РАЗДЕЛ 1. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

По организации земельно-ипотечного кредитования

 

 

Чебоксары-2007

Авторский коллектив: начальник отдела КУП ЧР «Агро-Инновации» Фомин Г.Н., консультанты КУП ЧР «Агро-Инновации» Любаев А.В., Сумков Р.А., Терентьев А.А.

 

 

Под общей редакцией канд. биол. наук Васильева Н.И.

 

 

Методическое пособие: Методические рекомендации по организации земельно-ипотечного кредитования.

 

- Чебоксары; 2007, - 36 с; (Методическое пособие для руководителей, специалистов сельскохозяйственного производства, и муниципальных образований подготовленное с использованием материалов
ОАО «Россельхозбанк», и докладов на всероссийской конференции «Земельное – ипотечное кредитование в России: состояние, проблемы, перспективы», прошедшей 20 декабря 2006 года в г. Москве).

 

Казенное унитарное предприятие Чувашской Республики

«Агро-Инновации»

 428015, г.Чебоксары, ул. Урукова, 17а.

 Тел/факс (8352) 45-93-26, E:mail: [email protected]

Содержание

Введение	2
Раздел 1. Научно-методические основы функционирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения	3
1.1.Понятие и содержание ипотеки	3
1.2.Система ипотечного кредитования	7
1.3.Особенности механизма ипотеки земли сельскохозяйственного назначения	8
1.4.Страхование земельных участков	12
Раздел 2. Основы функционирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения	13
2.1.Земельные отношения и освоение ипотеки в сельском хозяйстве	14
2.2.Межевание земельных участков	15
2.3.Методы и виды оценки земельных участков	17
2.4.Экспертиза оценки стоимости земли	23
2.5.Особенности оценки рыночной стоимости земли	24
2.6.Определение залоговой стоимости земли	25
Раздел 3. Основы организации ипотечного кредитования в сельском хозяйстве	25
3.1.Концептуальные основы организации ипотечного кредитования в сельском хозяйстве	25
3.2.Требования к составу и содержанию земельно-учетной и оценочной документации	26
3.3.Правоустанавливающие и земельно-учетные документы	28
Заключение	31

 

ВВЕДЕНИЕ

Низкая доходность сельскохозяйственного производства, нерациональное использование ресурсного потенциала и, в первую очередь, сельскохозяйственных угодий связаны с дефицитом капитала долгосрочного характера. Поэтому решение проблемы привлече­ния долгосрочных инвестиционных ресурсов в агропромышленное производство, в известной мере, связано с освоением ипотечного кредитования в сельском хозяйстве. Мировой опыт свидетельствует о том, что ипотечный механизм позволяет мобилизовать значительные объемы инвестиций в отрасли АПК.

Проводимая аграрная реформа выдвинула на первый план земельные отношения как определяющий элемент производственных отношений в сельском хозяйстве, возникающие между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей. В связи с этим перед отечественной наукой и практикой был поставлен важнейший вопрос: на каких принципах и каким образом формировать систему мер по обеспечению эффективного использования земельных ресурсов. Какими должны быть землеоценочные, налоговые, арендные, залоговые и другие правовые регуляторы земельного рынка. Принятые на начальном этапе реформирования по этим вопросам законодательные акты и используемые в регионах критерии и экономические рычаги их регулирования требуют дальнейшего совершенствования.

В этой связи в России стоит очень важная задача — завершение земельных преобразований — создание многоукладной системы землепользования, способного обеспечить эффективное использование земли и превращение ее в один из факторов экономического роста.

Увеличение численности земельных собственников, потребность в повышении эффективности использования сельскохозяйственных угодий объективно вызывают необходимость развития и такого элемента земельного оборота, как ипотека земельных участков и прав их аренды. Институт ипотеки земель, равно как и институт арендных отношений, способен оказать активное влияние на привлечение источников инвестиционной деятельности в сельское хозяйство.

 

 

РАЗДЕЛ 1. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

1.1. Понятие и содержание ипотеки

Слово «ипотека» греческого происхождения, впервые было употреблено в VI в. до н.э. На имении должника (обычно на пограничной меже) ставился столб с надписью, что земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб и получил название ипотека (от греч. hypoteka - подставка, подпорка), на котором отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, именовавшиеся ипотечными.

