Анализ маркетинга зон хозяйственной застройки в России

Система освоения зон хозяйственной застройки в регионе способствует процветанию региона в целом. Конкретные меры маркетинга зон хозяйственной застройки включают в себя публикацию и распространение печатных материалов о регионе, целенаправленные визиты региональных руководителей, встречи с руководителями организаций, готовых открыть в регионе новый вид бизнеса, кампании, проводимые совместно с торговой палатой, и пр. Одна из целей этого маркетинга — донести информацию о регионе как месте для бизнеса. Многие регионы и города нашей страны привлекают низкой ценой на землю.

Россия делится на одиннадцать крупных экономических районов: Северо-Западный, Северный, Центральный, Волго-Вятский, Центрально-Чернозёмный, Поволжский, Северо-Кавказский, Уральский, Западно-Сибирский, Восточно-Сибирский и Дальневосточный (Приложение Б Рис.3). Создание преимущества в привлечении инвестиций в экономику регионов и в их развитии получают те территории (зоны хозяйственной застройки), которые, при прочих равных условиях, раньше начинают использовать региональный маркетинг как один из инструментов экономического развития новых предприятий на территории, что приведет к стабилизации и последующему росту экономики и развитие социальной сферы[6].

Регионы в свою очередь реализуют стратегические цели развития зон хозяйственной застройки в виде:

1)-промышленноого и торгово- транспортного развития на основе существующих и планируемых ресурсов.

2)- структурная перестройка объектов инфраструктуры, промышленных предприятий и создания условий для развития новых направлений сервисной, торговой и производственной специализации ;

3)- интенсификация сельскохозяйственного производства;

4)- развитие строительной индустрии;

5)- развитие логистических видов производств;

6)- размещение малых предприятий, ориентированных на сборочные технологии и аутсорсинг;

7)- выделение земельных участков для формирования индустриальной зоны в близи основных магистральных коммуникаций в регионе;

8)- развитие транспортной инфраструктуры автомобильных и железнодорожных дорог.

Примером может служить стратегия формирования инвестиционных зон на территории Ленинградской области создание новых районов для размещения промышленных предприятий, логистических центров, коммунальных объектов, инфраструктуры туризма, спорта и отдыха.

Нужно отметить, что не малую роль в этом вопросе играет привлечение инвестиций. Пример Краснодарский край строительство апартамент-отеля «Солнце» состав которого войдут объекты: три 22 этажных зданий на 480 апартаментов с двухэтажным подземным паркингом, апарт-отель в виде террасных домов высотой 6-12 этажей на 240 апартаментов с подземным паркингом, 13 комфортабельных 3-хэтажных вилл-коттеджей, пятизвездочная 9-тиэтажная гостиница на 360 номеров с подземным паркингом и вертолетной площадкой, береговая зона 400 кв.м., яхт-клуб, рестораны, бары, дискотеки, ночные клубы, боулинг-клуб, бильярд, фитнес-центр, теннисные корты, конференц-зал на 1000 мест. При помощи этого проекта реализуются стратегические задачи не только маркетинга развития зон хозяйственной застройки, но маркетинга мест отдыха.

Со стороны государственной власти позиционирование идет за счет механизма свободных экономических зон (часть национальной стратегии развития), которые привлекают предпринимателей (как покупателей) благоприятным валютно-финансовым, фискальным режимом, высоким уровнем банковской и коммерческой секретности, лояльностью государственного регулирования. Такие зоны представляют собой ограниченные участки территории, в пределах которых установлен льготный, по сравнению с общим, режим хозяйственной, в том числе внешнеэкономической, деятельности.

Предприятия, заинтересованные в привлечение и освоение зон хозяйственной застройки пользуются услугами маркетинговых агентств. Которые рассматривают следующие характеристики зон хозяйственной застройки:

· будущее имеет местоположение;

· населения, проживающего в зоне будущего строительства потенциальных потребителей;

· удобные подъезды пути и парковки;

· потенциал промышленной зоны на основании транспортной доступности;

· учетом существующего рынка - спроса, оценка возможности перераспределения;

· потенциальных потребителей.

