Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода
При использовании данного подхода стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем. В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости: - метод капитализации дохода; - метод дисконтирования денежных потоков. В данном отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:
Срын=ЧОД(год)R, где: ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год; R – ставка капитализации 1. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:
ЧОД=ПВД – потери – ОР, где: ПВД – потенциальный валовой доход, доход при 100% использовании; Потери – потери от недоиспользования; ОР – операционные расходы. Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году. Определение потерь при сборе платежей Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и не дополучения арендной платы. Определение величины операционных расходов Операционные расходы подразделяются на: - условнопостоянные; - условнопеременные; - расходы на замещение. К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи. В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор. Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.
Таблица 5. Расчёта рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода
Таблица 6. Расчета чистого операционного дохода
2. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:
R = ставка доходности капитала + норма возврата
Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка
НВ = 100% : n,
где: n – количество оставшихся лет службы объекта; Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей - премия за вложения в недвижимость; - премия за низкую ликвидность; - премия за инвестиционный менеджмент. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной - 1%. Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%
Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. НВ = 100:31 = 3,22 %
Тогда можем найти ставку капитализации: R = 10% +3,22% = 13.22= 13,22%
Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта: Срын = ЧОД(год)*R = 433836*13,22 = 5735311,92 руб. Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная доходным подходом, составит руб.
3. Заключение.
Популярное: Почему стероиды повышают давление?: Основных причин три... Как вы ведете себя при стрессе?: Вы можете самостоятельно управлять стрессом! Каждый из нас имеет право и возможность уменьшить его воздействие на нас... Генезис конфликтологии как науки в древней Греции: Для уяснения предыстории конфликтологии существенное значение имеет обращение к античной... Модели организации как закрытой, открытой, частично открытой системы: Закрытая система имеет жесткие фиксированные границы, ее действия относительно независимы... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (562)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |