Методы и виды оценки земельных участков

Одной из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию является оценка залога. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. До недавнего времени Федеральным законом «Об ипотеке» было установлено ограничение: оценка земельного участка в договоре об ипотеке не могла быть установлена ниже его нормативной цены. Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 5 февраля 2004 г. № 1 - ФЗ эти ограничения сняты.

Принципы оценки сельскохозяйственных угодий.В мировой практике оценки недвижимости выработан унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов. В процессе оценки сельскохозяйственных угодий, в том числе для определения залоговой стоимости земельных участков, используется несколько принципов, отдельным из которых придается большее значение.

Так, принцип полезности гласит, что любой объект недвижимости (и земельный участок в том числе) обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности.

Принцип замещения означает, что покупатель не заплатит за земельный участок больше минимальной цены за другой аналогичный участок с такой же полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек, который означает потери инвестора при вложениях именно в данный земельный участок, отказавшись от других аналогичных вариантов инвестирования.

Принцип ожидания предполагает установление стоимости участка по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования (К_д):

 

K _d = (1+ i ) ^{( m )} ,

где i — процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли) от вложений через год;

т - число лет между годом инвестирования и годом поступления (отдачи) денег.

 

Принцип остаточной продуктивности земли означает, что в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление как активные мобильные факторы применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле. Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как «пассивный» неподвижный фактор позволяет в соответствующем месте получать дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей. Только по внешней форме - по технике исчисления земельная рента выглядит «остаточной», а не добавочной доходностью. На самом деле земля в предпринимательской деятельности незаменима и участвует в создании дохода в совокупности с присоединяемыми к ней факторами.

Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает известную закономерность об убывающей предельной производительности: по мере увеличения инвестиций общая доходность повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит о том, что любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты и снижается эффективность использования земли.

Принцип оптимальности размера предусматривает, что на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за недостатка места для различных целей, а избыточный - не приносит соответствующего дохода.

Принцип зависимости предполагает, что стоимость земельного участка зависит от качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре. Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицательном воздействии - снизить стоимость участка, который сам оказывает влияние на стоимость других близлежащих земельных участков.

Принцип спроса и предложения предполагает, что цена недвижимого имущества (и земельного участка в том числе) определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке земли предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий.

Оценка сельскохозяйственных угодий обладает рядом особенностей:

первая - определяется их ограниченностью в пространстве. Местоположение земель является одним из главных факторов, предопределяющих полезность, ценность, рыночную стоимость участков;

вторая - обусловлена неперемещаемостью земельного капитала, однако возможны изменения в экономической, социальной и культурной инфраструктуре региона, изменения экологической обстановки. Предугадать, спрогнозировать эти изменения весьма важно при проведении оценки стоимости земельного участка. Оценка исходит не из прошлых выгод, а из предстоящих, будущих;

третья - вытекает из сезонности функционирования земли: осенью предложений больше, а спрос меньше по сравнению с весной, летом.

четвертая — обусловлена национальным фактором в многонациональном государстве, в Конституции которого записано: «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» (ст.9, п.1). Этот пункт определяет приоритетность граждан коренной национальности в приобретении земельных участков;

пятая - связана с политическими и идеологическими противоречиями и борьбой вокруг частной собственности на землю и ее гражданским оборотом.

Как показывает мировая практика, там, где функционирует полноценный рынок земли, существует две формы цены на нее - нормативная и рыночная. Рыночная цена формируется стихийно - под воздействием соотношения спроса и предложения, степени достижения равновесия в экономике сельскохозяйственного производства.

Спрос и предложение - главные факторы в теории рыночного механизма ценообразования. При этом следует иметь в виду, что фактор предложения земли при формировании рыночных цен в условиях перехода к рынку по существу является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться такими факторами спроса, как плотность расселения, темпы экономического роста, уровень занятости населения, его платежеспособность, развитость местной транспортной системы и др.

При оценке стоимости земельных участков, как и любой другой недвижимости, используются три общепринятых метода - затратный, доходный и сравнения продаж (сравнительный).

Применение затратного метода при оценке земель сельскохозяйственного назначения заключается в том, что объект оценивается как стоимость земельного участка плюс затраты на его освоение и эксплуатацию.

Достоинства этого метода - его ясность и обоснованность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о со вершенных сделках с аналогичными земельными участками. Он основан на принципе замены.

Однако при оценке сельскохозяйственных угодий этот метод не имеет широкого распространения. Так, необходимый уровень затрат на освоение и эксплуатацию земель худшего качества всегда выше, поскольку чем хуже земля, тем выше ее стоимость по затратному методу. Затраты, определяемые балансовым способом, несопоставимы во времени из-за различия в развитии производительных сил. Расчетный (нормативный) способ оценки затрат позволяет устранить этот недостаток, но средства, вложенные в земли даже одинакового качества, в зависимости от их местоположения окупаются по-разному. На практике не существует сколько-нибудь удовлетворительного способа оценки амортизации земельных ресурсов. Таким образом, оценивать природные, экономические и другие достоинства и недостатки земельных участков затратным методом неэффективно.

Доходный метод предполагает прямую капитализацию дохода (дисконтирование) и позволяет получить оценку объекта недвижимости исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, т.е. цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

Особенностью использования данного метода является то, что он применим только к доходным земельным участкам. Иными словами, он не применим к простаивающим, бесхозным землям. Применение этого метода также затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

В основе доходного метода лежат три принципа: ожидания, спроса и предложения, замещения. Типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина капитализированных доходов показывает стоимость земельного участка. Сложности возникают при выборе ставки капитализации.

Различают прямую капитализацию дохода и капитализацию дохода по периодам с дисконтированием денежных потоков.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс цен на сельскохозяйственную продукцию и земельные участки. Таким образом, использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Как регулярный доход арендная плата может использоваться для расчета стоимости права долгосрочной или краткосрочной аренды путем перевода в текущую стоимость с учетом срока аренды.

Применение сравнительного метода заключается в том, что выявляются цены фактически совершенных сделок по продаже земельных участков на соответствующем рынке и вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. Этот метод основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными свойствами. При этом цена, недавно уплаченная за сопоставимые объекты, отражает рыночную стоимость оцениваемого земельного участка с учетом корректировок. Метод анализа продаж широко используется при наличии развитого земельного рынка и является наиболее объективным в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести анало­гичный по площади и местоположению участок земли.

Однако метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий. В настоящее время применение данного метода для установления залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий затруднено, так как отсутствует массив данных о подобных сделках.

Все приведенные методы оценки земли имеют и достоинства, и недостатки. Для оценки залоговой стоимости земель в международной практике наиболее приемлемым считается способ оценки по рыночной стоимости. В условиях формирующегося рынка земли, при отсутствии массовых данных о продаже земельных участков использование этого способа затруднительно.

В практике оценочной деятельности выделяются два основных направления оценки земель — массовая кадастровая оценка и единичная оценка земельных участков.

Под массовой кадастровой оценкой земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (оценочным группам почв).

Целью единичной оценки земельного участка является определение его рыночной и специальной (инвестиционной, залоговой, ликвидационной, страховой и т.п.) стоимости на дату оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводится с использованием сравнительного, доходного и затратного методов. Информация о доходности использования земельных участков, уровне арендной платы и сделках на рынке земли дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения и иных, установленных законом в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки. Она основывается на классификации земель по целевому назначению и функциональному использованию и осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и вносятся в государственный земельный кадастр.

Государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.

Кадастровая (оценочная) стоимость сельхозугодий определяется в два этапа. Первый включает в себя расчет базовых ставок по видам сельскохозяйственных угодий по типам и подтипам почв. При определении базовых ставок платы за сельскохозяйственные угодья основными исходными оценочными показателями являются:

o урожайность ведущих сельскохозяйственных культур по типам и подтипам почв;

o цены реализации сельскохозяйственной продукции;

o валовая продукция с 1 га (оценочная продуктивность);

o издержки производства в расчете на 1 га;

o расчетный рентный доход с 1 га;

o норма капитализации.

Урожайность ведущих сельскохозяйственных культур по типам и подтипам почв рассчитывается как средневзвешенная по учетным группам определенного типа и подтипа почв и показателям третьего этапа экономической оценки земель. Могут использоваться также материалы отраслевых институтов, сельскохозяйственных опытных станций, фактические данные за последние годы.

