Принципы осуществления деятельности по управлению недвижимым имуществом

5.1. Для достижения целей, указанных в п. 4 настоящего стандарта в основу деятельности управления недвижимостью должны быть положены следующие принципы:

1) законности.

2) безопасности.

3) пообъектного управления и учета.

4) наилучшего использования объекта управления.

5) энергосбережения и энергоэффективности

6) возмездности.

7) сбалансированности прав и ответственности.

8) информационной доступности.

9) добросовестной конкуренции

5.2 Принцип законности деятельности управления недвижимым имуществом

Субъекты управления при принятии решений и в процессе осуществления деятельности по управлению обязаны соблюдать действующее законодательство Российской Федерации, в том числе соблюдать требования технических регламентов, договора управления недвижимостью.

5.3. Принцип безопасности.

В целях защиты жизни и здоровья людей, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных, растений, обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений, управляющие организации в своей деятельности должны соблюдать требования:

- механической безопасности;

- пожарной безопасности;

- безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;

- безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;

- безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;

- безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

5.4 Принцип пообъектного управления и учета

Управляющие организации должны вести пообъектный учет недвижимого имущества, находящегося в управлении. В зависимости от вида недвижимого имущества (здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства), функционального назначения, формы собственности, технического состояния недвижимого имущества управляющая организация должна разрабатывать для каждого объекта индивидуальные мероприятия по управлению, техническому обслуживанию, содержанию и ремонту.

5.5. Принцип наилучшего использования

Управляющие организации должны создавать условия для наилучшего, безопасного, комфортного пребывания людей в зданиях (сооружениях), иных объектах недвижимости, эффективного использования недвижимого имущества, повышение коммерческой привлекательности объекта управления.

5.6. Принцип энергосбережения и энергоэффективности

Управляющие организации должны информировать собственников о мероприятиях направленных на энергосбережение и повышение энергетической эффективности здания, сооружения, применять технологии в сфере энергосбережения и повышения энергоэффективности, направленные на снижение затрат на потребление энергетических ресурсов и обеспечения бесперебойного функционирования всех инженерных систем недвижимого имущества.

5.7. Принцип возмездности

Услуги по управлению, техническому обслуживанию, содержанию и ремонту недвижимого имущества должны оказываться за плату, которая должна быть обоснованной и рассчитываться с учетом всех особенностей конкретного недвижимого имущества.

5.8 Принцип сбалансированности прав и обязанностей

В процессе принятия управленческо-распорядительных решений, определения условий договора управления недвижимым имуществом необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых собственником управляющей организации прав и обязанностей по надлежащему содержанию объекта недвижимости, его сохранности, рациональному использованию.

5.9. Принцип информационной доступности.

Принцип информационной доступности предполагает широкое информирование заинтересованных лиц и организаций о принципах деятельности управляющей организации и перспективных планах, опубликование не реже одного раза в год отчетов об исполнении её обязательств, планы на следующий период.

Указанная информация должна размещаться в местах доступных для собственников недвижимого имущества и согласованных с ними (например, информационные доски), а также на официальном сайте управляющей организации в сети Интернет.

Управляющие организации должны своевременно по запросам собственников предоставлять им необходимую информацию, информировать их о существенных условиях, влияющих на оказание услуг по управлению недвижимым имуществом, а также представлять в соответствующие государственные (муниципальные) органы власти, в том числе органы статистики необходимую информацию в соответствии с законодательством РФ.

5.10. Принцип добросовестной конкуренции.

Управляющие организации не должны осуществлять деятельность в ущерб иным субъектам предпринимательской деятельности, в том числе, совершать действия, причиняющие ущерб потребителям работ и услуг, причиняющие ущерб деловой репутации других управляющих организаций. Управляющие организации не должны использовать методы недобросовестной конкуренции.

Общие положения по ответственности управляющих организаций перед собственниками за ненадлежащее исполнение и неисполнение обязательств по договору управления и иными третьими лицами

6.1.Управляющие организации несут ответственность перед собственниками недвижимого имущества за нарушение своих обязательств по договору управления, за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и Республики Татарстан и договором управления, а также за причинение в процессе осуществления своей деятельности ущерба собственникам и иным третьим лицам.

6.2 Управляющие организации должны информировать собственников об их правах и обязанностях по договору управления, а также, требовать от них надлежащего исполнения своих обязательств.

6.3 Требования к качеству, безопасности, срокам и объемам выполнения управляющей организацией своих обязательств должны соответствовать требованиям законодательства РФ, государственным стандартам, техническим регламентам, национальным стандартам, стандартам и правилам саморегулирования и включаться в договор управления, заключаемый с собственниками недвижимого имущества.

6.4 Контроль качественного исполнения и предоставления услуг в полном объеме, предусмотренных договором управления осуществляют собственники недвижимого имущества или уполномоченные ими лица, управляющая организация, и органы государственной (муниципальной) власти в пределах их компетенции.

6.5. В случаях, когда работы/услуги выполнены,/оказаны управляющей организацией с отступлениями от договора управления, нарушениями требований законодательства РФ к выполнению тех или иных работ/услуг, технических регламентов, нарушением требований безопасности или с иными недостатками, собственник недвижимого имущества или иное лицо, которому был причинен ущерб может по своему выбору потребовать от управляющей организации:

- безвозмездного устранения причиненного ущерба в разумный срок, согласованный сторонами;

- соразмерного уменьшения установленной за работу/услугу цены, в том числе потребовать перерасчета за оказанные услуги/выполненные работы;

- поручить выполнение неисполненного или ненадлежащим образом исполненного управляющей организацией обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами и потребовать от неё возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

6.6 Собственники недвижимого имущества помимо требований указанных в п. 6.5. настоящего параграфа, могут потребовать от управляющей организации уплаты штрафных санкций предусмотренных как договором управления, так и законодательством РФ, а также привлечь должностных лиц управляющей организации, в порядке, предусмотренном законодательством РФ к административной или уголовной ответственности.

6.7. В случае существенного нарушения условий договора управления или не выполнения его условий, собственники недвижимого имущество вправе в одностороннем порядке отказаться от услуг управляющей организации. Собственники помещений в зданиях должны принять такое решение на общем собрании собственников помещений.

6.8 Управляющая организация должна в полном объеме возместить реальный ущерб, причиненный в результате ее действий или бездействия собственникам недвижимого имущества или иным лицам. В случае отказа в добровольном порядке возместить ущерб, лица, которым он причинен, могут обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

6.9 Управляющая организация не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие в результате наступления форс-мажорных обстоятельств не по ее вине или не по вине ее сотрудников.

6.10 Ответственность по сделкам, совершенным управляющей организацией со сторонними организациями, самостоятельно несет управляющая организация.

6.11 Условиями договора управления не может устанавливаться меньшая ответственность по сравнению с предусмотренной законодательством РФ.

6.12. В целях предотвращения возникновения ущерба, управляющая организация обязана регулярно проводить комплекс мероприятий направленных на информирование собственников о возможном возникновении ущерба, аварийных ситуаций, а также о необходимости проведения соответствующих мероприятий на общем имуществе, финансировании указанных работ.

6.13. Порядок фиксации факта неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору управления недвижимостью

6.13.1 Управляющая организация должна:

а) вести учет заявок, жалоб и иных обращений от собственников и иных лиц, пользующихся помещениями (журнал регистрации обращений), которые могут быть направлены в управляющую организацию письменно, устно (по телефону), либо иным способом согласованным с собственником (факс, электронная почта и т.п), документально оформление неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления недвижимостью;

б) при приеме обращения управляющая организация должна:

- зарегистрировать его, присвоить входящий номер, зафиксировать дату и время поступления обращения;

- сообщить собственнику (пользователю) сведения о лице, принявшем заявку (фамилию, имя и отчество), регистрационный номер заявки и время ее приема, а также записать фамилию, имя и отчество заявителя, точный адрес места его нахождения, а также зафиксировать в чем выразилось неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления;

- сообщить заявителю причину неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления, в случае, если она известна на момент обращения, сделать отметку в журнале регистрации заявок, а если не известна, то согласовать с заявителем время и дату установления причины;

б) в разумный срок проверить обоснованность заявки (претензии, жалобы) собственников (третьих лиц), которым причинен ущерб, не оказаны или оказаны не в полном объеме услуги по договору.

в) в случае подтверждения обоснованности заявки (претензии, жалобы) в течение трех рабочих дней, если иной срок не установлен законодательством РФ, исчисляемых от даты подачи заявки (претензии, жалобы) составить двухсторонний акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, в котором отражается факт выявления невыполнения или ненадлежащего выполнения услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ. В случае причинения управляющей организацией или привлеченными ею лицами ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу собственника (пользователя), а равно и третьим лицам, управляющая организация и собственник (пользователь) составляет и подписывает акт, в котором фиксируется факт причинения такого ущерба не позднее 12 часов с момента обращения собственника (пользователя) в управляющую организацию. В случае невозможности подписания акта собственником (пользователем) или его представителем он должен быть подписан двумя очевидцами.

В акте должна быть указаны время, причина ненадлежащего исполнения или неисполнения условий договора управления ущерба, выводы о причине должны быть обоснованными, иные необходимые сведения. Формулировки в акте должны давать однозначное представление о причине аварии или иного происшествия.

Акт подписывается собственником (третьим лицом, которому причинен ущерб) и управляющей организацией или их уполномоченными представителями. В случае причинения вреда собственникам жилых помещений/зданий в оформлении акта могут участвовать государственные органы (Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор).

Акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт недвижимого имущества, возмещения причиненного ущерба.

г) в случае не подтверждения фактов изложенных в заявке (претензии, жалобы), управляющая организация должна в течение пяти суток с момента получения дать обоснованный отказ в письменном виде собственнику (третьему лицу), а также разъяснить заявителю его право обратиться в компетентные органы для защиты своих интересов и разрешения спора (суд, Роспотребнадзор, прокуратура, милиция, государственная жилищная инспекция и др.).

д) после подписания акта ненадлежащего исполнения или неисполнения услуги управляющая организация принимает немедленные меры по их исправлению. После устранения управляющая организация должна подписать у собственника (третьего лица) акт выполненных работ, подтверждающий факт устранения недостатков.

е) при устранении фактов неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управляющая организация составляет акт об устранении недостатков и приглашает собственника (заявителя) для его подписания. Период не исполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления считается оконченным со дня подписания собственником (заявителем) акта об устранении недостатка, либо даты, указанной в акте подписанном управляющей организацией и собственником (заявителем).

ж) во всем остальном, что не оговорено в настоящем стандарте, управляющие организации руководствуются требованиями действующего законодательства РФ и РТ. 

6.14 Дополнительная ответственность управляющих организаций перед собственниками и иными третьими лицами

6.14.1. В порядке, предусмотренном законодательством РФ и РТ, управляющие организации для обеспечения своей дополнительной имущественной ответственности перед собственниками или иными третьими лицами, которым может причинен ущерб в результате действий (бездействий) управляющей организации должна:

- застраховать гражданскую ответственность за причинение вреда третьим лицам в результате осуществления деятельности по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту недвижимого имущества, общего имущества в зданиях;

6.14.2 Управляющая организация при заключении договора управления должна уведомить собственника о порядке обращения собственника или иного третьего лица, которым причинен ущерб с требованиями о его возмещении.

6.14.3 Управляющие организации должны разъяснять собственникам (третьим лицам), что порядок о возмещении ущерба.

           

 7. Общие требования к деятельности управляющих организаций в части обеспечения безопасности зданий (сооружений), находящихся в управлении

7.1. Общие положения

7.1.1. Настоящий раздел стандарта устанавливает требования к деятельности управляющей организации при эксплуатации, реконструкции, капитальном ремонте, утилизации (сносе) объекта недвижимости с соблюдением требований:

1) механической безопасности;

2) пожарной безопасности;

3) безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;

4) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;

5) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;

6) доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения;

7) энергетической эффективности зданий и сооружений;

8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

9) инженерной безопасности.

