Общедомовые нужды (ОДН)

       Согласно ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан не только оплачивать ресурсы, необходимые для содержания принадлежащего ему помещения, но также участвовать в расходах на оплату ресурсов (электроэнергии и холодной воды), необходимых для  содержания общего имущества в многоквартирном доме.

        До 31 декабря 2016 года счёта-квитанции с платежами за электроэнергию, водоснабжение и водоотведение на ОДН компании-поставщики ресурсов ПАО "Челябэнергосбыт" и МУП "ПОВВ" напрямую выставляли собственникам помещений дома. С 1 января 2017 года согласно обновленным Правилам предоставления коммунальных услуг, утверждённых правительством РФ, за электроэнергию, водоснабжение и водоотведение в целях содержания ОИ с поставщиками ресурсов обязаны рассчитываться управляющие компании и ТСЖ из средств, собираемых за счёт платежей собственников за жилищные услуги. А чтобы частично компенсировать эти расходы УК и ТСЖ имеют право начислять собственникам помещений плату за потреблённые на ОДН, но не в полном объеме, а в пределах нормативов потребления и по тарифам установленных субъектами РФ. Новый порядок в оплате ресурсов призван с одной стороны оградить собственников от завышенных платежей за ресурсы на ОДН, а с другой - побудить УК и ТСЖ сокращать размер своих издержек на оплату электроэнергии и холодной воды на общие нужды за счёт проведения технических и организационных мероприятий по сокращению их потребления.

       В 2017 году за потреблённую при содержании ОИ электроэнергию компания ПАО "Челябэнергосбыт"  начислила ТСЖ "Ника" 37,5 тыс. руб., которые оплачены товариществом в полном объёме. Весь объём потребленной в доме на общие нужды электроэнергии связан с эксплуатацией лифтов и работой освещения в подъездах и местах общего пользования. Несанкционированных подключений к внутридомовой электросети, которые бы увеличивали объём потреблённой на ОДН электроэнергии, в доме нет. Поэтому сокращение потребление электроэнергии на ОДН возможно только за счёт проведения мероприятий по оптимизации и усовершенствованию освещения в подъёздах,  например за счёт установки специальных датчиков, которые бы отключали светильники при отсутствии в подъезде людей. К сожалению финансовые возможности товарищества не позволяли реализовать это или подобные ему мероприятия в отчётном периоде. Хотелось бы надеется, что по мере стабилизации и укрепления финансового состояния товарищества такая возможность появится и будет реализована в нашем доме в ближайшие годы.

       С потреблением в доме холодной воды на общие нужды и расходами на её оплату положение гораздо сложнее. За 2017 году МУП "ПОВВ" предъявило товариществу к оплате 3747 м³ холодной воды, потреблённой домом на ОДН. Стоимость этого объёма воды составила 69,9 тыс.руб., из которых ТСЖ оплатило только 29,0 тыс.руб. Оплата оставшейся суммы в размере 40,9 тыс.руб. перешла на 2018 год.

       Закономерен вопрос - за счёт чего мог образоваться такой большой объём потребления холодной воды в доме на общие нужды - 312 м³ в среднем за месяц?  Если бы эта вода утекала через худые трубы, то в подвале дома стояло бы озеро. Но такого нет, в подвале сухо. Несанкционированный отбор  воды, да ещё в таком количестве, кем-либо из собственников помещений в доме не наблюдается. К собственникам, чьи квартиры или нежилые помещения оборудованы водосчётчиками, тоже особых вопросов нет. Там всё ясно и понятно. Остаётся  только одно - реальный расход воды в квартирах, которые рассчитываются за воду по нормативу (таких квартир в доме больше 60!) значительно выше расхода предъявляемого МУП "ПОВВ" к оплате собственникам этих квартир.  Весь сверхнормативный расход по этим квартирам ложится бременем на бюджет ТСЖ.     Основная, но не единственная причина, сверхнормативного расхода воды по квартирам не оборудованных водосчётчиками это наличие в некоторых из них "скрытых" жильцов. Это когда, например, в квартире зарегистрирован 1 человек, а фактически проживает от 2-х и более лиц. Особенно это характерно для квартир сдаваемых собственниками в аренду. Проживающие в них люди естественно пользуются водой, расход которой в большей своей части поставщик воды МУП "ПОВВ" относит на ОДН и предъявляет к оплате ТСЖ "Ника". В 2017 году правлением товарищества проводилась определённая работа по уточнению количества фактически проживающих жильцов в квартирах необорудованных водосчётчиками. По результатам этой работы в МУП "ПОВВ" было направлено письмо со списком проживающих в квартирах жильцов. Но то ли переданный в ПОВВ список оказался неполным и неточным, то ли ещё какие-либо причины, но результат в виде снижения потребления домом воды на ОДН получен не был.        Новому составу Правления необходимо продолжить работу по выявлению в доме "скрытых" жильцов, возможно стоит провести эту работу заново с привлечением соседей, которые не могут не знать хотя бы примерно сколько людей проживает в квартирах с ними по соседству. Только совместными усилиями Правления и собственников можно установить истинную картину по количеству проживающих в доме людей и тем самым уменьшить расходы товарищества на оплату холодной воды и ее водоотведения на ОДН.

