Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.
Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его техническое состояние, однако не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Так же специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. В связи с этим результатам, полученным в рамках затратного подхода, оценщики считают возможным придать вес, равный 10%.
Оценка недвижимости доходным подходом основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы. Она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости.
Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает стоимость оцениваемого недвижимого имущества.
В связи с этим оценщиками сравнительному и доходному подходу присваиваются равные удельные веса в размере 45%.
Таблица 7. Согласование результатов
Местоположение
г. Москва, ЦАО, ул. Малая Дмитровка, д. 10
Общая площадь, м2
1 647
Затратный подход, долл. США
22 021 000
Удельный вес затратного похода
0,10
Сравнительный подход, долл. США
37 786 000
Удельный вес сравнительного похода
0,450
Доходный подход, долл. США
36 432 000
Удельный вес доходного подхода
0,450
Рыночная стоимость объекта оценки, округл., долл. США
49 113 000
Рыночная стоимость объекта оценки, округл., руб.
1 271 671 000
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки - объекта недвижимости, представляющего собой земельный участок общей площадью 1 647 м2, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10, по состоянию на 01.01.2011 г., составляет округленно:
Руб.
(Один миллиард двести семьдесят один миллион шестьсот семьдесят одна тысяча) рублей,
что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:
Долл. США
(Сорок девять миллионов сто тринадцать тысяч) долларов США.
В результате проведенных расчетов оценщики пришли к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка общей площадью 1 647 м2, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10, по состоянию на 01.01.2011 г., составляет округленно:
Руб.
(Один миллиард двести семьдесят один миллион шестьсот семьдесят одна тысяча) рублей,
что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:
Долл. США
(Сорок девять миллионов сто тринадцать тысяч) долларов США.
Заключение
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.
На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения. В этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством Российской Федерации, являются:
1. Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики.
2. Создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по государственной кадастровой оценке земли.
Земельный кадастр – систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельской и лесной сфере. В земельном кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли.
Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельного кадастра.
Определенные шаги в области создания нормативной правовой базы уже сделаны. Так, проектом II части Налогового Кодекса Российской Федерации предусмотрено взимание земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Госкомземом России разработан проект Федерального закона “Об оценке земель”, который в настоящее время находится на доработке.
В отдельных субъектах Российской Федерации проводились оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 “О порядке определения нормативной цены земли”. Используемые в процессе оценочных работ методики зачастую базируются на слепом копировании международной практики оценки без учета специфики законодательства
Российской Федерации и существующих российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности.
В настоящее время вступил в силу Закон РФ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Для оценки сельскохозяйственных земель разработана кадастровая оценка земли. Она существует во многих регионах и по расчетам составляет от 400 руб. на севере страны до 46 тыс. руб., на юге за 1 га пашни. Кадастровая оценка земли прежде всего служит целям налогообложения. Другие земли (под предприятия, дачные участки, городские кварталы) можно покупать и продавать в соответствии с Земельным кодексом.
Однако общепринятой методики по оценке стоимости земли пока нет. Существует ряд проектов методик, разрабатываемых ведущими научно-исследовательскими учреждениями нашей страны и опыт стран с рыночной экономикой.
В данной дипломной работе были использованы затратный, доходный и сравнительный методы оценки земельного участка земли общей площадью 1647 м2, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 77 АГ №659517 от 10.07.2006 г., собственники объекта недвижимости и данные о нем, предусмотренные Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»
Кроме того, оценивается право долгосрочной аренды (на 25 лет) земельного участка площадью 1 647 м2, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, вл. 10.
В итоге, было рассчитано, что рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка общей площадью 1 647 м2, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10, по состоянию на 01.01.2011 г., составляет округленно:1 271 671 000 руб. То есть таким образом, можно считать, что поставленная в работе цель, достигнута.
Список используемой литературы
1. Акулич М.В. Оценка бизнеса.- СПб., Питер,2009 г. – 340с.
2. Антипов А. В., Носов С. И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения: Учебно-практическое пособие - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2000. – 246с.
