Техническое обслуживание жилого здания

9.1.1 Общие положения

Техническое обслуживание жилого здания включает в себя:

1) технический осмотр, который позволяет определить техническое состояние жилого здания путем проведения плановых (весенних, осенних), внеплановых, частичных осмотров. Первичный осмотр позволяет определить техническое состояние жилого здания при его приеме в управление. Цель осмотров - получение информации о фактическом техническом состоянии жилого здания, его отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования, а также контроль за соблюдением правил их содержания и использования. В соответствии со ст. 40 Федерального закона РФот 30.12. 2009г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» обязательная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов эксплуатации требованиям, установленным в проектной документации, осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания и сооружения.

2) мероприятия, направленные на энергоресурсосбережение и повышение энергетической эффективности на управляемом объекте недвижимости, проводимые в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009г. № 261 – ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

3) мероприятия направленные на исполнение Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ «Технический регламент по безопасности зданий, сооружений»;

4) мероприятия по обеспечению газо-, пожаро-, электробезопасности при наличии аттестованных специалистов и соответствующих разрешений, свидетельств о допуске к данным видам работ.

9.1.2 Организация проведения технических осмотров

9.1.2.1 Для проведения технических осмотров в управляющей организации создается комиссия. Персональный состав комиссий и их председатели назначаются приказом руководителя управляющей организации. В работе комиссий участвуют лица, назначенные ответственными за контроль и исполнение работ по техническому содержанию жилого дома, а также собственники жилого здания. Периодичность осмотров элементов и помещений зданий проводятся согласно приложению 1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Организация технического осмотра жилого дома осуществляется в соответствии с п.2.1 вышеуказанных правил.

9.1.2.2 Плановые осмотры зданий организуются два раза в год – весной и осенью.

Весенние осмотры проводятся для проверки технического состояния зданий и сооружений, инженерного и технологического оборудования, прилегающей территории после окончания эксплуатации в зимних условиях.

В ходе осенних осмотров проводится проверка готовности жилого здания к эксплуатации в зимних условиях.

Результаты работы комиссий по плановому осмотру жилого здания оформляются актом, в котором отмечаются выявленные недостатки, влияющие на эксплуатационные качества и долговечность конструкций, наличие нарушений в процессе эксплуатации жилого здания и меры по их устранению.

Календарные сроки плановых осмотров жилого здания устанавливаются в зависимости от климатических условий. Весенние осмотры осуществляются сразу после окончания отопительного периода. Осенние осмотры проводятся до наступления отопительного сезона, к этому времени должна быть завершена подготовка жилого здания к эксплуатации в зимних условиях.

При плановых осмотрах жилого здания проверяются:

- внешнее благоустройство;

- фундаменты и подвальные помещения;

- встроенные котельные, насосные, тепловые пункты, элеваторные узлы, инженерные устройства и оборудование;

- ограждающие конструкции и элементы фасада (балконы, лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства);

- кровли, чердачные помещения и перекрытия, надкровельные вентиляционные и дымовые трубы, коммуникации и инженерные устройства, расположенные в чердачных и кровельных пространствах;

- поэтажно – перекрытия, капитальные стены и перегородки внутри помещений, санузлы, санитарно-техническое и инженерное оборудование;

- строительные конструкции и несущие элементы технологического оборудования; наружные коммуникации и их обустройства; противопожарные устройства.

9.1.2.3 Внеплановые осмотры жилых зданий проводятся после аварий техногенного характера и стихийных бедствий (ураганных ветров, ливней, снегопадов, наводнений - далее неблагоприятные факторы) и иных событий указанных в статье 9 Федерального закона РФ от 30.12.2009г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» с целью определения работ по устранению последствий указанных аварий.

Внеплановые осмотры жилых зданий проводятся комиссиями, состав которых определяется в зависимости от последствий неблагоприятных факторов.

При внеплановых осмотрах определяется техническое состояние здания или их отдельных конструктивных элементов после воздействия неблагоприятных факторов, степень опасности выявленных повреждений, угрожающих жизни людей и сохранности жилого здания.

Результаты работы комиссий по внеплановому осмотру зданий и сооружений оформляются актом.

9.1.2.4 Частичные осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

9.1.2.5 На основании актов осмотров разрабатываются планы и мероприятия по устранению выявленных недостатков с указанием сроков и ответственных лиц за их выполнение, а также выдаются задания и поручения лицам, назначенными ответственными за обслуживание жилого здания.

Данные осмотров применяются при расчете платы на содержание и текущий ремонт недвижимости находящейся в управлении, а также служат основанием для утверждения собственником соответствующего перечня работ (услуг) и сметной документации. 

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем жилым зданиям их конструктивным элементам и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60% (п.

2.1.2. Постановления Госстроя от 27 сентября 2003 года №170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»), так как здания с указанным износом потребует значительных материальных затрат для его восстановления.            

9.1.2.6 Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования жилого здания, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций жилого здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, возникновению опасности для жизни и здоровья граждан, возникновению ущерба должны быть устранены Управляющей организацией самостоятельно, либо с привлечением специализированной организации, имеющей допуск на проведение таких работ. В случае невозможности устранения источника опасности управляющая организация обязана сообщить об опасности собственникам и гражданам пребывающим в здании, предоставить соответствующую информацию в специализированные органы и службы, обеспечить безопасные пути отхода граждан находящихся в здании с соблюдением требований ст. 8 и 11 Федерального закона РФ от 30.12.2009г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

9.1.2.7 Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учёту технического состояния жилого дома, паспортах.