       Рассчитываясь в 2017 году с поставщиками ресурсов ТСЖ "Ника" до ноября никаких начислений компенсационного характера собственникам помещений за воду и водоотведение на ОДН не производила, при этом решение о том, чтобы не начислять собственникам никакой платы за воду и электроэнергию в целях содержания общего имущества Правление не принимало. Как позже выяснилось решение полностью покрывать расходы на ОДН за счёт средств товарищества по статье "жилищные услуги" и при этом ничего за ОДН не предъявлять собственникам было принято единолично председателем опять же с превышением полномочий. Решение это было противоречащим ЖК РФ и ошибочным поскольку повлекло за собой дополнительное и необоснованное выбытие денежных средств со счета ТСЖ.

       Чтобы частично компенсировать издержки ТСЖ на оплату счетов ресурсоснабжающих организаций за поставку электроэнергии и холодной воды в целях содержания общего имущества Правлением (протокол заседания №17 от 19.10.2017) было принято решение с 1 ноября 2017 года начислять собственникам плату за потреблённые на ОДН ресурсы в пределах нормативов и по тарифам, установленных Министерством тарифного регулирования и энергетики Челябинской области.    Технической службой товарищества в полном соответствии с действующими нормативными актами был разработан и 26.10.2017г. утверждён Председателем Правления Порядок расчёты платы за ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества, по которому сегодня собственникам начисляются отражаемые в ежемесячных счетах-квитанциях платежи за ОДН. Порядок расчёта выложен на сайте товарищества и любой желающий может проверить по нему начисляемые за ОДН суммы.

       Важно отметить, что размер платы за потребляемые на ОДН ресурсы сегодня для собственников совсем небольшой, намного меньше чем тогда, когда плату за ОДН предъявляли ПОВВ и Челябэнергосбыт. Например для двухкомнатной квартиры площадью 54 кв.м. ежемесячная плата за воду составляет всего 3,19 руб., за водоотведение - 2,09 руб. и за электроэнергию 50,83 руб. Независимо от того какие суммы к оплате за ресурсы на ОДН предъявят ТСЖ ресурсоснабжающие организации, для владельцев жилых и нежилых помещений плата будет оставаться неизменной, пока Министерство тарифного регулирования и энергетики Челябинской области не изменит нормативы потребления и тарифы на энергию.

       7. О фонде капитального ремонта дома.

       Собственникам помещений и членам ТСЖ известно, что согласно решения общего собрания собственников (протокол №8 от 03.12.2014г.) фонд капитального ремонта дома формируется не на счёте Регионального оператора, а на специальном счёте ПАО "Россельхозбанка", владельцем которого является ТСЖ "Ника".

       С 1 января 2016 года все платежи собственников по взносам  на капремонт поступают и аккумулируются именно на этом спецсчёте. По состоянию на 01 марта т.г. на данном спецсчёте находилась сумма в размере 1920 тыс.рублей. За время существования спецсчёта расходование  накапливаемых на нём средств на нужды капремонта, как впрочем на никакие иные нужды, не производилось, за исключением обычной банковской комиссии (1,5%).

       Дважды за отчётный период хранимые на спецсчёте денежные средства фонда капремонта решением Правления размещались временно на 6 месяцев под проценты на депозит в этом же банке с целью получения товариществом дополнительного дохода. Первое размещение на депозит в сумме 500 тыс. руб. состоялось в 2016 году, что позволило дополнительно добавить в фонд капремонта 8,8 тыс. руб. Второе размещение на депозит в сумме 1500 тыс. руб. товарищество произвело в октябре 2017 года под 7,5% годовых, что позволило в апреле т.г. пополнить фонд капремонта на 55,5 тыс.руб.