С развитием товарно-денежных отношений и частной собственности появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Это привело к необходимости установления права собственности на землю и прочие виды недвижимости, а также ограничений на данное право, благодаря чему и появляется основа для сделок с недвижимым имуществом, в том числе возможность его залога.

Эволюция классической ипотеки проходила различные этапы. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такую же силу имели частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Кроме того, ипотека делилась по степени ее важности, установленной законом: наибольшую силу имели ипотеки «по закону» - фискальные, далее - ипотеки, установленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика: ведь достаточно сложные по структуре сделки требуют контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы.

В современном мире ипотека остается одной из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет средств, вырученных от реализации данного имущества. Именно возможность залога с оставлением вещи у залогодателя привела к появлению у залогодержателя не права собственности на предмет залога, а особого залогового (вещного) права. Суть его заключается в возможности требовать продажи заложенного имущества (не принадлежащего залогодержателю — кредитору, т.е. чужого) и удовлетворения своих требований из его стоимости преимущественно перед другими кредиторами.

В настоящей Рекомендации используются следующие основные термины и определения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации:

Сельскохозяйственные товаропроизводители – в соответствии со статьей 346.2 главы 26.1. части второй Налогового кодекса Российской Федерации (федеральный закон от 05.08.2000 №117-ФЗ) сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организации и индивидуальные предприниматели, производящие сельскохозяйственную продукцию и (или) выращивающие рыбу, осуществляющие ее первичную и последующую (промышленную) переработку и реализующие эту продукцию и (или) рыбу, при условии, что в общем доходе от реализации товаров (работ, услуг) таких организаций или индивидуальных предпринимателей доля дохода от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции и (или) выращенной ими рыбы, включая продукцию ее первичной переработки, произведенную ими из сельскохозяйственного сырья собственного производства и (или) выращенной ими рыбы, составляет не менее 70 процентов.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке (в том числе в Едином государственном реестре земель и книгах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Земельный участок имеет фиксированные границы, местоположение и правовой статус. Земельный участок может выступать объектом ипотечных отношений только в качестве индивидуально определенного участка, имеющего признаки, выделяющие его из других объектов гражданского оборота своими физическими и правовыми параметрами, включая уникальный кадастровый номер. Части земельных участков не могут выступать в качестве самостоятельных объектов, поскольку они не соответствуют Закону «О государственном земельном кадастре», требующему для его объектов соответствующего юридического оформления.

Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Земельная доля – доля в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В отличие от земельного участка земельная доля в праве общей собственности на земельный участок обособляется только юридически. Не выделенная в натуре доля представляет собой условную единицу и в соответствии с гражданским законодательством является всего лишь имущественным правом.

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Единый государственный реестр земель – документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земель. Содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках, включая: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категорию земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, включая показатели состояния плодородия земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Кадастровая карта (план) – план, на котором в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Ведение государственного земельного кадастра осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости («Роснедвижимость») и его территориальными подразделениями.

Государственная кадастровая оценка земель – проводится для целей налогообложения и иных, установленных законом в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки (утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316). Основывается на классификации земель по целевому назначению и функциональному использованию и осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и вносятся в государственный земельный кадастр. Поскольку кадастровая стоимость в соответствии с главой 30 Налогового кодекса Российской Федерации является налоговой базой для определения ставок земельного налога, она способна косвенно влиять на уровень спроса и предложения на земельном рынке через размер налоговых отчислений.

Мониторинг земель – система наблюдений за состоянием земельного участка, находящегося в залоге. Мониторинг включает: непрерывное наблюдение за использованием земель исходя из их целевого и разрешенного использования; своевременное выявление изменений состояния земельного участка; анализ и оценку качественного состояния земель с учетом воздействия антропогенных факторов. Мониторинг осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, находящегося в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

Территориальное землеустройство – комплекс мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального их использования и охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности.

Ипотека земельных участков – разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства (ипотечное кредитование). Особенность данного вида залога заключается в том, что он может возникать постольку, поскольку оборот земельных участков допускается федеральными законами.

