Цели деятельности управляющей организации

Проект

СТАНДАРТ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Содержание

Введение

1. Область применения

2. Нормативные ссылки

3. Термины и определения

4. Цели деятельности управляющей организации

5. Принципы осуществления деятельности по управлению недвижимым имуществом

6. Общие положения по ответственности управляющих организаций перед собственниками и иными третьими лицами за ненадлежащее исполнение и неисполнение обязательств по договору

7. Общие требования к деятельности управляющих организаций по исполнению требований регламента безопасности зданий при управлении объектами недвижимости

7.1. Общие положения

7.2. Требования механической безопасности

7.3. Требования пожарной безопасности

7.4. Требования к безопасности внутридомового газового оборудования (ВДГО)

7.5. Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в объектах недвижимости.

7.6. Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями

8. Общие требования к деятельности управляющих организаций по сносу и утилизации зданий (сооружений)

9. Требования к деятельности организаций, управляющих жилыми зданиями

9.1 Техническое обслуживание жилого здания

9.1.1Общие положения

9.1.2 Организация проведения технических осмотров

9.1.3.Контроль за техническим состоянием жилищного фонда

9.1.4 Основные и прочие работы по техническому обслуживанию жилого дома

9.1.5 Подготовка жилого здания к сезонной эксплуатации.

9.1.6 Перечень основных и прочих работ, выполняемых при подготовке жилого здания к сезонной эксплуатации      

9.1.7 Аварийное обслуживание жилого здания:

9.1.2 Текущий ремонт жилого здания

9.1.2.1 Общие положения

9.1.2.2 Профилактический ремонт

9.1.2.3 Непредвиденный ремонт

9.1.2.4 Организация и проведение текущего ремонта

9.1.2.5 Перечень основных по текущему ремонту

9.1.2.6 Перечень прочих работ по текущему ремонту

9.1.3 Капитальный ремонт жилого здания

9.1.3.1 Общие положения

9.1.3.2 Планирование и организация капитального ремонта жилого здания 

9.1.3.3 Классификация и перечень работ по капитальному ремонту жилого здания: конструктивных элементов жилого здания, внутридомового инженерного оборудования жилого здания, лифтового оборудования, ограждающих конструкций, объектов внешнего благоустройства

9.1.3.4 Выполнение капитального ремонта жилого здания

9.1.3.4 Требования контроля безопасности и качества капитального ремонта

9.2 Мероприятия, осуществляемые управляющей организацией по энергосбережению и энергоэффективности жилых зданий

9.2.1 Действия управляющей организации по обеспечению энергосбережения и энергоэффективности в жилых зданиях

9.2.2 Виды программ по энергосбержению и энергоэффективности

9.2.3 Общие требования к мероприятиям по энергосбережению и повышению энергоэффективности

9.2.4 Перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности в отношении конструктивных элементов жилых зданий, внутреннего инженерного оборудования, в отношении системы теплоснабжения, системы горячего водоснабжения, электроснабжение:

9.3  Санитарное содержание жилых зданий

9.3.1 Общие положения

9.3.2 Мероприятия по организации санитарного содержания

9.3.3 Перечень обязательных работ для включения в договор управления

9.3.4 Рекомендуемый перечень работ по санитарному содержанию жилого здания

9.3.5 Основные требования к санитарному содержанию жилых зданий, контроль безопасности и качества   

9.4 Взаимодействие управляющей организации с собственниками

9.4.1 Мероприятия, направленные на установление взаимоотношений с собственниками через их представителей

9.4.2 Отчетность управляющей организации перед собственниками за исполнение обязательств по договору управления

9.4.3 Порядок рассмотрения управляющей организацией жалоб, заявок и иных обращений собственников и иных третьих лиц

Библиография

 

Введение

Настоящий стандарт разработан в обеспечение реализации Федеральных законов «О техническом регулировании» №184-ФЗ от 27.12.2002 г., «О безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ от 30.12.2009 г., «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» №261-ФЗ от 23.11.2009, «Об охране окружающей среды» №7-ФЗ от 10.01.2002, «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» №52-ФЗ от 30.03.1999, «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» №123-ФЗ от 22.07.2008, «О пожарной безопасности» №69-ФЗ от 21.12.1994,  Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан №250 от 09.04.2010 г. «О мерах по повышению качества оказываемых населению жилищных и коммунальных услуг и обоснованности размера платы за них», №251 от 09.04.2010 г. «О мерах по развитию конкуренции в сфере управления многоквартирными домами» в соответствии с законодательством РФ и РТ в целях:

- обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания и (или) пребывания людей в зданиях или сооружениях, иных объектах недвижимости, в том числе соблюдения характеристик безопасности зданий или сооружений, надежности отдельных конструктивных элементов зданий или сооружений, сохранности имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

- совершенствования деятельности управляющих организаций при оказании услуг по управлению объектами недвижимости и повышения качества таких услуг;

- создания профессионального аппарата в сфере управления объектами недвижимости.

Область применения

1.1 Настоящий стандарт конкретизирует и дополняет требования законодательства РФ и нормативно-правовых актов в сфере управления объектами недвижимости, устанавливает требования к деятельности по управлению объектами недвижимости, в том числе требования к безопасности эксплуатации объектов недвижимости, техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объектов недвижимости.

1.2. Настоящий стандарт устанавливает общие требования к деятельности управляющих недвижимостью, а также специальные требования в зависимости от вида объекта управления.

Настоящий стандарт состоит из общей и специальной частей. Общая часть раскрывает общие термины и определения, принципы деятельности управляющих недвижимостью, требования к деятельности управляющих недвижимостью, в том числе к безопасности. Специальная часть состоит из разделов, раскрывающих особенности управления отдельными видами недвижимости.

 

Нормативные ссылки

2.1. В настоящем стандарте использованы ссылки на следующие государственные стандарты и классификаторы:

При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие ссылочных стандартов (и классификаторов) по указателю государственных стандартов (и классификаторов), составленному по состоянию на 1 января текущего года, и по соответствующим информационным указателям, опубликованным в текущем году.

Если ссылочный документ заменен (изменен), то при пользовании настоящим стандартом следует руководствоваться замененным (измененным) стандартом. Если ссылочный документ отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.

ГОСТ 8.156-83 Государственная система измерений. Счетчики холодной воды. Методы и средства поверки.

ГОСТ 12.0.004-90 Система стандартов безопасности труда. Организация обучения работающих безопасности труда. Общие положения.

ГОСТ 12.1.004-91 Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность. Общие требования.

ГОСТ 12.4.087-84 Система стандартов безопасности труда. Строительство. Каски строительные. Технические условия.

ГОСТ 12.4.107-82 Система стандартов безопасности труда. Строительство. Канаты страховочные. Общие технические требования.

ГОСТ 5542-87 Газы горючие природные для промышленного и коммунально-бытового назначения. Технические условия.

ГОСТ 6996-66 Сварные соединения. Методы определения механических свойств.

ГОСТ 8462-85 Материалы стеновые. Методы определения пределов прочности при сжатии и изгибе.

ГОСТ 13109-97 Электрическая энергия. Нормы качества электрической энергии в системах электроснабжения общего назначения.

ГОСТ 13109-97 Электрическая энергия. Совместимость технических средств электромагнитная. Нормы качества электрической энергии в системе электроснабжения общего назначения.

ГОСТ 16483.1-84 Древесина. Метод определения плотности.

ГОСТ 20448-90 Газы углеводородные сжиженные топливные для коммунально-бытового потребления. Технические условия.

ГОСТ 29322-92 (МЭК 38-83) Стандартные напряжения.

ГОСТ 30335-95ГОСТ Р 50646-94 Услуги населению. Термины и определения.

ГОСТ 30494-96 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях.

ГОСТ Р 50646-94 Услуги населению. Термины и определения.

ГОСТ Р 51232-98 Вода питьевая. Общие требования к организации и методам контроля.

ГОСТ Р 51617-2000 Жилищно-коммунальные услуги.

ГОСТ Р 52113-2003 Услуги населению. Номенклатура показателей качества.

ГОСТ Р ИСО 9001-2008 Системы менеджмента качества. Требования.

ГОСТ Р ИСО 9004-2001 Системы менеджмента качества. Рекомендации по улучшению деятельности.

 

Термины и определения

В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями

3.1 Собственники недвижимого имущества: Лица, которым на праве собственности, зарегистрированном в установленном законодательством Российской Федерации порядке, принадлежит недвижимое имущество.

3.2 Потребители работ/услуг управляющей организации: Собственники объектов недвижимости, иные лица, пользующиеся объектом недвижимости на ином законном основании (арендаторы, члены семьи собственника жилого здания, наниматели и т.п.), приобретающие или использующие работы (услуги) управляющей организации по управлению объектом недвижимости, общим имуществом собственников помещений в здании (сооружении).

3.3 Управляющая организация: Коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, являющиеся членами саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью и застраховавшие свою ответственность в соответствии с законодательством РФ, действующие в интересах собственников и (или) пользователей объекта недвижимости на основании возмездного договора управления и осуществляющие на указанных в нем условиях: услуги по управлению объектами недвижимости, общим имуществом собственников помещений в здании (сооружении); самостоятельно или с привлечением третьих лиц деятельность по их содержанию и ремонту; иную деятельность, направленную на достижение целей управления объектом недвижимости.

3.4 управление недвижимым имуществом: Согласованная деятельность собственников недвижимого имущества, привлеченной ими на договорной возмездной основе управляющей организации, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания и (или) пребывания людей в зданиях (сооружениях), а также, иных объектах недвижимости, путем соблюдения требований технических регламентов, а также реализации комплекса технических и административных мероприятий, осуществляемых в течении жизненного цикла объекта недвижимости в соответствии с нормативно правовыми актами РФ.

3.5 Объект управления: Недвижимое имущество, в том числе общее имущество собственников помещений в здании (сооружении), включая земельный участок, на котором расположены здания (сооружения) в границах, определенных в соответствии с законодательством РФ, с элементами благоустройства и озеленения, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации, благоустройства данного здания (сооружения) объекты, переданное по решению собственника(-ов) недвижимого имущества в управление управляющей организации.

3.6 Недвижимое имущество (объекты недвижимости, недвижимость): Земельные участки, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

3.7 Земельный участок: Часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законами РФ (ст. 11.1 Земельного кодекса РФ).

3.8 Здание: Результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) пребывания людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (ч. 6 ст. 2 ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

3.9 Жилые здания: Здания независимо от формы собственности, предназначенные для постоянного проживания людей, а также для проживания людей в течение ограниченного срока работы или учебы (общежитие).

3.9.1 Многоквартирный дом: Жилое здание, состоящее из: двух и более квартир, каждая из которых имеет самостоятельные выходы в помещения общего пользования в таком здании, либо на земельный участок, прилегающий к нему; нежилых помещений; вспомогательных помещений предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений, обеспечения доступа к ним; конструктивных элементов, а также земельного участка, на котором расположено данное здание, с элементами озеленения и благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного здания объектов, расположенных на указанном земельном участке, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями законодательства РФ.

К многоквартирным домам относятся здания, указанные в приложении Б СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», а также в п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

3.10 Нежилые здания: Здания,предназначенные для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и других целях, за исключением целей постоянного проживания людей (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 в ред. от 19.05.2008), а также здания кратковременного проживания - гостиницы, жилые помещения мотелей и кемпингов, оздоровительных учреждений (включая их спальные корпуса), колонии, тюрьмы, следственные изоляторы, казармы для заключенных, армейские казармы (Приказ Росстата от 08.12.2009 №284 «Об утверждении указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения»).

3.11 Сооружения: Результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23 ст. 2 ФЗ от 30.12.2009 №384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений")

К сооружениям относятся: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д. («Положение о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики», утв. Минэкономразвития РФ №ГГ-181, Минфином РФ №13-6-5/9564, МНС РФ №БГ-18-01/3 02.12.2002).

