Дисциплина 4 – «Экономика недвижимости»

1. Понятие, признаки, классификация, структура и состав объектов недвижимости.

 

Понятие «недвижимость» законодательно закреплено гражд. кодексом РФ 30.11.1994г., этот закон вошел в силу 1.01.1995г. Это понятие состоит из 3-х элементов: наименование, содержание, объем. Недвижимость-это ЗУ и все что с ними прочно связано, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, взрослый скот) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам относят следующие материальные и нематериальные объекты (ст.130,132): ЗУ, участки недр, все, что прочно связано с землей, в том числе лес, здания, сооружения, приравненные к недвижимому имуществу, подлежащие гос. регистрации воздушные суда, космические объекты, иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют родовые (степень подвижности, связь с землей (прочная физическая и юридическая), форма функционирования, долговечность, общественное значение, способ переноса стоимости в производственном процессе, состояние потребительской формы в процессе использования) признаки, позволяющие отличать их от движимых вещей, и видовые (технические и технологические характеристики – определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на друге имущество), характеризующие особенности объектов по однородным группам. Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Классификация ОН способствует более успешному их изучению. Определение недвижимости предполагает выделение в ее структуре 2-х составляющих:

1. Естественные объекты - земля, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.

2. Искусственные объекты

а) жилая недвижимость

б) коммерческая недвижимость

в) общественные здания и сооружения

г) инженерные сооружения.

ЗУ могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовывать самостоятельные ЗУ. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств.

 

 

2. Виды операций с недвижимостью, правовые основы операций с недвижимостью.

 

Операция (сделка) – это действие граждан и юр. лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей участвующих в сделке субъектов. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Сделку считают действительной при условии6

- законности содержания;

- правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц, совершающих сделку;

- соответствие волеизлияния участников сделки;

- соблюдения формы сделки.

Сделка ничтожна:

- если совершена с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка или нравственности;

Волеизъявление не соответствует истинной воле;

- нарушены Форма сделки и требования о ее гос. регистрации;

- сторона сделки недееспособна.

Изменения следующих видов прав подлежат регистрации: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения, постоянного пользования, аренды, ипотеки, доверительного управления, сервитутов.

(рассказать про государственную регистрацию. См. вопрос 3)

При регистрации сделок с недвижимостью сама регистрация необходима для вступления в юридическую силу самой сделки.

В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации документального оформления сделок с недвижимостью.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок

По распоряжению ЗУ:

- купля – продажа,

- сдача в аренду;

- купля - продажа права аренды;

- дарение ЗУ и земельной доли;

- обмен;

- залог;

- передача в качестве вклада в уставной капитал;

- наследование, передача в пожизненное наследуемое владение;

- передача в постоянное (бессрочное) пользование;

- предоставление сервитута;

- выкуп ЗУ для государственных и муниципальных нужд, приватизация ЗУ.

По распоряжению жильем:

- приватизация комнат и квартир в муниципальном жилом фонде;

- купля – продажа жилья;

- купля – продажа жилья в рассрочку;

- расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;

- обмен;

- сдача жилья в аренду;

- имущественный наем;

- дарение жилья;

- наследование жилья;

- ипотека (кредитование под залог жилья);

- участие в долевом строительстве;

- уточнение долей в жилой недвижимости;

- признание права собственности на жилье по решению суда;

- расторжение договора.

По распоряжению нежилыми зданиями:

- купля – продажа;

- сдача в аренду;

- купля – продажа имущественных комплексов;

- сдача в аренду имущественных комплексов;

- передача в качестве уставного капитала;

- кредитование под залог недвижимости;

- признание права собственности по решению суда.

Сделки можно совершать в устной и письменной форме.

В устной форме сделка возможна, если законом или соглашением не установлена письменная форма; для сделок , исполненных при самом их совершении; для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме.

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки бывают одно-, двух- или многосторонними. Односторонние сделки – такие сделки, для совершения которых достаточно воли одной стороны.

 

3. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

 

Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственности – законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести право собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его.

ЗК ст.25 и 26 устанавливают обязательную регистрацию прав на землю и сделок с ней. Эти нормы являются отсылочными, т.е. порядок регистрации они не устанавливают, а направляют к закону № 122 от 15 марта 2001г. «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждение государством возникновение, ограничение, перехода или прекращение прав на недвижимое имущество. Гос. регистрация является единственным документом существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в суде.

Гос. регистрация проводится на всей территории РФ, право фиксируется в едином гос. реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой регистрации считается день внесения записи в ЕГР.

Правовая основа гос. регистрации – конституция РФ, ГК, настоящий федеральный закон, закон о ГЗК, закон о разграничении гос. собственности на землю, закон об обороте земель с/х назначения.

Гос. регистрация является обязательной процедурой. Регистрации подлежат не только ЗУ, но и другое недвижимое имущество. Гос. регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий гос. регистрацию обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГР о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Вписка из ЕГР должна содержать описание ОН, зарегистрир-е права на него и правопритязание, выдвинутое в судебном порядке. Выписка предоставляется в теч. 5 дней.

Согласно указу президента от 13.10.2004г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим гос. регистрацию является федеральная регистрационная служба, которая входит в министерство юстиции РФ. Гос. регистрация осуществляется по месту нахождения ОН в соответствии с делением городов на регистрационные округа.

Компетенция федеральной регистрационной службы:

- проверка действительности поданных документов и наличие ранее зарегистрированных прав у лица подающего документы или у органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных или заявленных прав;

- проведение гос. регистрации;

- выдача документов, подтверждающих гос. регистрацию права;

- выдача информации о зарегистрированных правах;

- принятие на учет бесхозных вещей.

Порядок проведения гос. регистрации установлен ст. 13-21 закона № 122 «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1. прием документов;

2. правовая экспертиза документов и законность сделки;

3. установление отсутствий противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

4. выявление оснований для отказа в проведении гос. регистрации;

5. внесение записи в ЕГР;

6. совершение надписи на правоустанавливающем документе и выдача удостоверений о произведенной гос. регистрации.

Основания для приостановления гос. регистрации:

1. сомнение регистратора в наличии оснований совершить сделку или в подлинности документов;

2. гос. регистратор принимает необходимые меры по получ-ю достоверных сведений.

Регистрация приостанавливается на срок не более 1 месяца. Если в течении 1 месяца сомнения не будут устранены в регистрации будет отказано.

Основания отказа:

1. право на недвиж. имущество не является правом, подлежащим гос. регистрации;

2. с заявлением обратилось не надлежащее лицо;

3. документы, поданные на регистрацию, по форме или содержанию не соотв. закону;

4. правовой акт признан не действительным;

5. лицо, выдавшее правоустан. документ не вправе распоряж. данным имуществом;

6. имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированным правами.

 

 

4. Общая характеристика рынка недвижимости, его особенности и структура.

 

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости; это средство перераспределения ЗУ, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями на основе конкурентного спроса и предложения. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. для существования рынков труда, капитала, товаров, услуг необходимы помещения. Посредством рыночного механизма и гос. регулирования рынок недвижимости обеспечивает

1. создание новых ОН;

2. передачу прав на недвижимость;

3. установление равновесия цен на недвижимость;

4. эксплуатацию ОН;

5. инвестирование в недвижимость;

6. распространение пространства между конкурирующими вариантами землепользования.

7. Основу рынка недвижимости (РН) составляют существующие ЗУ и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, деньги и финансовый капитал.

РН как саморегулируемая система состоит из 7 основных элементов: спрос (количество ЗУ, прав, которое покупатели готовы приобрести), предложение (количество ЗУ, прав, которое собственники готовы продать), цена (количество денег, уплаченных за единицу недвижимости), менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Т.к. недвижимое имущество включает различные сочетания юр. прав и интересов , то на рынок может выходить аренда, залоговые обязательства, объект полной собственности.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей:

- локализация рынка, т.к. его товары неподвижны, уникальны;

- открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной;

- спрос определяется не только потребительскими качествами объектов, а в основном их местоположением;

- низкая эластичность предложения;

- ОН могут быть обременены правами третьих лиц;

- высокая степень гос. регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

- большая изменяемость спроса по регионам;

- меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок;

- современное состояние- спрос на землю ниже предложений, т.е. отсутствие дефицита;

- оформление сделок – больше юр.сложностей, ограничений и условий.

 

 

5. Анализ рынков недвижимости.

 

Анализ рынка нед. вкл. его индентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки закл. в соотнесении общего состояния рынка нед., его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой нед., дизайна а также прогнозирования доли рынка кот. объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид нед. зависит от спроса и конкурентного предложения нед. на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость нед. диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой нед. позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, кот. имеются у оцениваемого объекта нед. . Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую инфо, необходимую для определения стоимости 3-мя подходами к оценки нед.(сравительный, затратный, доходный)

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой нед. Можно выделить 2 подхода к анализу рынка, кждый из кот. предполагает рассмотрения всего спектра факторов:

1 подход - анализ от общего состояния экономики к конкретной нед.

2 подход – анализ от конкретного объекта к общему положения дел в экономики

В 1 случае аналитики начинают с изучения рынка:

1 шаг - оценка рыночного равновесия. Данные о занятости о доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая инфо об объеме доступной площади помещения и строительства обеспечивает критерии предложения нед. со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и предложения оценщик делает вывод о наличие равновесия на рынке нед. и перспективах сохранения ситуации.

2 шаг - анализ вероятного альтернативного использования нед., оценка рыночной реакции на данный вариант и влияния на стоимость. Для этого рассматриваются физ и юр характеристики оценив. нед., а также ее окружения. Вывод - заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта нед.

2 метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров изучения оценив объекта нед., кот. формирует его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке .

1 шаг - понимание физ, законодательных, нормативных и местных характеристик нед., что позволит определить потенциальных участников рынка и оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка нед. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предлагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов – изменении численности, доходности, и занятости населения, объем розничной торговли.

2 шаг – рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования нед. с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод – определение альтернативного, наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию нед.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, обо преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержке по конкретному виду пользования с учетом влиятия местной экономики на конъюнктуру рынка, на кот функционирует объект оцениваемой нед.

 

 

6. Основные положения, цели и принципы управления недвижимым имуществом.

 

Основные цели управления РН:

1. реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

2. установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

3. защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

4. обеспечение свободного ценообразования на ОН в соответствии с предложением и спросом;

5. создание условий для инвестиций;

6. оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищных проблем;

7. справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников РН;

8. создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления РН зависят от политических и экономических условий в стране. Достижение целей возможно при учете следующих принципов управления:

1. разделение процедур – применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости;

2. открытость инфо- обо всех участниках и объектах РН для принятия деловых решений;

3. гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и др. нормативных актов;

4. конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости;

5. разделение полномочий между регулирующими органами власти;

6. ОН гос. и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона;

7. простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников;

8. применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан групп риска – несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов и др.;

9. рациональное распределение функций управления РН между гос. органами и профессиональными участниками – коммерческими и общественными организациями;

10. политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель;

11. представительные органы гос. власти в интересах населения принимают законы и нормативные акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения ОН;

12. распоряжение гос. недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы гос. власти;

13. сборы и налоговые платежи делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами;

 

 

7. Стоимостной эквивалент объектов недвижимости как предмет анализа: виды стоимости объектов недвижимости, основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

 

Стоимость недвижимости формируют 4 фактора: спрос, полезность, дефицитность предложений и отчуждаемость объектов.

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости недвижимости:

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой ОН может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Потребительская стоимость – базируется на экономической эффективности недвижимости. Определяется денежная сумма, которую можно получить при продаже без учета варианта оптимального использования.

Инвестиционная стоимость – опирается на субъективную оценку конкретного инвестора и определенного варианта инвестиционного проекта.

Стоимость действующего предприятия – стоимость составной части бизнеса, эксплуатирующего недвижимость (для отелей, ресторанов, магазинов).

Стоимость общественно значимой недвижимости – комплексное понятие, которое применятся для наиболее оптимального использования недвижимости нехозяйственного назначения.

Страховая стоимость - рассчитывается на базе стоимости замещения и воспроизводства утраченных компонентов недвижимости в результате наступления страхового случая. Она зависит от условий соответствия страхового полиса и регулируется законодательством.

Оцененная стоимость – используется для определения налогооблагаемой базы, в части недвижимости может не совпадать с рыночной стоимостью.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного оцениваемому объекту в рыночных ценах с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа.

Стоимость при существующем использовании – определяется исходя из существующих условий и целей его использования.

Специальная стоимость – для ее определения в договоре об оценке оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной и иной стоимости.

Ликвидационная стоимость – представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник ОН может получить при его ликвидации или принудительной продаже.

Первоначальная стоимость – это фактические затраты на приобретение или создание ОН на момент начала его использования.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

1. физические

- природные

- антропогенные

2. социальные (уровень и стиль жизни)

3. экономические (доход, цены, занятость)

4. политические (административное деление территории, налоговая политика)

 

 

8. Методы оценки стоимости недвижимости и земельных участков.

 

3 основных цели преследуют люди, когда приобретают землю: непосредственное личное использование, получение дохода и удовлетворение чувства гордости от владения ею.

В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость ЗУ в соответствии с их функциональным назначением.

В практике традиционно применяют следующие методы определения стоимости недвижимости:

1. по сопоставимым продажам: заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогам и внесение поправок в цены продаж. Сравнение осуществляется по единицам (га, м) и по элементам (площадь).

Основные элементы сравнения:

- условия финансирования сделки;

- условия продаж;

- время продаж;

- местоположение;

- физические характеристики;

- характеристики дохода, полученного с ЗУ.

2. метод соотнесения – заключается в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса на две составляющие – цена ЗУ и цена здания. Вначале оценивается цена здания (улучшения), из общей цены вычитается стоимость улучшения.

3. капитализация земельной ренты – заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

4. техника остатка для земли – отличается от 3-го метода тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования ЗУ.

5. метод развития ЗУ – используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного на разбивки на отдельные индивидуальные участки.

Для этого необходимо определить размеры и количество ЗУ, произвести расчет площади освоенных ЗУ, рассчитать издержки освоения ЗУ и величину выручки от их продаж, определить величину денежного потока путем вычитания всех издержек из величины общей выручки.

Издержки освоения и продаж включают в себя расходы по расчистке, планировке, разметки ЗУ, на строительство дорог и др.

 

 

9. Особенности оценки земли.