В случае необходимости выполнения работ по реконструкции, капитальному ремонту на объекте управления управляющая организация обеспечивает идентификацию объекта управления в соответствии с признаками идентификации зданий и сооружений (Федеральный закон РФ от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий, сооружений».

7.2 Требования механической безопасности

7.2.1. В целях исключения недопустимого риска механической безопасности, возникновения на конструктивных элементах объекта управления угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений управляющая организация, выполняющая прием, техническое обслуживание, содержание и ремонт объекта управления обеспечивает:

1) проведение осмотров конструктивных элементов и оснований зданий сооружений, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций. Осмотры проводятся не менее 2-х раз в год – весенний и осенний осмотр. Данные, полученные в результате осмотров, фиксируются в акте технического осмотра.

2) формирование плана мероприятий по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объекта управления на основании данных полученных при осмотре;

3) размещение оборудования или средств для оценки изменений в случае отклонений характеристик объекта управления по прочности и устойчивости конструктивных элементов и оснований в местах повреждения их частей, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности, деформаций, смещений;

4) соблюдение:

- проектных значений, характеристик безопасности объектов недвижимости,

- требований инструкций эксплуатации объекта недвижимости:

- требований нормативных документов, характеризующих исправное техническое состояние, параметры, режим работы конструктивных элементов, оснований, оборудования и технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений

 5) проведение контрольных мероприятий на соответствие требованиям:

- проектной документации, характеристик безопасности объектов недвижимости,

- инструкций эксплуатации объекта недвижимости:

- требований нормативных документов, характеризующих исправное техническое состояние, параметры, режим работы конструктивных элементов, оснований, оборудования и технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений

7.3 Требования пожарной безопасности

7.3.1. С целью исключения возможности возникновения пожара, обеспечения предотвращения или ограничения опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечения защиты людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара на здание или сооружение, а также в случае возникновения пожара управляющая организация должна:

1) обеспечить выполнение работ (услуг) по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объектов недвижимости персоналом прошедшим противопожарный инструктаж,

2) организовать проведение технических осмотров объектов недвижимости на соответствие требованиям пожарной безопасности:

осмотр пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, противодымной защиты;

осмотр мест общего пользования на предмет отсутствия не предусмотренных проектной документацией здания, либо иной документацией объектов;

осмотр мест общего пользования на соответствие требованиям газо- пожаро- электробезопасности;

3) обеспечить эксплуатацию систем пожарной защиты объектов недвижимости силами обученных специалистов, или специализированными организациями, имеющими соответствующие лицензии;

4) обеспечить исправность (работоспособность) средств противопожарной защиты объектов недвижимости в соответствии с требованиями проектной и технической документации на них;

5) обеспечить исполнение требований пожарной безопасности при проведении работ по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объекта недвижимости, а также входящих в его состав систем отопления и вентиляции, электроустановок, противопожарного водоснабжения, систем пожарной сигнализации и пожаротушения, систем противодымной защиты;

7.3.2 Управляющие организации должны соблюдать требования ч. 1 ст. 53, ст. 60 Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также выполнять следующие действия направленные на обеспечение требований пожарной безопасности:

1) освобождать проходы для передвижения людей на лестницах и противопожарных переходах, на кровлю в соответствии с требованиями пожарной безопасности а также подходов к пожарному оборудованию и инвентарю;

2) оснащать объекты недвижимости наличием первичных средств пожаротушения;

3) обеспечивать освещение на лестничных клетках, в чердачных помещениях и технических подпольях, чистоту, а также доступ к сгораемым конструкциям и противопожарному инвентарю;

4) не допускать установку на лестничных клетках дополнительного оборудования, остекления уменьшающего нормативную ширину прохода по лестничным площадкам и маршам, лоджиям, используемым в качестве переходных через воздушную зону.

5) обеспечить беспрепятственный проезд пожарных машин к объектам недвижимости, а также свободный подъезд к люкам смотровых колодцев и узлам управления инженерными сетями, а также другим источникам пожарного водоснабжения (пожарные гидранты, водоемы), расположенным на обслуживаемой территории.

6) размещать на цоколях зданий, сооружений указатели местонахождения пожарного гидранта и других пожарных знаков;

7) размещать в каждом подъезде в местах доступных для проживающих планы эвакуации каждого подъезда, а также информацию о телефонах аварийно-диспетчерской службы, пожарной охраны, о лице, ответственном за хранение ключей от подвальных, чердачных помещений;

8) своевременно осуществлять остекление слуховых окон и их запирание, запирание дверей на чердачные помещения;

9) разрабатывать и выполнять в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления мероприятия, направленные на уменьшение риска криминальных проявлений и их последствий, способствующих защите проживающих в жилом доме людей и минимизации возможного ущерба при возникновении противоправных действий: применение взрывозащитных конструкций, установок домофонов, кодовых замков, систем охранной сигнализации, защитных конструкций оконных проемов в первых, цокольных и верхних этажах, в приямках подвалов, а также дверей входных, ведущих в подвал, на чердаках (другие помещения), а также другие мероприятия, направленные на уменьшение рисков криминальных проявлений;

10) обеспечивать необходимые меры безопасности (устройство ограждений и защиту вентиляционных выпусков) на эксплуатируемых кровлях объектов недвижимости (кроме объектов недвижимости с помещениями общественного назначения на верхних этажах), кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, в летних внеквартирных помещениях, в соединительных элементах между жилыми зданиями, в том числе открытых этажах (первом и промежуточных), используемых для устройства спортивных площадок для отдыха жителей, площадок для сушки белья и чистки одежды или солярия.

11) после производства работ (услуг), а также не менее 2 раз в год удалять из помещений объекта управления, технологического оборудования и коммуникаций пожароопасных отходов производства, отложений пыли, пуха;

12) закрывать располагаемые шкафы с электрощитками и электроизмерительными приборами, а также электромонтажные ниши;

13) периодически окрашивать паропроницаемыми красками или составами для усиления пожаробезопасности и защиты от грибка и гниения фасады деревянных неоштукатуренных зданий (рубленных, брусчатых и сборно-щитовых) с обшивкой и без обшивки;

14) немедленно отключить неисправное оборудование или участок сети до устранения неисправности при выявлении неисправностей, угрожающих целостности электрооборудования жилого здания или системы внешнего электроснабжения, безопасности людей, пожарной безопасности, исправности бытовых электроприборов, компьютеров, теле- и радиоаппаратуры;

15) не допускать при проведении ремонтных работ применения конструкций и материалов, не отвечающих требованиям действующих норм;

16) контролировать соблюдение проживающими правил пожарной безопасности;

17) осуществлять иные организационно-технические мероприятия, направленные на обеспечение пожарной безопасности.

Факт проведения мероприятий по противопожарной безопасности и готовность к эксплуатации противопожарного оборудования подтверждаться соответствующим актом.

7.4 Требования к безопасности внутридомового газового оборудования (ВДГО)

7.4.1 Управляющая организация должна:

1) обеспечить, техническую эксплуатацию, аварийно-диспетчерское обслуживание содержание и ремонт внутридомового газового оборудования, (в соответствии с Приказом Министерства региона России «Об утверждении порядка содержания и ремонта внутридомового газового оборудования» № 239 от 26.06.2009) собственными силами, при наличии полученного в установленном законодательством РФ разрешения, или с привлечением специализированной организации;

2) выполнять работы по устранению дефектов строительного характера, устранению нарушений тяги каналов, выявленных при плановых осмотрах, а также отделочные работы после монтажа или ремонта внутренних устройств газоснабжения, осуществлять эксплуатацию технических подполий и подвалов в объектах недвижимости;

3) обеспечить соблюдение требований технического и санитарного состояния помещений, где установлено газоиспользующее оборудование;

4) систематически, с применение соответствующего оборудования, проверять наличие запаха газа в технических подпольях, подвалах и других помещениях, где имеются газопроводы и оборудование, работающее на газе, соответствие электропроводки предъявляемым к ней требованиям; 

5) обеспечить исправность стационарных трубок диаметром 25 мм для отбора проб воздуха из технических подполий и подвалов;

6) осуществлять контроль за работой систем вентиляции, дымоходов и освещения, содержать в технически исправном состоянии;

7) обеспечить исправность, герметичность и плотность дымоходов, исправное состояние и расположение оголовка относительно крыши, а также близко расположенных сооружений и деревьев вне зоны ветрового подпора;

8) не загромождать места расположения газовых колодцев, крышек коверов подземных газопроводов, очищать их в зимнее время от льда и снега;

9) обеспечить соблюдение требований технического и санитарного состояния помещений, где размещены устройства газоснабжения;

10) обеспечить свободный вход персоналу соответствующих специализированных организаций и доступности газопровода;

11) не допускать при любых работах ликвидацию вентканалов в кухонных и иных помещениях, оборудованных газонагревательными приборами. Ремонт дымоходов и вентиляционных каналов допускается производить персоналу организации по обслуживанию жилищного фонда, имеющему соответствующую специальность и подготовку, под наблюдением инженерно-технического работника;

12) по договорам со специализированными организациями обеспечивать периодические проверки вентиляционных каналов, дымоходов, сезонно работающего газоиспользующего оборудования - перед отопительным сезоном, вентиляционных каналов помещений, в которых установлены газовые приборы в установленные сроки. По результатам осмотра должна быть сделана запись в специальном журнале с указанием всех выявленных неисправностей и характера работ, проведенных с целью их устранения.

7.4.2. При обнаружении запаха газа или повреждений ВДГО управляющая организация должна:

1) срочно сообщить аварийной службе эксплуатационной организации газораспределительных систем по телефону;

2) обеспечить проветривание загазованного и ближайшего к нему помещения с предварительным предупреждением людей о немедленном прекращении пользования открытым огнем, газовыми и электрическими приборами, электрозвонками при обнаружении запаха газа в любом помещении дома. При обнаружении запаха газа в техническом подполье, подвале, служебном помещении, колодце запрещается пользоваться открытым огнем, курить, включать и выключать электроосвещение; открытые входы или люки должны быть ограждены, вблизи загазованных мест запрещается производство огневых работ и пребывание машин с работающими двигателями;

7.4.3 Подключение (первичное или после отключения) к газораспределительной сети ВДГО выполняется персоналом специализированной организации, который производит инструктаж работников управляющей организации и население в соответствии с Правилами пользования газом в быту.

7.4.4 Работы по переустановке существующего и установке дополнительного газоиспользующего оборудования, приборов учета потребления газа и соответствующей перекладке (прокладке) газопроводов должны выполняться специализированной организацией на основании проекта, согласованного с газоснабжающей организацией.

7.4.5 Самовольная перекладка (перенос) или новая прокладка газопроводов, перестановка имеющегося и установка дополнительных газоиспользующих приборов и оборудования, самовольные ремонты, переделки и наращивание дымоходов и вентиляционных каналов не допускаются. Проверка и очистка дымоходов и вентиляционных каналов должны оформляться актами. После каждого ремонта дымоходы и вентиляционные каналы подлежат проверке и прочистке независимо от предыдущей проверки и прочистки в сроки, установленные в актах.

7.4.6. По результатам осмотра должна быть сделана запись в специальном журнале с указанием всех выявленных неисправностей и характера работ, проведенных с целью их устранения.

7.5 . Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в объектах недвижимости.