В зоне производства зерна все севооборотные культуры переводятся в зерно по коэффициентам перевода сельскохозяйственной продукции в условные зерновые единицы. По другим культурам перевод севооборотных культур и урожайность рассчитывают по ведущим культурам.

Стоимость валовой продукции (оценочная продуктивность пашни) определяется как произведение средневзвешенной урожайности на цену реализации. Цена реализации сельскохозяйственной продукции рассчитывается исходя из конъюнктуры рынка и сложившихся цен на ведущие виды сельскохозяйственной продукции.

Производственные затраты на 1 га определяют на основе данных третьего этапа экономической оценки земель, отраслевых институтов, сельскохозяйственных опытных станций, технологических карт и с учетом фактических показателей за последние пять лет.

Расчетный рентный доход определяют как разность стоимости валовой продукции и издержек на ее производство.

Норму капитализации берут в размере ссудного банковского процента. Расчет проводится по следующей формуле

БС= R З/К,

R З=ВПс-Ип,

ВПс=УхЦр,

где:

   БС - базовая ставка;

   R 3 — земельная рента;

   К - норма капитализации;

  ВПс - стоимость валовой продукции;

  У- средневзвешенная урожайность;

  Ип - издержки производства;

  Цр — цена реализации.

Второй этап - это определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков. При этом на земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливаются поправочные коэффициенты в зависимости от уклона поверхности, качественного состояния земель, местоположения, водообеспеченности и др.

Несмотря на завершение в 2005 г. подсчета кадастровой стоимости земель, данные государственной кадастровой оценки, по мнению ректора Московского государственного университета землеустройства (МГУЗа), академика РАН СВ. Волкова, не соответствуют действительности [38]. В последние годы изучением состояния земель никто не занимается, и весь нынешний кадастр базируется на данных обследования 1986 г. По завершении кадастровой оценки, как отметил заместитель руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости В. Кислов, обнаружено более 10 млн. земельных участков, находящихся в пользовании граждан, но не значащихся ни в одном документе; большая часть из 12 млн. земельных долей не участвует в обороте, а если и участвует, то в теневом.

Проведенные специалистами МГУЗа исследования показывают, что фактически не стало 4,2 млн. га мелиорированных земель, еще 3,55 млн. га таких земель находится в неудовлетворительном состоянии, 38,6 млн. га практически деградировало под воздействием эрозии и антропогенной нагрузки и т.д.

Исходя из цели и назначения результатов оценки могут также определяться следующие виды стоимости земельных участков:

1. Рыночная стоимость — является наиболее распространенной базой оценки. Отражает вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Оценка рыночной стоимости земельного участка для целей ипотеки осуществляется в соответствии с законом, регулирующим оценочную деятельность. Необходимым условием существования рыночной стоимости является существование рынка. В связи с этим понятие «рыночная стоимость» мало применимо к земельным участкам, которые из-за особых условий рынка на момент оценки малопривлекательные для потенциальных покупателей.

2. Инвестиционная стоимость - определяется исходя из доходности земельного участка, зависящей от конкретных инвестиционных целей. Рассчитывается на основе данных инвестора, бизнес-планов, технико-экономических обоснований соответствующих проектов и т.п. Инвестиционная стоимость применяется при внесении земельных участков в качестве имущества и привлечении инвесторов.

3.Залоговая стоимость - стоимость земельного участка в целях обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из договора кредита или займа. Устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и представляет собой сумму, которую можно выручить в результате вынужденной продажи земельного участка при обращении на него взыскания за вычетом затрат, связанных с обращением взыскания и его реализации. Залоговая стоимость земельного участка учитывает поправку на сделку, размер которой зависит от ряда факторов, например, наличия аналогов на рынке, его стабильности, тенденций и т.п.

До сих пор ни Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ни российские стандарты оценки, в отличие от международных, не рассматривают залоговую стоимость имущества как обособленный вид стоимости.

4.    Ликвидационная стоимость — стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. В некоторых случаях к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с незаинтересованным продавцом и покупателем или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца. Таким образом, ликвидационная стоимость является нижним ограничением для расчета залоговой стоимости.