Информация о факте проведения осмотра и ответственном исполнителе фиксируется в соответствующем журнале.

9.1.2.8 При проведении плановых, внеплановых и частичных осмотров управляющие организации должны обращать внимание на:

1) сооружения и конструкции, подверженные вибрирующим и другим динамическим нагрузкам, расположенные на вечной мерзлоте, в зонах повышенной сейсмичности, на просадочных, подрабатываемых и карстовых территориях, а также на крупнопанельные здания первых массовых серий, ветхие и аварийные здания и сооружения, объекты, имеющие износ несущих конструкций свыше 60%;

2) конструкции, лишенные естественного освещения и проветривания, подверженные повышенному увлажнению или находящиеся в других условиях, не соответствующих техническим и санитарным нормативам; выполнение замечаний и поручений, выданных предыдущими плановыми проверками.

3) соблюдение требований Федерального закона РФ от 30.12.2009г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

9.1.2.9 Построенные и реконструированные жилые здания в первый год их эксплуатации дополнительно проверяются на соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам.

9.1.2.10 Комиссии, осуществляющие плановые и внеплановые осмотры, определяют меры по обеспечению безопасности людей в случаях обнаружения деформаций, промерзаний, сильных протечек, сверхнормативной влажности, звукопроводности, вибрации, других дефектов, наличие которых и их развитие могут привести к снижению несущей способности или потере устойчивости конструкций, нарушению нормальных условий эксплуатации технологического и инженерного оборудования, работы персонала, проживания граждан.

Для определения причин возникновения дефектов, проведения технической экспертизы, взятия проб и инструментальных исследований, а также в других необходимых случаях управляющая организация обязана привлекать специалистов соответствующей квалификации, назначать сроки и определять состав специальной комиссии по детальному обследованию зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения.

По результатам осмотров в срок не более трех дней устраняются обнаруженные отклонения от требований регламентов и нормативов эксплуатации жилого здания.

9.1.3.Контроль за техническим состоянием жилищного фонда

9.1.3.1 Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда управляющей организацией создаются, либо привлекаются на договорной основе диспетчерские службы (далее ДС). Для каждой ДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.

9.1.3.2 Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы (КИП) и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией, и обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь нанимателей, арендаторов и собственников приватизированных жилых помещений с диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.

9.1.2.3 Диспетчерские службы (ДС) должны вести в специальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий, контролировать по срокам и качеству выполнения.

9.1.3.4 Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в соответствии с п. 2.2.6 Постановления Госстроя от 27 сентября 2003 года №170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Аварийные заявки устраняются в сроки согласно приложению 6 согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р).  Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке.

9.1.3.5. После устранения источников аварийной опасности, управляющая организация по согласованию с собственником выполняет мероприятия по восстановлению работоспособности и безопасной эксплуатации конструктивных элементов здания, сооружения.

9.1.4 Основные и прочие работы по техническому обслуживанию жилого здания

1) Управляющие организации должны выполнять основные работы по техническому обслуживанию жилого здания, указанные в п. А Приложения №4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, мероприятия по:

- газо- пожаро- электробезопасности;

-энергосервисные мероприятия

- энергоаудит жилых зданий находящихся в управлении.

2) К прочим работам по техническому обслуживанию относятся:

- регулировка и наладка систем центрального отопления в период ее опробования;

- регулировка и наладка систем вентиляции;

- промывка системы центрального отопления;

- очистка и промывка водопроводных баков;

- регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием;

- прочистка колодцев;

- подготовка систем водостоков к сезонной эксплуатации;

- удаление с крыш снега и наледей;

- очистка кровли от мусора, грязи, листьев;

- озеленение территории, уход за зелеными насаждениями;

9.1.5 Подготовка жилого здания к сезонной эксплуатации.

Основной целью подготовки жилого здания к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения по обслуживанию жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования.

Подготовка дома к сезонной эксплуатации в осенне-зимний период должна осуществляться с соблюдением  пунктов 2.6.3-2.6.12 и пункта В приложения №4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.

Состав работ по подготовке дома к сезонной эксплуатации в осенне-зимний период и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.

Подготовка жилого здания к сезонной эксплуатации в весенне-летний период должна осуществляться с соблюдением пункта   2.6.13 и пункта Б Приложения №4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г., при этом расчет необходимого количества топлива следует производить в соответствии с Приказом Министерства энергетики РФ « Об организации в Министерстве энергетики РФ работы по утверждению нормативов создания запасов топлива на тепловых электростанциях и котельных» от 04.09.2008г. №66, подготовку и эксплуатацию тепловых сетей и тепловых пунктов в соответствии с разделами 6 и 9 Приказа Министерства энергетики РФ от 24.03.2003г. №115 «Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок», с соблюдением статьи 8 Федерального закона РФ от 30 .12. 2009г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

9.1.6 Аварийное обслуживание жилого здания.

9.1.6.1 Аварийно-диспетчерские службы (АДС) создаются для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, оснований, конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, оборудования и технических устройств жилых зданий.

Организация и функционирование аварийно-диспетчерской службы должны осуществляться в соответствии с п. 2.7. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.

9.1.6.2 Управляющая организация вправе самостоятельно осуществлять аварийно-диспетчерское обслуживание находящихся в управлении жилых зданий или заключить договор на их аварийно-диспетчерское обслуживание с аварийно-диспетчерской службой.