7.5.1 Требования к обеспечению качества воздуха

Управляющая организация должна:

1) обеспечивать работоспособность оборудования предназначенного для воздухообмена. Воздухообмен должен быть достаточным для своевременного удаления вредных веществ из воздуха, проветривания мест общего пользования;

2) проводить технический осмотр, техническое обслуживание, а при необходимости ремонт систем вентиляции Результаты осмотров управляющая организация должна фиксировать в акте технического состояния, сезонного осмотра объекта недвижимости;

3) осуществлять текущий ремонт оконных и дверных заполнений в помещениях общего пользования;

4)замена и восстановление отдельных элементов оконных и дверных заполнений, внутренней отделки помещений общего пользования, мусоропровода, иных конструктивных и инженерных элементов общего имущества, с целью предотвращения проникновения в помещения неприятно пахнущих веществ из атмосферного воздуха, трубопроводов систем и устройств канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования, из воздуховодов и технологических трубопроводов, а также выхлопных газов из встроенных автомобильных стоянок (ст. 20 Федерального закона №384-ФЗ от 30.12.2009 г.);

5) содержать в исправном (работоспособном) состоянии системы вентиляции, обеспечивающие подачу в помещения воздуха с содержанием вредных веществ, не превышающим предельно допустимых концентраций.

7.5.2 Требования к обеспечению качества воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд

Управляющая организация должна:

1) обеспечить доставку по внутридомовым сетям до потребителей питьевой воды и (или) воды для хозяйственно-бытовых нужд по качеству качеством и количеству не хуже, чем она поступила на границу раздела сетей от водоснабжающей организации;

2) производить работы по техническому обслуживанию систем водопровода и канализации, устранению неисправностей, ремонту, подготовке их к сезонной эксплуатации;

3) производить мероприятия по предотвращению загрязнения во внутридомовых сетях воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд;

4) производить осмотр систем холодного водоснабжения. Результаты осмотров управляющая организация должна фиксировать в акте технического состояния, сезонного осмотра объекта недвижимости;

5) надлежащим образом обслуживать и своевременно ремонтировать внутридомовые сети водоснабжения и водоотведения.

7.5.3 Требования к обеспечению инсоляции мест общего пользования

Управляющая организация должна обеспечить мытье окон в местах общего пользования, а также производить, в случае повреждения, своевременную замену стекол. При этом не допускается замена стекол предметами, препятствующими проникновению света (фанера и т.п.).

7.5.4 Требования к обеспечению освещения

Управляющая организация должна обеспечить естественное или совмещенное, а также искусственное освещение мест общего пользования, в том числе лестничных площадок, вестибюлей, подъездов, а в подземных этажах искусственное освещение, достаточное для предотвращения угрозы причинения вреда здоровью людей. В случае, где исключена возможность естественного освещения обеспечить искусственное освещение с постоянным контролем по замене перегоревших лампочек, соответствующих требованиям п. 1 Постановления Правительства РФ «О видах и характеристиках товаров, информация о классе энергетической эффективности которых должна содержаться в технической документации, прилагаемой к этим товарам, в их маркировке, на их этикетках, и принципах правил определения производителями, импортерами класса энергетической эффективности товара» № 1222 от 31.12.2009г..

7.5.5 Требования к обеспечению защиты от шума и вибрации

Управляющая организация должна:

1) устранять сверхнормативные шумы и вибрации в помещениях от работы систем водопровода (гидравлические удары, большая скорость течения воды в трубах и при истечении из водоразборной арматуры и др.), регулирование (повышение или понижение) давления в водопроводе до нормативного в установленные сроки. Эксплуатация систем инженерного оборудования объектов недвижимости, технологического оборудования помещений общественного назначения не должна превышать предельно допустимые уровни шума и вибрации (п. 6.1.6. СанПин 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» от 15.12.2000 г.);

2) для снижения и шума от ударов входных дверей оборудовать входные наружные двери в подъездах жилого здания дверными закрывателями с амортизаторами, обеспечивающими плотное бесшумное закрывание дверей (доводчиками) или при отсутствии самозакрывающих устройств в притворах дверей следует устанавливать упругие уплотняющие прокладки

7.5.6 Требования к микроклимату помещения

Управляющие организации должны содержать в исправном (работоспособном состоянии) системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, в целях обеспечения, в соответствии со ст. 29 Федерального закона №384-ФЗ от 30.12.2009 г, микроклимата п