Основные недостатки действующего порядка и условий переоформления прав на земельные участки

Неэффективность используемой базы для расчета выкупных цен и арендной платы. Практика приватизации земельных участков позволяет заключить, что цена выкупа на земельные участки, занятые отдельными объектами недвижимости, в 2003 г. приблизилась к рыночным ценам на аналогичные (сходные по условиям местоположения и виду использования) свободные земельные участки, приобретаемые на торгах. Вместе с тем не меньшие проблемы возникают в случаях, когда установленная выкупная цена земли оказывается существенно ниже ее рыночной стоимости. Это открывает возможности спекуляций на рынке земли после приобретения земельных участков.

Подобный разрыв между значениями установленных регионами цен выкупа на земельные участки стал возможен из-за того, что земельный налог, рассчитанный в 1992 г. и многократно индексированный, не связан с рыночной стоимостью земельных участков. Соответственно выкупная цена земельного участка, рассчитанная путём умножения ставок действующего налога, не связана с его рыночной стоимостью.

В связи с тем, что в большинстве случаев арендная плата устанавливается органами местного самоуправления в фиксированной сумме (с применением поправочных коэффициентов) либо с использованием земельного налога, проанализировать сопоставимость ставок арендной платы и выкупной стоимости земельного участка не представляется возможным. Даже в тех регионах, в которых для определения арендной платы используется земельный налог, сравнение не будет корректным в связи с установлением дополнительных поправочных коэффициентов и неопределенными критериями установления кратности ставок земельного налога органами местного самоуправления.

Сложность установления органа власти, уполномоченного на распоряжение земельным участком. На данный момент процесс разграничения государственной собственности на землю находится в начальной стадии. Землепользователи сталкиваются с серьезными проблемами при попытке определить надлежащего продавца земельного участка до разграничения государственной собственности на землю.

Собственник объекта недвижимости для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок должен в соответствии Правилами распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 07.08.02 № 576, обратиться в зависимости от того, из какой собственности (федеральной, субъекта РФ и муниципальной) были приватизированы объекты недвижимости, в соответствующий орган власти, принимающий решение о приватизации земельных участков.

В то же время возможна ситуация, когда объект недвижимости может находиться на земельном участке, который был предоставлен в соответствии с решением органа государственной власти субъекта РФ, но при этом недвижимость, расположенная на земельном участке, до приватизации находилась в собственности Российской Федерации.

В связи с этим возникает неопределенная ситуация, т.к. формально решение может быть принято двумя органами власти: федеральным органом власти и органом власти субъекта РФ, что ведет к трудностям в решении вопроса переоформления прав на земельный участок.

Отсутствие порядка отказа от права постоянного бессрочного пользования. Одним из способов рационализации землепользования является возможность отказа от излишней или неэффективно используемой площади.

На практике возникают ситуации, когда площади, указанные в документах, удостоверяющих право на земельные участки, не совпадают с площадями, фактически используемыми организацией. Учитывая, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды, возникает необходимость уплаты цены выкупа или перехода от уплаты земельного налога к арендным платежам, землепользователи столкнутся с увеличением платежей за счет переоформления неиспользуемых земель. Соответственно, должна быть предусмотрена возможность отказа от прав на такие земли (части земельных участков).

Отказ от земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании организаций, предусмотрен ст. 45 и 53 ЗК РФ. Однако реальная возможность отказаться от прав на землю отсутствует. Порядок подачи заявления об отказе, состав документов и сроки принятия решения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не установлены законодательством.

Проблема оформления прав на земельные участки, изъятые из оборота, которые предоставлены федеральным унитарным предприятиям. Данная проблема возникла после введения в действие ЗК РФ. ЗК РФ определен исключительный перечень лиц, которым земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование. В то же время в ст. 27 ЗК РФ указаны изъятые из оборота земельные участки, которые не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок, предусмотренных законодательством, в том числе не могут быть проданы или переданы в аренду. Таким образом, в случаях, когда изъятые из оборота земельные участки предоставлены лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, возникает коллизия названных выше норм.

Концепция предлагаемых изменений

Изменение порядка установления выкупной цены при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (табл. 2, рис. 3).В целяхобеспечения экономически обоснованной дифференциации выкупных цен на территории Российской Федерации необходимо предусмотреть, что выкупные цены устанавливаются законами субъектов РФ в пределах не более:

20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в поселениях с численностью населения свыше 3 млн человек;

5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности