Работа правления по организации обслуживания и текущего ремонта общего имущества дома.

       Обслуживание и содержание общего имущества дома, проведение его текущих и капитальных ремонтов, обеспечивающих надлежащее техническое и санитарное состояние ОИ - основная обязанность товарищества, которая определена ЖК РФ и Уставом  ТСЖ "Ника". Организует  эту работу в товариществе Правление. Оно же в лице председателя несёт всю полноту ответственности за исполнение законодательства в сфере обслуживания и содержания ОИ дома перед собственниками помещений, контролирующими и надзорными органами - администрациями города и района, Госжилинспекцией, Прокуратурой и т.п.

        Для выполнения работ по обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома Правление согласно Устава вправе нанимать как собственный персонал, так и привлекать на договорной основе специализированные организации. В отчётном периоде Правление ТСЖ "Ника" в работе по обслуживанию и ремонту ОИ применяло оба этих варианта. В разные месяцы обслуживание дома осуществляли как штатные сотрудники товарищества, так и привлечённые компании ООО "Уют74" и ООО "Ирида". С сентября 2017 года основные работы по обслуживанию дома выполняет собственный персонал, численность которого согласно утвержденного Правлением штатного расписания составляет 5,75 штатных единицы. Фактически в управлении, обслуживании и текущем ремонте дома занято 13 человек, но все они, за исключением председателя правления, совместители,  приняты в штат товарищества на 0,5 либо на 0,25 ставки, что суммарно составляет 5,75 шт.ед..

       Сметой товарищества на 2018 год, утверждённой общим собранием собственников, затраты на содержание собственного персонала товарищества определены в размере 1275,5 тыс.руб. в год. Некоторым собственникам и членам ТСЖ такая сумма затрат на содержание персонала, который ежедневно управляет домом, обслуживает и ремонтирует его ОИ, представляется избыточной. Посмотрим, так ли это?

       В указанную сумму годовых затрат на содержание персонала входят обязательные платежи на пенсионное и социальное страхование в размере 24,9% от суммы оплаты труда. Если вычесть из общей суммы годовых затрат на содержание персонала обязательные платежи, то чистая зарплата всего персонала составит 85,1 тыс. рублей в месяц. В пересчёте на одну штатную единицу (занятую весь рабочий день), зарплата составит 14800 рублей в месяц. Это весьма скромная зарплата. Она более чем в два раза ниже средней заработной платы в регионе и если кто-либо из членов ТСЖ и собственников знает как с ещё более низким уровнем оплаты труда организовать работу персонала ТСЖ, а главное мотивировать его на качественное обслуживание дома - милости просим в новый состав правления для решения этой задачи. 

       Силами собственного персонала и привлечённых на договорной основе компаний в отчётном периоде были выполнены следующие основные работы по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества дома и мест общего пользования:

· Регулярно проводились согласно норм и правил работы по уборке подъездов, сбору и эвакуации из мусороприёмных камер бытовых отходов, уборке и очистке от снега и мусора дорог, тротуаров и площадок внутри двора.

· Выполнялись многочисленные заявки собственников и жильцов по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома - сантехнического и электрического.

· Проводились плановые и внеплановые работы по обслуживанию и текущему ремонту лифтового хозяйства дома. Ежегодно в установленный Правилами срок проводилось техническое освидетельствование лифтов и заключались договора на страхование ответственности товарищества при эксплуатации лифтов, как опасных объектов.

· Были подготовлены и утверждены в установленном порядке  паспорта готовности дома к отопительным сезонам, что позволило вовремя подавать тепло в дом.

· Произведена в связи с поломкой замена общедомового прибора учёта электроэнергии, установленного в схеме электропитания лифтов.

· Произведены поверка узла учёта тепловой энергии и его ремонты.

· Ежемесячно в ресурсоснабжающие организации передавались показания общедомовых приборов учёта за исключением периодов, когда приборы находились в ремонте.

· Проведён ремонт мусороприёмных камер, что позволило практически полностью избавиться от присутствия в доме крыс и мышей, жалоб от жильцов на присутствие грызунов в доме давно нет.