С учетом риска снижения реальной рыночной цены земельного участка, находящегося в ипотеке, некоторыми банками в качестве залоговой стоимости принимается ликвидационная стоимость, которая устанавливается ниже рыночной на 20-25%. При ограниченном или неактивном рынке этот подход к оценке обеспечения позволяет в более короткие сроки реализовать земельный участок и снизить риск недостаточной ликвидности закладываемого земельного участка.

5.    Страховая стоимость (специальная) - стоимость полного возмещения ущерба при наступлении страхового случая - полной или частичной потери плодородия и других повреждений земельного участка вследствие стихийных бедствий и явлений природного, техногенного и антропогенного характера.

Механизм оценки ипотечно-залоговой стоимости земель в дореволюционной России. В официальном издании, посвященном оценочной деятельности для целей выдачи ипотечных («земельных») кредитов, признавалось, что «для оценки имения имеет значение не ценность единицы пространства, а ценность хозяйства на определенном пространстве, в связи со всей хозяйственно-экономической обстановкою. Прекращение винокуренного завода, плохое состояние и недостаточность строений, необходимых для ведения хозяйства за счет владельца, отсутствие воды, неудобная конфигурация имения — все это является уже не столько отсутст­вием в хозяйстве достоинств, сколько наличностью положительных недостатков, и все это понижает стоимость земельного имения и среднюю оценку его десятины».

Таким образом, в начале XX века признавалась важность учета интенсивности хозяйства при оценке земли, и такой учет действи­тельно имел место в оценочной деятельности земельных банков.

Политика правительства по ограничению банковских оценок проистекала как из стремления сдержать чрезмерный выпуск ипотечных бумаг, так и из официально провозглашенной цели ипотечного кредита — содействовать упрочению частновладельческих хозяйств. Высокие оценки земли при залоге содействовали мобилизации земли, а низкие ее тормозили, особенно в случаях перехода земли от крупных землевладельцев к мелким. Правление одного из земельных банков, стремившееся к кредитованию мелкого землевладения, указывало, что покупатели земли надеются, что банк предоставит им кредит в 60% покупной цены имения, не понимая, что закон устанавливает норму ссуды не по отношению к покупной цене, а по отношению к оценке, которую министерство стремится ограничить.

Имения могли оцениваться в то время по «нормальным» и «специальным» оценкам. Первая проводилась по средним оценкам данной местности на основе документов, удостоверяющих право собственности и размеры имения, без осмотра имения на месте. «Специальная» оценка требовала учета факторов, повышающих ценность имения, поэтому проводилась после осмотра его на месте. «Эта» оценка была выше «нормальной», поэтому именно первой отдавали предпочтение. Фактически нормой давно стала «специальная» оценка. Например, Нижегородско-Самарским земельным банком за 40 лет (1872-1912 гг.) по «нормальному» способу было оценено 766 имений площадью 481,9 тыс. десятин, а по «специальному» — 4123 имений площадью 12267 тыс. десятин, в том числе в 1909-1912 гг. по «нормальной» оценке оценено 81 имение площадью 44 тыс. десятин и по «специальной» — 623 имения площадью 1916 тыс. десятин. Московским земельным банком за 1909-191 1 г: по «нормальной» оценке была выдана 31 ссуда под земли площадью 13,8 тыс. десятин, а по «специальной» соответственно 1830 ссуд под землю площадью 541 тыс. десятин. В тот период так и ж были установлены официальные предельные нормы оценок земли поскольку их составление было связано с техническими трудностями, крайним разнообразием природных условий страны, отсутствием кадастровой системы и научно разработанных данных о качестве почвы в разных местностях.

   2.4. Экспертиза оценки стоимости земельного участка

Экспертиза материалов оценкистоимости предлагаемых в залог земельных участков проводится на предмет их соответствия принципам и требованиям, предъявляемым к оценке рыночной стоимости земли и доказательности содержащихся в них сведений.

   2.5. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

   .Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

.Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

   .Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

    .При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты, земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя.

Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

Валовой доход с сенокосов и пастбищ определяется исходя из их нормативной урожайности, которая определяется путем ее пересчета в кормовые единицы. Величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

Валовой доход от многолетних насаждений определяется исходя из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитываются: возраст многолетних насаждений; породно-сортовой состав многолетних насаждений; особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка; возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.