2 . 3 Анализ маркетинга инвестиций в земельную собственность в России            Сегментирование рынка земли в России строится на основании данных государственной статистической отчетности. Распределение земель по категориям представлено на рис. 1, 2. Рис. 1. Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель (источник: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации).

Рис. 2. Распределение земель Российской Федерации по формам собственности (источник:Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации).

Российский рынок девелопмента сформировался за последние 10-12 лет и охватывает большой круг участников: частные и институциональные инвесторы, сами девелоперы, банки, страховые компании, земельные консультанты, архитекторы и проектировщики, строительные подрядчики, оценщики, юридические и финансовые консультанты, агентства по недвижимости, владельцы недвижимости и фирм, эксплуатирующие недвижимость, арендаторы недвижимости, муниципальные организации, в том числе земельные и имущественные комитеты, департаменты развития и планирования мэрий и администраций российских городов и областей, архитектурно-планировочные управления.

Земля, земельные участки, находящиеся в большинстве в собственности государства, являются основой для реализации любого инвестиционного проекта в реальном секторе экономики. Для многих инвесторов в настоящее время наибольший интерес представляют торги, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Действующим законодательством РФ установлена обязательная возмездность приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством).  

Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах). Основной тенденцией в первой половине этого года стало перемещение спроса от крупных земельных участков площадью 5-10 гектаров к относительно небольшим участкам площадью до 3 гектаров, говорится в отчете консалтинговой компании Knight Frank, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Структура предложения показана в приложении Б рис.4.

Какими бы обширными ни были просторы России, в ней всегда возникал и будет возникать дефицит земли. Правда, не по всей территории, а в первую очередь в Москве.

Развитии экономики нашей страны, российская столица является уникальным мегаполисом становится все более привлекательной для инвестиций в объекты недвижимости, включая и земельные участки. Представители иностранных фирм и компаний проявляют интерес к реализации девелоперских проектов на территории столицы, поскольку такая деятельность является экономически привлекательной. При этом спрос в Подмосковье распределяется следующим образом: 25% – Новорижское направление, 23% приходится на Киевское и Калужское вместе взятые, по данным GEO Development. Как отметил генеральный директор компании Максим Лещев, звонки с предложением продать или купить участки поступают ежедневно, особенно из областей, смежных с Московской. Продавцы из соседних регионов предлагают сразу много участков.
Все больше крупных девелоперских фирм, которые еще совсем недавно предпочитали работать в первую очередь в Москве и в областях сежных смосковской областью, в настоящее время начинают интересоваться регионами с наименьшей насыщенностью рынка. Как правило, эти девелоперы проводят исследование рынка интересующего города, после чего туда направляются специалисты департамента экспансии, осуществляют поиск местных девелоперов, которые владеют привлекательными земельными участками, и настроены на сотрудничество.

В настоящее время местные власти заинтересованы в том, чтобы повышать инвестиционную привлекательность своего региона, поскольку ее показатели отслеживаются федеральным центром.

Эксперты отмечают следующее существенное различие между местными и крупными российскими или иностранными девелоперами. — федеральными и транснациональными — игроками. Если крупные девелоперы приходят, как правило, со своими проработанными и отработанными концепциями, для реализации которых ищут место, то региональные застройщики действуют ровно наоборот: уже имея место, разрабатывают под него концепцию.

На сегодняшний день их деятельность ограничена лишь скупкой земельных участков поэтому о настоящей конкуренции можно будет говорить только через 2-3 года. Многие аналитики отмечают, что предпосылки для усиления экспансии на Юг созрели даже независимо от инвестиционного климата в регионе. Наиболее перспективными регионами для рынка коллективных инвестиций на Юге большинство управляющих компаний считают Краснодарский край, Ставрополье, Ростовскую, Астраханскую и Волгоградскую области.