· Регулярно проводились работы по обработке подвала антисептиками

· Обеспечивалось аварийно-диспетчерское обслуживание дома в вечернее и ночное время и в выходные и праздничные дни. По заявкам жильцов аварийная бригада многократно выезжала на дом для устранения аварий. Были, к сожалению, ложные вызовы, которые товариществу также пришлось оплачивать.

· Обеспечивалась на постоянной основе охрана технических этажей, где располагается дорогостоящее  лифтовое оборудование.

· Проведена в 2016 году в трёх подъездах замена деревянных окон на оконные изделия из ПВХ со стеклопакетами

·  Проводилась проверка систем естественной вентиляции (только в 2016 году).

· Проведён ремонт предмашинных помещений дома, расположенных на техническом этаже дома.

· Выполнен текущий ремонт входных дверей.

· Выполнен текущий ремонт теплового узла.

· Выполнен частичный ремонт кровли в тех местах, где имели место протечки.  

· Проведено в 2016 году обследование фундамента дома, результатом которого стало заключение специализированной фирмы о необходимости его укрепления. К сожалению  работы по укреплению фундамента ни собственником, занимающим подвальное помещение, ни товариществом не проводились.

· Приобретены и активно используются при уборке мусора из мусороприёмных камер четыре пластиковых контейнера на колёсах.

· Произведена замена деревянных дверей во всех поэтажных мусорокамерах в каждом подъезде.

· Выполнены ремонтные работы в электрощитовой дома.

· Выполнены другие работы.

4. Финансовая деятельность ТСЖ "Ника"

       Основными документами, по которым строилась в отчётном периоде финансовая деятельность ТСЖ "Ника" были ежегодно составляемые сметы доходов и расходов товарищества по статье "содержание и ремонт общего имущества" (далее смета). Сметы разрабатывались Правлением (это его прямая обязанность) и выносились на утверждение или одобрение общего собрания как годовой план финансовой деятельности товарищества. Как отмечалось выше общее собрание собственников, которому было предложено утвердить смету на 2017 год, не состоялось из-за отсутствия кворума, поэтому весь прошлый год товарищество прожило со сметой  утверждённой Правлением. Смета на 2018 год утверждена Правлением и одобрена общим собранием, которое состоялось в феврале т.г.

       В сметах отражаются с одной стороны доходы товарищества, состоящие главным образом из платежей собственников за жилищные услуги, с другой стороны - расходы товарищества  на содержание и ремонт общего имущества дома и другие установленные законом и Уставом товарищества цели. В таблицах приложений №1, №2 и №3 к настоящему отчёту представлены сведения по фактическому исполнению доходной и расходной частей смет ТСЖ "Ника" в сравнении плановыми показателями. Для удобства сравнения фактических расходов с плановыми показателями данные в приложениях приведены не в целом за отчётный период, а по его отдельным временным промежуткам, а именно: за 7 месяцев 2016 год (с 01.06. по 31.12.);  за весь 2017 год (с 01.01.по 31.12.) ), за два месяца 2018 г. (с 01.01. по 01.03.). Ниже раскрывается финансовая деятельность товарищества в каждом из этих трёх временных промежутков отчётного периода

Финансовая деятельность за 7 месяцев 2016 года (с 01.06. по 31.12.).

       Из таблицы приложения №1 к отчёту видно что за первые семь месяцев отчетного периода фактические расходы товарищества превысили его доходы на 476,8 тыс.руб. На эту сумму соответственно уменьшился остаток денежных средств на расчётном счёте - если на 1 июня 2016 года он был в сумме 708,9 тыс.руб., то на конец того же года составил 232,1 тыс.руб. Из данных этой же таблицы следует что уменьшение количества денежных средств на расчётном счёте на 476,8 тыс.руб. произошло с одной стороны из-за недопоступления в бюджет товарищества по сравнению с планом платежей собственников за жилищные услуги в сумме 399 тыс.руб., а с другой стороны из-за перерасхода товариществом денежных средств в количестве 100,6 тыс.руб. на текущие ремонты.

