналогов - земельных участков, предлагаемых на продажу на вторичном рынке, расчет их стартовой цены и поправочного коэффициента представлен в таблице ниже.

Таблица 5. Расчет корректировки, связанной с изменением стоимости в процессе торгов

4,85