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник.- СПб., Питер,2004 г.- 678с.
4. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. Основы оценки стоимости недвижимости. -М.: Международная Академия Оценки и Консалтинга,2004 г.- 450с.
5. Буланова Н.В. Рынок недвижимости : состояние и перспективы развития. -М.: Международная Академия Оценки и Консалтинга,2004 г.- 417с.
6. Вентцель Е. С. Теория вероятности и математическая статистика - М.: Изд-во Статистика, 1975. – 603с.
7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.- М.: Проспект,2004 г.- 711с.
14. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Е.Н.Иванова; Под ред. М.А.Федотовой. -2-е изд.- М.: КНОРУС,2008 г.- 190с.
15. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости. М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э.Баумана,2003.- 694с.
16. Информационное обеспечение управления земельными ресурсами: Учебное пособие/ Под. ред. Л.И.Кошкина. –М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства,2002 г.- 311с.
17. Карпова Н.Н., Азгальдов Г.Г. Оценка нематериальных активов, в том числе интеллектуальной собственности.- М.: ИПО,2000 г.- 245с.
18. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов.- М.: Финансы и статистика,2002 г.- 350с.
19. Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры. –М.: Финансы и статистика,2001 г.- 327с.
20. Комплексная экономическая оценка территорий г. Новороссийска и предложения по формированию платежей за землепользование. — Отчет по договору № 224, руководители работы С.И.Кабакова, Е.Н.Перцик, М., 2008 -338с.
21. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения Пер.с франц., М.: «Прогресс», 2008 -398с
22. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудования и транспортные средства/ Н.Е. Симонова.- Ростов н/д: Феникс, 2006.- 307с.
23. Организация оценки и налогообложения собственности. (под общей редакцией Дж.К.Эккерта). — Пер. с англ., М:»Красная Гора», 2007 -328с.
24. Оценка бизнеса/ Под ред. А.М.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: Финансы и статистика,2001 г.- 292с.
26. Прорвич В.А.. Оценка земли в Москве. — М.: «Экономика», 2009 -328с
27. Рекомендации по комплексному применению пакетов прикладных программ в разработке генеральных планов городов. — М.: Стройиздат, 2006 -438с
28. Севостьянов А. В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру: Учебно-практическое пособие - М.: Фирма Блок, 2000. – 314с.
29. Соловьев Н.М. Оценочная деятельность: оценка недвижимости.- М.: ГУ ВШЭ,2003 г. – 210с.
30. Федоров В.П.. Методика массовой оценки территории города. — Тезисы Четвертой международной конференции «Оценка для целей приватизации, реструктуризации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт», СПб, 2009 -387с.
31. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса.- М.: ЭКМОС,2002 г.- 270с.
32. Фридман Д., Ордуэйн Р. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/пер. с англ. М.: Академия народного хозяйства при Правительстве России,2009г. 300с.
33. Фридман Джек, Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Изд-во АНХ при Правительстве РФ «Дело ЛТД», М..2005 -376с
34. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости (Учебное пособие).- Пер. с англ., РИО Мособлупрполиграфиздата, М., 2008 – 478с
35. Цуканов И. Л., Цыпкин Ю. А. и др. Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в г. Москве: Учебно-практическое пособие (выпуск + 3) - М.: Фирма Блок, 2008.- 214с.
36. Щербакова Н.Н. Экономика недвижимости.- Ростов н/д: Феникс,2002 г.- 267с.
37. Яскевич Е.Е. «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб»,2005 г.- 169с.
38. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ. СПС «Консультант Плюс». Электронный ресурс. Открытый режим доступа. // http://www.consultant.ru/popular/earth/
39. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 29 июля 1998 года. ( текст в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ). Электронный ресурс «он лайн библиотека оценщиков» // http://www.labrate.ru/laws/20100722_fz-135.htm
40. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости// http://www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html
[1] Харрисон Генри С. Оценка недвижимости (Учебное пособие).- Пер. с англ., РИО Мособлупрполиграфиздата, М., 2008– с .21
[2] Организация оценки и налогообложения собственности. (под общей редакцией Дж.К.Эккерта). — Пер. с англ., М:»Красная Гора», 2007 - с .323
[3] Прорвич В.А.. Оценка земли в Москве. — М.: «Экономика», 2009 - с .233
[4] Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости// http://www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html
[5] Харрисон Генри С. Оценка недвижимости (Учебное пособие).- Пер. с англ., РИО Мособлупрполиграфиздата, М., 2008 –с .122
[6] ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 29 июля 1998 года. ( текст в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ). Электронный ресурс «он лайн библиотека оценщиков» // http://www.labrate.ru/laws/20100722_fz-135.htm
[7] ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 29 июля 1998 года. ( текст в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ). Электронный ресурс «он лайн библиотека оценщиков» // http://www.labrate.ru/laws/20100722_fz-135.htm
[8] ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 29 июля 1998 года. ( текст в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ). Электронный ресурс «он лайн библиотека оценщиков» // http://www.labrate.ru/laws/20100722_fz-135.htm
[9] Рекомендации по комплексному применению пакетов прикладных программ в разработке генеральных планов городов. — М.: Стройиздат, 2006 - с.322
[10] Федоров В.П.. Методика массовой оценки территории города. — Тезисы Четвертой международной конференции «Оценка для целей приватизации, реструктуризации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт», СПб, 2009 – с.288
[11] Рекомендации по комплексному применению пакетов прикладных программ в разработке генеральных планов городов. — М.: Стройиздат, 2006 –с.312
[12] Яскевич Е.Е. «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб»,2005 -с.32
[13] Фридман Джек, Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Изд-во АНХ при Правительстве РФ «Дело ЛТД», М..2005 -376с – с.163
[14] Севостьянов А. В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру: Учебно-практическое пособие - М.: Фирма Блок, 2000. – с.128
[15] Прорвич В.А.. Оценка земли в Москве. — М.: «Экономика», 2009 -328с – с. 176
[16] Фридман Джек, Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Изд-во АНХ при Правительстве РФ «Дело ЛТД», М..2005 – с.293
[17] Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Е.Н.Иванова; Под ред. М.А.Федотовой. -2-е изд.- М.: КНОРУС,2008 г. – с.223
[18] Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник.- СПб., Питер,2004 г. – с.323
[19] Европейские стандарты оценки 2000 (пер.с англ. Г.Н.Макерина, Н.В.Павлова, И.Л.Артеменко.- М.: «Российское общество оценщиков»,2003 г.). – с.23
[20] Антипов А. В., Носов С. И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения: Учебно-практическое пособие - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2000. –с .219
[21] Антипов А. В., Носов С. И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения: Учебно-практическое пособие - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2000. – с.187
[28] Карпова Н.Н., Азгальдов Г.Г. Оценка нематериальных активов, в том числе интеллектуальной собственности.- М.: ИПО,2000 г. - .с.97
[29] Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудования и транспортные средства/ Н.Е. Симонова.- Ростов н/д: Феникс, 2006. – с. 291
[30] Прорвич В.А.. Оценка земли в Москве. — М.: «Экономика», 2009 -328с – с. 187
[31] Прорвич В.А.. Оценка земли в Москве. — М.: «Экономика», 2009 -328с – с. 190
[32] Прорвич В.А.. Оценка земли в Москве. — М.: «Экономика», 2009 -328с – с. 166
[33] Цуканов И. Л., Цыпкин Ю. А. и др. Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в г. Москве: Учебно-практическое пособие (выпуск + 3) - М.: Фирма Блок, 2008. –с .199
[34] Цуканов И. Л., Цыпкин Ю. А. и др. Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в г. Москве: Учебно-практическое пособие (выпуск + 3) - М.: Фирма Блок, 2008. – с. 177
Как распознать напряжение: Говоря о мышечном напряжении, мы в первую очередь имеем в виду мускулы, прикрепленные к костям ...
Как вы ведете себя при стрессе?: Вы можете самостоятельно управлять стрессом! Каждый из нас имеет право и возможность уменьшить его воздействие на нас...
2020-02-03
238
Обсуждений (0)