       Почему бюджет ТСЖ недополучил в 2016 год почти 399 тыс. руб.? Причин две. Первая и основная причина - неплатежи собственников за услуги товарищества по обслуживанию и ремонту общего имущества (жилищные услуги). Подробнее о неплатежах будет сказано ниже. Вторая причина - начисление товариществом начиная со второй половины 2016 года платежей собственникам за жилищные услуги по  заниженному тарифу.

        На самом начальном этапе отчетного периода в июне 2016 года товарищество согласно решения общего собрания собственников и членов ТСЖ от 24 мая 2016 года начисление платы за жилищные услуги собственникам и нанимателям помещений производило по тарифу, который соответствовал тарифу, установленному для домов нашего типа решением Челябинской городской думы. Важно отметить, что по тарифу городской думы начислялась плата и при предшествующем составе Правления,  который управлял товариществом и ОИ дома с мая 2014 года по май 2016 года,  и такой порядок начисления платы всех устраивал. Не помнится, чтобы были на сей счёт какие-то вопросы и возмущения со стороны плательщиков квартплаты.

       Поскольку инфляция и цены на все виды ресурсов росли, а следовательно росли издержки на содержание жилья в городе Челябинская городская дума в июне 2016 года своим решением увеличила тарифы для расчёта квартплаты. Подавляющее большинство ТСЖ и УК в городе тут же перешли при расчёте квартплаты на новые тарифы. В нашем товариществе плата за жилищные услуги продолжала начисляться по старому тарифу, который стал отличаться от нового на 2,26 руб. за кв.метр площади. При этом решение о том, чтобы не применять при начислении платы принятый городской думой новый тариф, а оставаться на прежнем тарифе ни общее собранием собственников, ни Правление товарищества не принимали. В протоколах собраний и заседаний правления ничего на сей счёт не зафиксировано. Как потом выяснилось это было решение действующего на тот момент председателя М.С.Лавиной. Принимая решение не повышать жителям дома вслед за решением городской думы плату за жилищные услуги Маргарита Сергеевна по всей вероятности руководствовалась благими намерениями не увеличивать бремя платежей для собственников, особенно старшего поколения, но она не учла, что такое решение ведёт к ухудшению условий проживания в доме для всех его жильцов поскольку сокращает доходы товарищества и создаёт дефицит денежных средств у товарищества для нормального обслуживания и содержания дома. Кроме того Устав ТСЖ и ЖК РФ вообще не  дают председателю Правления права единолично принимать такие важные решения.

       Заниженным на 2,26 руб. тарифом товарищество пользовалось при начислении платы за жилищные услуги до июня 2017 года и только по этой причине за год  недополучило в свой бюджет 220-250 тыс.руб.

       Перерасход товариществом средств за 7 месяцев 2016 года на сумму 100,6 тыс.руб., обусловлен проведением по инициативе действующего на тот момент председателя Правления двух достаточно крупных текущих ремонтов общего имущества дома, в частности ремонта во всех подъездах мусороприёмных камер и замены физически и морально устаревших деревянных окон в трёх подъездах на евроокна со стеклопакетами. Первоначально в смете проведение данных ремонтов не предусматривалось, но поскольку в бюджете товарищества в 2016 году наметилась существенная экономия средств на содержание и обслуживание общего имущества (по году эта экономия составила 480,6 тыс.руб.) Правление в лице его Председателя решило высвобождающиеся от обслуживания и содержания средства направить на ремонты мусороприёмных камер и замену окон, тем более что необходимость в таких ремонтах существовала. Ремонт камер был необходим для того, чтобы избавить дом от крыс, которые своим присутствием не только негативно влияли на санитарное состояние дома, но как вы помните именно из-за крыс произошла в 2016 году серьёзная авария в электрощитовой дома на устранение последствий от которой товариществу пришлось потратить немалые средства. Окна в подъездах тоже после удара метеорита нуждались в замене, так как плохо сохраняли тепло.