Земельно-ипотечное кредитование - кредитование под залог земельного участка. Применительно к настоящей Рекомендации речь идет о земельных участках сельскохозяйственного назначения и земельных участках, принадлежащих предприятиям агропромышленного комплекса.

Рыночная стоимость - является наиболее распространенной базой оценки. Отражает наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Оценка рыночной стоимости земельного участка для целей ипотеки осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Необходимым условием существования рыночной стоимости является существование рынка. 

Залоговая стоимость – стоимость земельного участка в целях обеспечения кредита или целевого займа. Устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем, и представляет собой сумму, которую по мнению залогодержателя можно выручить за вынужденную продажу земельного участка при обращении на него взыскания за вычетом затрат, связанных с обращением взыскания и его реализацией. Залоговая стоимость земельного участка учитывает поправку на сделку, размер которой зависит от ряда факторов, например, наличия аналогов на рынке, его стабильности, тенденций и т.п.

Ликвидационная стоимость - стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. То есть период экспозиции оцениваемого земельного участка будет заведомо меньше типичного периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков. В некоторых случаях к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с незаинтересованным продавцом и покупателем или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца. Таким образом, ликвидационная стоимость является нижним ограничением для расчета залоговой стоимости.

С учетом риска снижения реальной рыночной цены земельного участка, находящегося в ипотеке, некоторыми банками в качестве залоговой стоимости принимается ликвидационная стоимость, которая, в свою очередь, устанавливается ниже рыночной на 20-25%. При ограниченном или неактивном рынке этот подход к оценке ссудного обеспечения позволяет в более короткие сроки реализовать земельный участок и снизить риск недостаточной ликвидности закладываемого земельного участка.

Инвестиционная стоимость – определяется исходя из доходности земельного участка, зависящей от конкретных инвестиционных целей. Рассчитывается на основе данных инвестора, бизнес-планов, технико-экономических обоснований соответствующих проектов и т.п. От рыночной стоимости может отличаться в большую сторону. Инвестиционная стоимость применяется при внесении земельных участков в инвестиционные проекты и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных.

Кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный доход.

План землепользования - картографический документ на землепользование, который дает наглядное представление о пространственном положении и размерах землепользования, содержит информацию о составе и площадях угодий. На плане землепользования соответствующими условными знаками показываются границы землепользования и вкрапленных в него посторонних землепользований, контуры и площади земельных угодий, орошаемых и осушенных земель, населённых пунктов, приусадебных земель, лесополос, гидрография, дорожная сеть, освоенные элементы проекта внутрихозяйственного землеустройства (поля севооборотов, и т.п.). Состав земель отражается в экспликации земель хозяйства.

Планы землепользования составляются организациями по землеустройству с использованием материалов аэрофотосъёмок и специальных обследований. Применяются для ведения графического учёта земель, контроля над их использованием и других целей. 

Планы землепользования выдаются землепользователям, а их копии находятся на хранении в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Экспликация земельных угодий - объяснение условных обозначений земельных угодий, применяемых в планах землепользования, проектах внутрихозяйственного землеустройства и на картах (почвенных, агрохимических, мелиоративных и др.).

Экспликация земельных угодий, представленная в форме таблицы, содержит числовые данные общей площади землепользования, изображенной на плане, и площадей отдельных видов угодий. В особой строке приводятся условные знаки, обозначающие различные элементы плана. Перед составлением экспликации земельных угодий проводится общее поконтурное вычисление площадей по материалам наземной съёмки или аэрофотосъёмки.

Экспликация земельных угодий используется как самостоятельный учётно-земельный документ при составлении земельных балансов, осуществлении контроля над использованием и состоянием земель, а также в качестве справочного материала при планировании и управлении сельскохозяйственным производством.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

- предмет ипотеки всегда находится во владении залогодателя, который остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время действия договора об ипотеке;

- при значительном превышении стоимости предмета ипотеки над суммой обязательства имеется возможность получить дополнительные заемные средства под залог того же имущества. Права  залогодержателей на одно и то же недвижимое имущество удовлетворяются в порядке очередности регистрации ипотеки;

- в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.