Основания прекращения договора

Общие основания прекращения обязательств по 26, за исключением исполнения. Прекратить договор постоянной ренты исполнением невозможно.

Есть еще специальные основания:

1. при переходе в порядке универсального правопреемства прав получателя ренты к лицу, которое не способно быть получателем ренты

2. случайная гибель имущества, переданного под выплату ренты. Ст. 595 устанавливает 2 условия: только если имущество передано за плату + необходимость соответствующего заявления плательщика о желании прекратить договорные отношения.

3. выкуп ренты – внесение плательщиком единовременно или в ином порядке выкупной цены ренты. Для постоянной ренты инициатором выкупа может быть как плательщик, так и получатель. Право плательщика на выкуп ренты является безусловным правом, которое можно только ограничить, причем ограничение может быть связано только со сроком, который может быть не больше срока жизни получателя или 30 лет. Инициатором может быть и получатель, причем получатель может требовать выкупа только в случаях, установленных законом или договором. Право получателя требовать выкупа ренты не является ответственностью, следовательно, не зависит от субъективных показателей. Это защита интересов получателя.

Размер выкупной цены устанавливается договором, это несущественное условие, поскольку есть восполняющая норма.

 

Договор пожизненной ренты.

Срок.

Период жизни гражданина. Смысл формулировки п. 1 ст. 596 заключается в возможности заключения договора ренты по модели «в пользу третьего лица». Срок предопределяет и специфику субъектного состава.

 

Получателем ренты может быть только гражданин, при этом можно заключить договор в пользу нескольких лиц. Эта множественность предполагается долевой, в случае смерти одного из них будет происходить приращение долей других.

 

Запрещено правопреемство получателя ренты в рамках пожизненной ренты.

 

Предмет.

Все то же самое.

 

Цена.

Также существенное условие. Есть ограничение на установление рентных платежей – не меньше МРОТ. Но непонятно, какой МРОТ. Постановление КС № 11-П от 27.11.08: значение института МРОТ – это гарантия интересов работника, но законодатель расширяет значение этого института. Минимально допустимый размер ренты должен быть разумным, адекватным целям, ради которых он был установлен. КС пришел к выводу, что указанный размер МРОТ (100 руб.) этим критериям не отвечает, поэтому эти положения не соответствуют Конституции, поэтому законодатель должен был до 1 июля 2009 создать новое регулирование. Но не создал. Видимо, придется использовать параметр МРОТ, установленный для трудоправовых отношений.

 

Прекращение договора пожизненной ренты.

1. Случайная гибель имущества, переданного по договору ренты, отношения не прекращает ни при каких условиях.

2. Выкуп ренты. Но право инициировать выкуп имеет только получатель.

 

Пожизненное содержание с иждивением.

Частный случай пожизненной ренты.

Предмет.

Ст. 601: только недвижимость.

Вопрос: может ли быть доля в праве общей собственности? Павлов думает, что да, т.к. сама по себе доля не является самостоятельным объектом. Все равно передается недвижимость, передается в собственность. Постановление Пленума 1980: право преимущественной покупки не действует в случае отчуждения доли по договору ренты пожизненного содержания с иждивением.

 

Рента.

Раньше рента выражалась в деньгах и имела вид рентных платежей, а здесь рента имеет вид натуральных платежей и обозначается понятием «содержание». Есть примерный перечень того, что можно понимать под содержанием: обеспечение потребностей в жилище, еде и пр.

Адекватно выразить потребность может только получатель, поэтому это фидуциарный договор, который может быть заключен только лично.

Рента выражается в таком понятии, как общий объем содержания. Условие об объеме содержания является существенным. Защищая интерес получателя, ст. 602 говорит о том, что стоимость общего содержания в месяц не может быть меньше 2 МРОТ.

 

Распорядительная власть плательщика в отношении имущества, переданного под ренту.

Ст. 604 – отчуждение переданного под выплату ренты имущества и его обременения возможно только с согласия получателя ренты.

Прекращение договора.

Все правила для пожизненной ренты, отличие в том, что получатель может в любом случае потребовать возвращения имущества, переданного под выплату ренты, не обязан возвращать стоимость содержания.

 

Договор аренды.

Ст. 606: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

Нынешний ГК рассматривает имущественный найм и аренду как категории тождественные.

· Опосредует передачу имущества во владение и пользование, либо только в пользование. Владение рассматривается как факультативный элемент, не меняющий квалификацию договора. Единственное: при предоставлении владения арендатор имеет вещно-правовые иски.

· Владение и пользование носит временный характер

· Арендатор должен по окончании аренды вещь возвратить – специфика предметов. Предметом договора выступают только непотребляемые вещи, вещь должна быть индивидуально-определенной.

· Владение и пользование, либо только пользование носит возмездный характер, и эквивалентом будет соответствующая плата.

 

Характеристика.

ü Консенсуальный договор. Консенсуальными будут и все разновидности аренды. Ст. 632, 642 – «передает», господствующее мнение заключается в том, что это прямое указание на реальность разновидности договора аренды. Но общее правило сформулировано без изъятий! Тем более форма глагола – это косвенный показатель.

ü Возмездный договор.

ü Двусторонний синаллагматический.

Перечень разновидностей договора аренды не является классификацией.

 

Стороны.

Арендодатель и арендатор.

Нет никаких особых требований к арендатору. Им может быть любой субъект гражданского права.

Арендодатель должен быть собственником или лицом, управомоченным собственником на сдачу имущества в аренду. Непонятно, зачем было введено такое ограничение.

Предмет.

Индивидуально определенная, не потребляемая вещь. Это логически вытекает из существа и легального определения аренды. Однако гибель потребляемой вещи происходит при ее использовании по основному назначению. Если условия пользования не исключают возврата потребляемой вещи, то она может быть предметом такого договора.

Предметом аренды не могут быть жилые помещения, потому что действующее законодательство предусматривает другую конструкцию – найм жилого помещения. Единственное исключение: аренда жилого помещения юридическим лицом.

Будущая вещь не может быть предметом, так как арендодатель должен быть собственником.

Имущественные права? П.1 ст. 607 – «и другие вещи» - имущественные права не могут быть предметом договора аренды, это напрямую указано в законе.

Условие о предмете является существенным, и по общему правилу единственным, условием договора аренды.

 

Срок.

Срок определяется соглашением сторон, есть восполняющая норма, условие о сроке не является существенным.

Может ли договор аренды быть заключенным под отменительным условием? П. 4 Инф. ВАС 11.01.02 № 66: можно, договор аренды, заключенный под отменительным условием, по своему режиму во многом схож с договором, заключенным на неопределенный срок.

Свобода сторон в определении срока не ограничена. Предельные сроки существуют для отдельных разновидностей, но это частные случаи.

 

Цена выражается в арендной плате. П.2 ст.614: денежная плата – только вариант цены. Перечень не закрыт. Форма и размер устанавливается договором. Условие о цене не является существенным (общее правило ст.424 ГК).

Инф. ВАС № 66: Возложение на арендатора оплаты коммунальных услуг не может рассматриваться в качестве арендной платы, т.к. это эквивалент не пользованию имуществом, а пользованию определенными услугами.

 

Форма:

Ст. 609 – письменная форма, если одна из сторон – юрлицо и (или) срок более года. В случае несоблюдения формы – общее правило о поражении в средствах доказывания. Форма – не конститутивный элемент. Это общее правило, могут быть специальные предписания.

Договор аренды недвижимости подлежит госрегистрации, которая определяет момент его заключения. Это общее, диспозитивное правило (иное может быть предусмотрено законом).

 

Содержание договора.

Обязанности арендодателя:

1. Предоставить имущество арендатору. Способ зависит от условий договора.

Если только в пользование – допуск к пользованию, если во владение и в пользование – передача вещи. Обязанность должна быть исполнена в срок, установленный договором, если он не определен – 314 ст.

Последствия нарушения обязанности (ст. 611):

· Арендатор вправе истребовать имущество

· Арендатор вправе потребовать расторжения договора (именно юрисдикционное прекращение)

Есть отсылка к 398 ст., как к общему правилу. Это личный, обязательственный иск, который не следует за самой вещью.

П.10 Инф. ВАС № 66: требовать платы можно только после фактической передачи вещи (это вытекает из синалагматичности договора).

 

Одновременно с предоставлением имущества арендодатель обязан передать арендатору все необходимые принадлежности и документы.

Последствия нарушения обязанности:

· Арендатор вправе потребовать предоставления принадлежностей и документов

· Арендатор вправе потребовать расторжения договора. Без предварительного предъявления требований о предоставлении документов и принадлежностей арендатор вправе потребовать расторжения. Важен не сам факт непредоставления, необходим факт, что в результате непредоставления арендатор не может пользоваться имуществом или лишается того, на что вправе был рассчитывать.

П. 8 Инф. № 66: если не предоставлены документы и это исключает эксплуатацию, арендная плата не подлежит взысканию.

 

Арендодатель должен предоставить соответствующее условие в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Договором можно установить требования к качеству как пониженные, так и повышенные. Тем не менее, Закон о техническом регулировании имеет универсальный характер.

Ответственность за качество:

Арендодатель несет ответственность за недостатки независимо от вины, принцип гарантии – ответственность арендодателя определяется только моментом возникновения недостатков.

Границы ответственности арендодателя (арендодатель не отвечает за недостатки в следующих случаях):

· Недостатки оговорены

· Недостатки были заранее известны

· Недостатки должны были быть обнаружены при приемке

Вина не важна!

Нет деления на существенные и несущественные недостатки.

Арендодатель может потребовать

· Безвозмездного устранения

· Возмещения собственных расходов

· Расторжения договора

· Соразмерного уменьшения арендной платы

Арендодателю можно заблокировать все эти требования путем немедленной замены ненадлежащего товара на надлежащий. Индивидуально определенная вещь не сводится к уникальной. Это отвечает интересам сторон.

 

Арендодатель должен передать вещь свободной от прав третьих лиц. Он должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на переданное в аренду имущество. Непонятно, будет ли арендодатель отвечать за обременения, о которых он сам ничего не знал. С точки зрения системы правильным будет построение системы ответственности арендодателя на основе гарантии. Тем более арендодатель – это собственник, он и должен нести риск обременений.

Если есть обременения, о которых арендатор не был предупрежден:

· Он может потребовать соразмерного уменьшения арендной платы

· Может потребовать расторжения договора

 

2. Арендодатель должен производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Обязанность проистекает из того, что имущество, переданное в аренду на длительный срок, может нуждаться в ремонте. Законодатель делит ремонты на текущие и капитальные (восстановление целостности вещи, замену ее конструкции или основных частей в связи с существенным износом или разрушением).

Арендодатель – собственник и на нем лежит бремя содержания.

Исполнить эту обязанность арендодатель должен в срок, указанный в договоре, либо по мере необходимости. Если производство капитального ремонта вызвано необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок после возникновения необходимости.

При нарушении данной обязанности, арендатор вправе:

· Самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать его стоимость с арендодателя

· Соразмерное уменьшение арендной платы

· Требовать расторжения договора

Использование способов защиты полностью на усмотрении арендатора.