        Некоторые собственники критикуют Правление за то, что, например, замену окон можно было сделать дешевле и тогда бы не было перерасхода. Возможно, но при этом и качество окон могло быть совершенно другим. Здесь должна быть какая-то "золотая середина". По всей видимости при проведении дорогих по меркам ТСЖ ремонтов Правлению и его председателю необходимо на конкурсной основе выбирать подрядчиков и при этом выборе учитывать всё - цену, гарантию качества, репутацию подрядчика и т.д. Это обстоятельство безусловно необходимо учесть в своей будущей работе новому составу Правления.

Финансовая деятельность ТСЖ за 2017 год (с 01.01. по 31.12.).

       Свою деятельность ТСЖ "Ника" начало в 2017 году имея на расчётном счёте 232,1 тыс. руб (см. приложение №2 к отчёту). Деньги немалые и всё бы ничего, если бы у должников проснулась совесть и они начали платить квартплату, да начисление платежей за жилищные услуги осуществлялось по тарифу городской думы. Но этого, к сожалению, не случилось. Задолженность по квартплате продолжала из месяца в месяц нарастать, а разница между тарифом, по которому плату за жилищные услуги начисляло товарищество, и тарифом городской думы возросла до 2,7 рубля за кв.метр площади, потому что Челябинская городская дума с 1 июня 2017 года вновь увеличила размер тарифов на жилищные услуги по городу. К тому же ситуацию с финансами в товариществе усугубила начатая в конце 2016 года по инициативе бывшего председателя и не предусмотренная годовой сметой и решениями собрания собственников и правления замена деревянных дверей поэтажных мусороприёмных помещений. Двери конечно красивые, радуют глаз, но нужна ли была эта недешёвая работа в тот момент - большой вопрос.

       С января по август 2017 года выбытие денежных средств с расчётного счёта товарищества превышало их поступление, поэтому к концу августа, когда Лавина М.С. в связи с продажей квартиры сняла с себя полномочия члена и Председателя Правления ТСЖ "Ника" и уже сидела на чемоданах на расчётном счёте товарищества числилось 160 тыс.руб., а на столе уже нового председателя ТСЖ лежали неоплаченные счета за оказанные товариществу услуги на сумму 175 тыс.руб. До банкротства ТСЖ "Ника" оставался один шаг и если бы финансовая политика товарищества не поменялась, то в самое короткое время нечем было бы платить зарплату персоналу и он бы ушёл туда, где платят, нечем было бы оплачивать обслуживание лифтов и они перестали  работать, неизбежно случились бы другие неприятности. И никто бы нам не помог, потому что наш многоквартирный дом это частная собственность и обязанность содержать эту собственность, платить за её обслуживание и ремонт лежит только на собственниках помещений и ни на ком другом.

       Финансового коллапса товарищества и ухудшения условий проживания в доме нельзя было допустить, поэтому на первом же заседании правления после ухода бывшего председателя (протокол №16 от 11.09.2017г) были определены меры по стабилизации финансового положения ТСЖ и одним из решений Правления по восстановлению платёжеспособности товарищества стало решение к возврату начисления платы за содержание помещений на основе тарифов, которые устанавливаются городской думой Далеко не всех собственников устроило это непопулярное, но так необходимое в тот момент ради всех проживающих в доме решение. Раздались возмущённые голоса: " А вот нам, когда призывали голосовать за ТСЖ, обещали, что платить будем меньше" Что можно сказать в этой связи? Возможно и звучали когда-то подобные обещания, но реалии таковы, что качественное обслуживание дома можно обеспечить только если все собственники и наниматели всех помещений будут регулярно платить квартплату и начисляться плата будет по тарифам гордумы. Ведь тарифы, которые утверждает гордума разрабатываются специальным тарифным органом с учётом всех связанных с этим обстоятельств - ростом цен на материальные и трудовые ресурсы, инфляцией и т.д. У нашего товарищества, как впрочем и у других ТСЖ и УК, такого тарифного органа нет и быть не может. Подавляющее большинство ТСЖ и УК города применяют при начислении платы своим домам тарифы городской думы, а не выдумывают свои собственные. И наше товарищество для того, чтобы обслуживание дома было надлежащим и качественным, должно придерживаться тарифов, которые устанавливает городская дума. Радует, что большинство собственников помещений дома это понимает. Потому наверно и  проголосовали за начисление платы за жилищные услуги на основе тарифов городской думы на общем собрании собственников помещений дома в феврале т.г. 

       Справедливости ради следует отметить, что для начисления платы за жилищные услуги в меньшем размере существует возможность, но только в том случае, если часть платежей собственников замещать альтернативным доходом в виде, например, доходов от сдачи в аренду общего имущества. А что у нас в доме есть из общего имущества, которое правление могло бы сдавать в аренду и получать в интересах всех собственников альтернативный доход? Подвала нет. Он давно продан и находится в частной собственности под защитой Закона. Есть, правда, фасад дома, который можно было бы сдать под рекламу. В декабре 2017 года товарищество по решению общего собрания собственников (протокол от 25.08.2017г.) заключило сроком на один год договор с рекламной компанией на размещение на фасаде изображения с выплатой арендной платы только за те дни, в которые реклама будет находиться на доме. Но что-то желающие размещать на доме рекламу и платить за это деньги пока, к сожалению, не находятся.

       Принятые правлением товарищества после 1 сентября 2017 года меры позволили несколько стабилизировать финансовое положение товарищества,  поэтому в целом по итогам всего 2017 года финансовую деятельность товарищества, отражённую в приложении №2 к отчёту, можно считать удовлетворительной. Превышение расходов над доходами составило не очень большую сумму - 60,6 тыс.руб., а отклонение фактических расходов от плановых - 55,2 тыс.руб. или 2,5% от плановой суммы, что находится в пределах допустимой погрешности, которая всегда неизбежна при планировании будущих расходов.

       В тоже время внутри сметы (приложение №2) по отдельным статьям расхода имели место существенные отклонения фактических расходов от плановых как в сторону увеличения так и снижения. Например на 2017 год правление не планировало никаких расходов на содержание контейнерной площадки, так как платежи за содержание площадки в размере 0,56 руб/м² компания ООО "Горэкоцентр+" предъявляла непосредственно собственникам. С апреля 2017 года платежи за содержание контейнерной площадки "Горэкоцентр+" согласно решения Челябинской думы стал предъявлять товариществу и вполне естественно это привело к росту расходов товарищества. Другой пример - смета ТСЖ не предусматривала трат на взыскание с некоторых собственников задолженности по квартплате и взносам на капремонт. Фактически товарищество в 2017 году  при взыскании долгов понесло траты в сумме 49,3 тыс.руб. на оплату судебной пошлины, услуг юридической компании и получение необходимых справок и выписок. Обратные примеры. На услуги по обслуживанию вентиляции предусматривалось потратить 25 тыс.руб., фактически вентиляция в 2017 году не обслуживалась и соответственно трат на неё не было. На текущие ремонты в смете было заложено 580 тыс.руб., а израсходовано всего 147 тыс.руб. Завершило товарищество 2017-й финансовый год в относительно устойчивом финансовом состоянии с остатком денежных средств на расчётном счёте в сумме 171,5 тыс.руб. и не имея неоплаченных счетов контрагентов.

Финансовая деятельность за 2 месяца 2018 года (с 01.01. по 01.03).

       В текущем году финансовое положение товарищества медленно, но продолжает стабилизироваться и укрепляться (см. таблицу приложения №3 к настоящему отчёту). За два первых месяца 2018 года доходы превысили расходы на 34,6 тыс. руб, при этом на 40,8 тыс. руб. доходная часть бюджета пополнилась за счёт средств, взысканных в судебном порядке с должников товарищества. На 1 марта т.г. остаток средств на счёте составил 206 тыс.руб. и все текущие финансовые обязательства товарищества перед собственным персоналом и контрагентами исполнены в полном объёме.