Экономическая оценка интенсивности использования территории

Экономическая оценка интенсивности использования территории.

Важнейшим условием экономичности проектных решений является повышение интенсивности использования территории города.

Экономичность использования территории характеризуют сле­дующие технико-экономические показатели: плотность населения, плотность жилого фонда (в промышленных районах — плотность застройки), средневзвешенная этажность, показатели расхода тер­ритории структурных элементов в расчете на одного жителя (отра­жается в балансе территории), размеры использования подземного пространства и т. п.

Плотность населенияотражает число жителей, приходя­щееся на 1 га территории. В зависимости от объекта оценки такой территорией может быть селитебная зона (плотность населения города) или жилой район (плотность населения района) и т. д.

Плотность населениятерритории различного планировочного уровня ( ) определяют по формуле:

где N — численность населения территории соответствующего планировочного уровня, чел.;

Т — площадь территории соответствующего планировочного уровня, га.

Предел рекомендуемой плотности населения на территории микрорайона по гигиеническим соображениям не должен превышать 450 чел./га.

Показатели расчетной плотности населения принимают в соответствии с нормами СНиП в зависимости от степени градо­строительной ценности территории. Число зон различной степе­ни градостроительной ценности территории и их границы опреде­ляются в градостроительных проектах с учетом оценки стоимости земли, плотности инженерных и транспортных магистральных се­тей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.

Показатель плотности жилого фонда (ПЖФ)отражает количество жилого фонда (т. е. общей площади квартир в жилых домах), приходящегося на 1 га территории:

Где — плотность жилого фонда, м² общ.пл./га;

О — общая площадь жилых зданий, м²;

Т — площадь территории, га.

Показатель плотности населения ( ) связан с показателем плотности жилого фонда ( ) зависимостью:

= / n

где n — норма жилищной обеспеченности, м² общ. пл./чел.

В соответствии с нормами СНиП показатели плотности насе­ления приводятся при расчетной жилищной обеспеченности 18 м²/чел. При другой жилищной обеспеченности расчетную норматив­ную плотность ( ) определяют по формуле;

где — показатель плотности населения при n = 18 м²/чел.;

n_Р— расчетная жилищная обеспеченность, м²/чел.

При расчете территории микрорайона учитывают только структурно-планировочные элементы микрорайона (территории жилых групп, учреждений повседневного обслуживания и др.).

При расчете территории жилого района учитывают все пло­щади участков микрорайонного значения, территории объектов районного и общегородского значения, улиц, пешеходных путей, проездов, озелененных территорий, расположенных в жилом рай­оне и др. Для определения реальной величины территории жилых районов пользуются коэффициентом перевода территории (К). Ве­личину коэффициента перевода территории принимают 1,3—1,4. Таким образом, территорию жилых районов целесообразно рассчи­тывать по следующей формуле:

где Т_Ж..Р.—территория жилого района, га;

N — перспективная численность населения жилого района, чел.;

— расчетная нормативная плотность населения на тер­ритории жилого района, чел./га;

К — коэффициент перевода территории (К = 1,3—1,4).

Средняя этажность жилой застройки (Э)определяется по формуле средневзвешенной гармонической:

где О — общая площадь жилых зданий, м²;

О₁,О₂, О₃,... О_n — общая площадь одно-, двух-, трех- иn- этаж­ных жилых зданий, м²;

1, 2, 3,... n — количество этажей в жилых домах.

Расчет показателя средневзвешенной этажности необходим для сравнения достигнутой плотности жилого фонда с норматив­ными показателями, устанавливаемыми применительно к этажности проектируемых жилых зданий.

Таким образом, в градостроительстве плотность жилого фонда является основным показателем, характеризующим интен­сивность использования территории. Она выступает в качестве ис­ходного показателя при расчете потребности в территории под го­родское строительство на всех стадиях проектирования и оценоч­ным показателем при технико-экономическом анализе проектной и фактической градостроительной ситуаций.

Обычно в градостроительном проектировании стремятся к по­вышению плотности жилого фонда и снижению расхода террито­рии в расчете на одного жителя, но с учетом санитарно-гигиени­ческих условий проживания — санитарных разрывов, ориентации, противопожарных норм, нормативов озеленения и т. д.