Особенности управления складской логистикой

Склады - это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для хранения и внутрискладской обработки поступивших товаров, от приема на хранение до подготовки к реализации и отпуска потребителю. Назначение их может быть разным. Изготовителю продукции необходимы склады сырья и исходных материалов, с помощью которых поддерживается непрерывность производственного процесса. Склады готовой продукции позволяют содержать запас, обеспечивающий непрерывность сбыта. На торговых складах накапливаются и ожидают своего покупателя готовые изделия.

Представление о гармонично организованной логистической системе как о системе, в которой склады отсутствуют, ошибочно. Организация деятельности в логистике достигается правильным сочетанием складского и транзитного способов продвижения продукции от первичного источника сырья до конечного потребителя. Склад в логистике используется только тогда, когда это позволяет улучшить показатели сквозного процесса. Таким образом, его роль заключается в создании условий для оптимизации материального потока. Помимо этого, правильно организованная логистика позволяет решить как задачу гармоничной организации внутрискладских процессов, так и проблему технической, технологической и планово-организационной сопряженности внутрискладских процессов с процессами, происходящими в окружающем экономическом пространстве.

Склады являются одним из важнейших элементов логистических систем и весьма сложным объектом, как с технической, так и с управленческой точки зрения. Потребность в складах существует на всех этапах движения материальных потоков, начиная от источника сырья и заканчивая конечным потребителем готовой товарной продукцией. Это обстоятельство и объясняет факт большого разнообразия складов различного назначения.

Необходимость выработки единой классификации объектов складских помещения давно признана основными игроками рынка. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Во-первых, для определения критериев стоимости объектов, во-вторых, для введения единой терминологии для общения среди операторов. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Конечно, попытки привести рынок к общему знаменателю предпринимались уже неоднократно и с разной степенью успешности, однако общепризнанной ни одна из предложенных классификаций так и не стала.

<http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Первыми собственный варианты единой классификации объектов складской недвижимости предложили рынку его наиболее активные игроки - риэлторско-консалтинговые компании. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Так, в 2001 году компания Property Marketing Consultants (в последствии приобретенная компанией Knight Frank) предложила одну из самых первых классификаций объектов складской недвижимости на российской рынке. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Позднее, 10 сентября 2004 года, компания Swiss Realty, созвав круглый стол, предложила несколько измененный вариант, который, по ее мнению, наиболее полно соответствовал представлениям о рынке складской недвижимости большинства крупнейших риэлторов, консультантов, девелоперов и логистов. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Тем не менее, инициативу оценили неоднозначно, было много жарких споров.

В свою очередь компания Knight Frank отметила, что классификация, предложенная Swiss Realty, сделана с ошибками и не является полной, и подготовила свой вариант. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>В настоящий момент единого мнения по этому вопросу по-прежнему нет. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Кто-то использует классификацию Knight Frank, кто-то Swiss Realty, в некоторых регионах местные игроки часто идут по собственному пути, рождая причудливые смеси и гибриды, в которых не только собраны элементы первых двух классификаций, но и присутствуют некоторые дополнения «от себя».

<http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4>Между тем, если обращаться к зарубежному опыту, то ни в европейской, ни в американской практике подобных классификаций объектов складской недвижимости, как ни странно, не существует вообще. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Причин этому несколько. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Во-первых, зарубежный рынок складской недвижимости уже устоялся настолько, что такие пункты российской классификации современных складских помещений как наличие системы пожарной сигнализации, автоматической системы пожаротушения, системы вентиляции, регулируемый температурный режим и некоторые другие параметры в зарубежных современных складских помещениях предусматриваются архитектурными и строительными стандартами. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Более того, за рубежом практика возведения так называемых спекулятивных площадей, которые строятся с опорой на классификацию предложенную консультантами - риэлторами, отсутствует как явление в принципе. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Дело в том, что на сегодняшний день инвестиции в зарубежный рынок складской недвижимости позволяют получить не более 5-8 % годовых на вложенный капитал при условии сдачи помещений в аренду, что как минимум вдвое ниже по сравнению с российскими условиями. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>В этой связи зарубежные девелоперы берутся строить складские площади преимущественно build to suit (под конкретного клиента), поэтому доля спекулятивных проектов, попадающих на свободный рынок с неизвестной перспективой заполнения, за рубежом несравнимо меньше чем в России.