       8. Работа с заявлениями и обращениями

       За отчётный период в Правление поступило 37 жалоб, заявлений,  обращений и требований. Значительная часть заявлений и жалоб (10 шт.) касалась аварийного состояния магистральных труб систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, так называемых стояков, и содержала просьбы об их замене. Там, где имели место течи, силами технической службы товарищества практически немедленно проводились работы по их устранению. Что касается замены стояков, то некоторым авторам заявлений были даны письменные и устные ответы о том, что данная проблема должна решаться не по отдельным квартирам, а по всему дому одновременно в рамках капитального ремонта инженерных систем дома и за счёт средств фонда капитального ремонта, так как техническое состояние стояков почти в каждой квартире крайне неудовлетворительное. Но для проведения такого ремонта требуется согласие собственников, владеющих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников дома. В феврале т.г. правление выносило вопросы проведения капремонта стояков с их полной заменой на повестку общего собрания собственников, но решение не было принято, так как за проведение ремонта проголосовало менее 2/3 собственников помещений дома. Во 2-3 кв. т.г. планируется повторно вынести вопросы проведения капремонта сантехнической системы дома с заменой стояков на собрание собственников и если решение будет принято, то работа эта обязательно будут проводиться.

        9 жалоб и заявлений содержали просьбы ремонта межпанельных швов. Необходимые работы по восстановлению герметичности межпанельных швов были проведены. За последний год жалоб и заявлений от собственников на плохое состояние межпанельных швов в правление не поступало.

       Остальные заявления, жалобы и обращения касались широкого круга вопросов и содержали самые разнообразные просьбы и требования - предоставить документы и информацию о деятельности ТСЖ и его правления, пересчитать платежи, устранить неприятный запах в подъезде, провести работу с должниками и т.д. По большинству обращений и заявлений в установленный законом срок даны официальные ответы в электронном или письменном виде за подписью председателя правления,  либо приняты конкретные меры по устранению указанных в них нарушений и недостатков.

       9. Раскрытие информации о деятельности  ТСЖ "Ника"

       Действующее законодательство РФ обязывает все Управляющие компании и ТСЖ с 1 июля 2017 года регулярно размещать и обновлять информацию о своей деятельности, жилищном фонде, проведённых работах, предоставляемых жилищных и коммунальных услугах в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (сокращённо ГИС ЖКХ). За невнесение информации в систему ТСЖ может быть оштрафовано на 30 тыс. руб, а её председатель подвергнут административному взысканию и штрафу в размере 15 тыс.руб. 

       Чтобы не нарваться на штраф и административное взыскание правлением ТСЖ с сентября 2017 года ведётся работа по раскрытию информации о деятельности ТСЖ и управляемом им многоквартирном доме на сайте ГИС ЖКЖ.

       Что конкретно сделано в этом направлении Правлением ТСЖ "Ника"  за последние месяцы?

       а) ТСЖ "Ника" года прошло регистрацию на портале госуслуг и получило допуск в систему ГИС ЖКХ;

       б) Оформлен в Удостоверяющем центре на имя действующего председателя ключ электронной цифровой подписи и соответствующий квалифицированный сертификат к нему, поскольку вся информация должна передаваться товариществом в систему в электронном виде за подписью его руководителя или уполномоченного лица.

       в) по состоянию на 1 марта т.г. товариществом на сайт ГИС ЖКХ  внесены: общая информация о ТСЖ "Ника", технический паспорт дома, сведения о здании и всех его помещениях, сведения об оказываемых ТСЖ услугах, сведения о начислении собственникам платы за услуги ТСЖ и фактическом поступлении платежей, протоколы последнего собрания и последних заседаний Правления, другая информация.

       а) планируется в ближайшее время разместить на сайте ГИС ЖКХ отчётность о работе правления за 2017 год, информацию по фонду капремонта, протоколы собраний и заседаний Правления прошлых лет и другую информацию.

       Реальную помощь и поддержку товариществу на возмездной основе в освоении ГИС ЖКХ и налаживании с неё эффективной работы оказывает ИП, с которым заключён соответствующий договор с оплатой 3 тыс. руб в месяц. В стоимость данного договора входят также услуги по техническому сопровождению сайта ТСЖ "Ника" 

       Следует отметить что система ГИС ЖКХ обладает большим набором возможностей и призвана облегчить взаимодействие между ТСЖ и собственниками, упростить общение граждан с органами власти и поставщиками ресурсов.

       Сайт ТСЖ "Ника" был создан октябре 2016 году. Проработав на начальном этапе примерно два месяца сайт из-за отсутствия технической поддержки "захирел". Информация на нём не обновлялась. Нормальная работа сайта возобновилась с октября 2017 года. На сегодня на нём размещены ЖК РФ, Устав ТСЖ "Ника", "Положение о порядке расчёта платы за ресурсы, потребляемые на ОДН", протоколы общих собраний и заседаний правления начиная с августа  2017 года, смета доходов и расходов на 2018 год и расчёт к ней, план текущих ремонтов ОИ на 2018 год , отчёты правления и ревизионной комиссии ТСЖ "Ника" и другие документы. На сайте регулярно публикуются сообщения об общих собраниях собственников и другая актуальная информация 

       Правление товарищества призывает членов ТСЖ "Ника" и собственников, имеющих ПК и выход в интернет, чаще посещать сайты ТСЖ "Ника" и ГИС ЖКХ и получать там актуальную информацию о деятельности товарищества.

       9. Основные задачи ТСЖ "Ника" на 2018-2019 гг.

· Провести по всему дому капитальный ремонт внутридомовых инженерных сетей с заменой и монтажом стояков систем холодного и горячего водоснабжения, канализования сточных вод (для того, чтобы ТСЖ могло приступить к решению этой задачи необходимо  чтобы на общем собрании собственников за капремонт проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа всех голосов собственников помещений дома)

· Провести работы по текущему ремонту общего имущества, одобренные общим собранием собственников (протокол от 24.02.2018г.) 

· Разработать и осуществить мероприятия направленные на сокращение издержек товарищества на оплату ресурсов, потребляемых на общедомовые нужды

· Продолжить работу, направленную на сокращение задолженности собственников помещений по обязательным платежам и повышению собираемости платежей и взносов

       10.Заключительная часть

       Уважаемые члены ТСЖ и собственники!

       Товарищество собственников жилья "Ника" существует и фактически осуществляет деятельность по управлению, содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества дома с июня 2014 года. За эти 4 года ТСЖ на примере нашего дома, несмотря на ошибки и упущения в своей деятельности, наглядно продемонстрировало насколько данная форма управления домом по сравнению с управляющей компанией позволяет с большей пользой и эффективностью для собственников и всех жильцов дома использовать собираемые за счёт платежей по квартплате денежные средства. Если бы домом продолжала управлять УК вряд ли в нашем доме были, например, отремонтированы мусороприёмные камеры и жители дома избавились бы от присутствия в доме крыс и других грызунов. Думается, что с управляющей компанией трудно было бы решить вопрос замены всех морально и физически устаревших деревянных окон в подъездах на европакеты, наладить охрану лифтового оборудования, решить другие вопросы. Форма управления нашим домом товариществом собственников жилья конечно же более выгодна для собственников, чем УК, и необходимо всё делать для того, чтобы сохранять, укреплять и всячески совершенствовать эту форму управления домом. Но на пути к сохранению и укреплению ТСЖ есть серьёзная проблема, которая, если её не преодолеть, может привести к ликвидации ТСЖ и возврату к старой форме управления - посредством Управляющей компании. Речь идёт о неучастии большого количества собственников в делах управлении товариществом и в принятии решений по жизненно важным вопросам, например по таким как вопросы проведения капитального ремонта общего имущества.

        ТСЖ, как никакая иная форма управления многоквартирным домом, предполагает участие всех собственников в общих собраниях, которые являются высшим органом управления многоквартирным домом. Без голосования собственников помещений по вопросам, выносимых на общие собрания, невозможно принять решения по многим жизненно важным проблемам и вопросам жизни дома и начать какие-то конкретные действия по разрешению этих проблем. А что у нас в доме с участием собственников в собраниях? Как отмечалось выше, три из семи собраний, проведённых за последние два года, признаны несостоявшимися из-за отсутствия кворума. Количество собственников и членов ТСЖ, принявших участие в четырёх состоявшихся собраниях, составляет чуть более 50% от общего числа собственников помещений дома. При проведении последнего собрании в феврале т.г. если бы лично председатель Правления не встречался и не разговаривал с собственниками нежилых помещений, собрание бы точно не набрало нужного кворума, а следовательно не состоялось и никаких решений бы не приняло.

       Всем собственникам помещений дома, всем членам ТСЖ надо хорошо подумать устраивает ли их такая форма управления домом, как ТСЖ. Если устраивает, то необходимо в обязательном порядке участвовать в собраниях, голосовать в соответствии со своими убеждениями по выносимым на решение собственников вопросам, выдвигать в состав правления товарищества энергичных и добросовестных людей, искренне желающих не считаясь с личным временем повседневно решать вопросы и проблемы многоквартирного дома с тем, чтобы сделать жизнь в нашем доме по-настоящему приятной и комфортной.

       Не голосовать на собраниях, не выражать свое мнение по включаемым в бюллетени вопросам, уклоняться от работы в составе Правления просто нельзя. Без этого ТСЖ не может и не будет существовать.

Правление ТСЖ "Ника"

5 апреля 2018 года

Приложение №1