3.12 Объект незавершенного строительства: Объекты, строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, находящиеся в эксплуатации, но по которым акты приемки не оформлены в установленном законодательством РФ порядке.

3.13 Жизненный цикл здания (сооружения): Период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения. (п. 5 ст. 2 ФЗ от 30.12.2009 №384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

3.14 эксплуатация здания (сооружения): стадия жизненного цикла здания (сооружения) с момента ввода его в эксплуатацию до момента утилизации (сноса), в ходе которой собственниками, и иными лицами использующими объект недвижимости на законном основании, реализуются права по его использованию, а также выполняются в соответствии с техническими регламентами обязанности по соблюдению требований безопасности посредством технического обслуживания, содержания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания (сооружения), с обеспечением режимов их функционирования, а также санитарным содержанием объектов недвижимости и прилегающих к ним территорий.

3.15 Надлежащее содержание объекта управления: Состояние обеспечивающее соответствие объекта управления требованиям законодательства РФ, в том числе техническим регламентам, ГОСТ, СНиП, СанПиН и иным нормативным актам.

3.18 Работа: Деятельность результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей потребителей.

3.19 Услуга: Деятельность результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления деятельности.

3.20 Регламентные виды работ (услуг): Виды работ (услуг) выполняемые управляющей организацией на объекте управления и позволяющие обеспечить соответствие объекта управления требованиям к его безопасности, надлежащему содержанию. 

3.21 Техническое обслуживание: Комплекс работ по поддержанию в соответствии с требованиями технических регламентов, стандартов и иных нормативно правовых актов РФ в работоспособном и исправном состоянии оснований, конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, заданных параметров и режимов работы оснований, конструкций, оборудования и технических устройств, в том числе их осмотр и обследование, актирование и учет результатов осмотра и обследования.

3.22 Система инженерно-технического обеспечения: одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности;

3.23 Текущий ремонт зданий (сооружений): Систематически проводимые работы по предупреждению преждевременного износа оснований, конструкций, оборудования, систем инженерно-технического обеспечения здания, сооружения с целью поддержания работоспособности, исправности и эксплуатационных показателей, а также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей.

3.24 Капитальный ремонт здания: Проведение работ с целью восстановления его ресурса оснований, конструктивных элементов систем инженерно-технического обеспечения, оборудования, улучшения их эксплуатационных показателей, а также при необходимости замена конструктивных элементов систем инженерно-технического обеспечения, оборудования.

3.25 Санитарное обслуживание: Комплекс работ по проведению санитарно-эпидемиологических мероприятий, включающий уборку мест общего пользования здания (сооружения), прилегающей территории, а также работы по озеленению и благоустройству земельного участка, дератизации, дезинсекции , дезинфекции.

3.26 Содержание и ремонт здания, сооружения: Комплекс работ по санитарному и техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту направленный на обеспечение выполнения требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

3.27. Инженерная безопасность: Состояние систем инженерно-технического обеспечения, сети инженерно-технического обеспечения, инженерного оборудования и коммуникаций, при котором отсутствует угроза причинения жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений, объектам культурного наследия народов Российской Федерации вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения и (или) их части.

3.28. Аварийное обслуживание: Обеспечение круглосуточного аварино-диспетчерского обслуживания, незамедлительного устранения аварий и иных неисправностей в общем имуществе многоквартирного дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности граждан посредством выполнения аварийных работ.

 

Цели деятельности управляющей организации

4.1 Цели деятельности управляющей организации:

а) обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания и (или) пребывания людей в зданиях, приспособленных для пребывания людей сооружениях, иных объектах недвижимости, в том числе соблюдения характеристик безопасности зданий или сооружений, надежности отдельных конструктивных элементов зданий или сооружений, сохранности имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

б) установление долгосрочных, взаимоотношений с собственниками недвижимого имущества;

в) соблюдение прав и законных интересов собственников объектов недвижимости и иных лиц пользующихся ими;

г) иные согласованные с собственниками недвижимого имущества цели.