<http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Переоборудование бывших бомбоубежищ, производственных территорий и овощехранилищ в складские помещения <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> с последующим присвоением этим помещениям статуса «склад класса «С» или D» - это исключительно русская национальная особенность. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Прежде всего, она связанна с историческими моментами приватизации этих помещений. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Объекты, которые в свое время были построены именно для складских потребностей, были ориентированы на советскую плановую экономику, которая основывалась на централизованном снабжении. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>При этом она не выдвигала требований, с которыми столкнулись современные девелоперы, арендаторы и собственники объектов складской недвижимости, а именно увеличение отдачи от каждого квадратного метра земли или помещения и повышение скорости и эффективности обработки грузов. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Логистические компании, которые пришли на российский рынок со своими технологиями хранения и переработки грузов, требовали помещений, которые бы удовлетворяли стандартам, с которыми они привыкли работать.

<http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Резкий взрывной рост российской экономики, ажиотажный спрос на новые складские помещения, отсутствие тройственных стратегических альянсов (будущий собственник, профессиональный застройщик и кредитор) привели к появлению преимущественно спекулятивных девелоперских проектов, ориентированных на свободный рынок. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>При отсутствии в России стандартов, как в проектной, так и в строительной отрасли, применимых к складским помещениям международного уровня, требовалось, что бы эти стандарты кто-то придумал. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Консультанты - риэлторы, как самые активные операторы рынка коммерческой недвижимости, работающие со всеми группами клиентов, начиная от инвесторов и заканчивая арендаторами, естественным образом выступили инициаторами и создателями данной классификации. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Именно эти предпосылки и явились причиной создания некоего ориентира для работы в сложившихся условиях.

В тоже время, на сегодняшний день в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации являются либо избыточными, либо недостаточными и зачастую не отражают реальных потребностей будущих собственников или арендаторов. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>При строительстве Build to Suit все пункты классификации вообще не имеют никакого значения, так как клиент предъявляет индивидуальные требования к объекту в зависимости от структуры и особенностей конкретного грузопотока. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Например, для ряда клиентов, в структуре грузооборота которых более 35% всех грузов это мелкая и малогабаритная номенклатура, а также преобладает подбор и комплектация товара, высотный склад 6-8 ярусного хранения будет нецелесообразен. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Общего выигрыша от дополнительных «высотных» объемов, которого добиваются компании, работающие с паллетизированными <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>грузами, не будет. <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Напротив компания столкнется с тем, что пустые верхние кубометры придется отапливать и оплачивать повышенной арендой платой за помещение класса «А». <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>С этой проблемой сталкиваются не только компании, которые снимают готовые высококлассные помещения, но и те, кто решили строить складские площади под собственные нужды.

<http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=4> <http://www.skladno.ru/go.php?tp=ctx&id=3>Как сказано выше, единой, всеми признанной классификации здесь тоже нет, но наиболее популярной среди специалистов и самой подходящей для нынешней российской действительности можно с уверенностью назвать классификацию, предложенную еще в 2004 году агентством Swiss Realty Group.

Компания выделила семь классов. К первому («А») классу она отнесла современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.

Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу «А». Второй класс («A-минус») включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20-30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса «А». Единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.

Класс «В-плюс» - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и тому подобное) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса «А». На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.

Четвертый класс («B»): склады, возведенные в 70-80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и так далее.

К классу «С» относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).

Шестой класс («C-минус») - это старые (30-60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.

Класс «D» - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.

Говоря о складах, необходимо коснуться популярного в литературе по логистике традиционно закона «20/80», или закона Парето. Смысл закона, восходящего к работам социолога Вильфредо Парето, состоит в констатации того факта, что за 80% результата отвечает 20% причин. Поскольку подавляющую долю эффекта определяет лишь небольшая доля элементов, дающих максимальный вклад, их влияние оказывается непропорционально велико, поэтому этот закон также называют принципом дисбаланса.

Как показывает практика, соотношение 20/80 не является абсолютным и универсальным. Зачастую оно трансформируется в 15/85 или 30/70. Более того, сумма входящих в соотношение величин не обязательно должна равняться 100 процентам. Как следствие принципа дисбаланса это соотношение может принимать вид 10/70 или 50/95.

В современной логистике все чаще используется следующая формулировка правила Парето: существует выраженный дисбаланс во вкладе от разных позиций в совокупный эффект - как правило, 10¸20% элементов обеспечивают 70¸90% результата. Целью же применения правила Парето на практике является концентрирование внимания на наиболее значимых, приоритетных ассортиментных позициях, заказчиках или поставщиках. Но по каким-то причинам в решении все тех же практических задач функциональная зависимость кривой Лоренца почти не используется, хотя анализ характеристик этой кривой позволяет получить дополнительную, но не менее важную количественную информацию об изучаемом бизнес-процессе.

Одним из важных вопросов, которого необходимо коснутся, является вопрос экономики процесса девелопмента и управления объектами складской недвижимости. Анализ мнений различных экспертов, как представителей торговых компаний, так и аналитиков рынка недвижимости и девелоперов приводит к одной цифре - стоимость строительства составляет USD 500 / кв. м общей площади логистического комплекса современного типа, без учета стоимости инфраструктуры и земельного участка. Естественно, что при выборе местоположения земельного участка, на котором планируется создание складского комплекса девелопер должен решать сложную задачу выбора между относительно недорогим участком, расположенным вдали от основных инженерных коммуникаций или искать незанятый участок поблизости от объектов инженерной инфраструктуры, стоимость которого либо будет достаточно высокой, либо местоположение будет неидеальным для логистического центра высокого класса.

Если говорить о реконструкции, то, как правило, экономически эффективна лишь незначительная реконструкция склады советского периода. Это связано с тем, что советские склады были созданы для хранения товара, что было связано с реализацией основной функции складирования в плановой экономике - компенсации неравномерности потребления.

Как результат, основные признаки этих объектов логистической инфраструктуры - маленькие ворота, узкие проходы между стеллажами и неудобная инфраструктура (подъезды и т.п.). Согласно современным же концепциям, склад - место обработки продукции, концентрация интенсивных товарных потоков. Именно поэтому коэффициент грузовой площади современных складов меньше, а большее количество пространства, занятого под проходы и грузопереработку компенсируется значительной, по сравнению со старыми складами высотой потолков.

Какова же доходность создания и эксплуатации логистических центров? Рассматриваются четыре типа проектов создания/управления логистическими комплексами:

1. Приобретение промышленной или складской недвижимости старого «советского» типа, частичное перепрофилирование или ремонт с последующей сдачей в аренду или продажей отдельных объектов недвижимости.

2. Девелопмент логистических комплексов с нуля - с поиском и приобретением на рынке земельного участка и дальнейшим строительством комплекса с его продажей или сдачей в аренду (доходность девелопера).

.   Владение и сдача в аренду объектов недвижимости (доходность владельца).

.   Операторская деятельность по предоставлению логистических услуг третьим лицам (доходность оператора).

Доходность проектов первого типа весьма значительна, так как, приобретая крупные имущественные комплексы, зачастую вместе с юридическим лицом, которому эта недвижимость принадлежит, девелопер принимает на себя значительные риски в связи с тем, что зачастую вынужден решать значительное число юридических, социальных, экологических и пр. проблем.

Если говорить о рентабельности проекта создания логистического комплекса (доходности девелопера) то она может составлять 35-40% годовых. Доходность действующих логистических центров варьируется в пределах 20% - 30%, причем доходность современных комплексов классов А и В ниже и в среднем незначительно превышает 20%, доходность владельцев комплексов более низких классов соответственно выше в связи с тем что данные типы складской недвижимости имеют более неопределенные рыночные перспективы, что предполагает больший риск для собственника. Оператор логистического комплекса зарабатывает больше - от 50% годовых.

мегаполис транспортный логистика