РАЗДЕЛ 3. ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ

3.1. Концептуальные основы организации ипотечного кредитования
в сельском хозяйстве

Регулирование ипотеки в сельском хозяйстве предполагает:

обеспечение правовой базы, корреспондирующейся с основными законами рыночной экономики применительно к аграрном} сектору;

обоснование методики определения ипотечно-залоговой стоимости объекта недвижимости и ее соотношения с величиной ипотечных кредитов в рамках сельскохозяйственной отрасли произ­водства;

разработка моделей мобилизации финансовых источников инвестиций;

формирование фонда для гарантирования сельскохозяйственного ипотечного кредита, в том числе за счет средств федерального бюджета;

создание рыночной инфраструктуры, адекватной особенностям оборота сельской недвижимости, а также механизм взаимодействия ее элементов;

обеспечение мер поддержки сельхозтоваропроизводителей на начальном этапе внедрения ипотечного механизма в сельскую экономику (предоставление льготного периода на освоение ипотечного кредита, права выкупа имущества, на которое обращено взыскание и др.).

Для развития ипотечного кредитования в сельском хозяйстве необходимо осуществить комплекс мер, а именно:

повысить ответственность органов, выполняющих надзорные функции за целевым и разрешенным использованием земель сельскохозяйственного назначения;

ограничить долю земельных участков, вносимых в уставный капитал юридических лиц, основная деятельность которых не связана с производством продукции сельского хозяйства;

установить право залогодателя-сельхозтоваропроизводителя на изменение условий погашения ипотечного кредита в форме предоставления отсрочки в тех случаях, когда согласительная комиссия установила причины ухудшения финансовых результатов деятельности заемщика, не зависящие от действия или бездействия сельхозтоваропроизводителя.

Освоение ипотеки в сельском хозяйстве непосредственно связано с обеспечением системного подхода при формировании отношений в рамках ипотечного кредитования. Пока же из всех видов недвижимого имущества, которое согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» может быть заложено по договору об ипотеке, предпринимаются определенные меры лишь в отношении жилищной и строительной ипотеки, и то преимущественно в городах, являющихся центрами регионов.

Одним из направлений приоритетного национального проекта «Развитие АПК» является развитие малых форм хозяйствования в агропромышленном комплексе, меры которого включают в себя и формирование системы земельно-ипотечного кредитования. В соответствии с национальным проектом к 2008 г. запланировано вовлечь в систему земельной ипотеки 5000 хозяйств со средним наделом земли 100 га. Ведущая роль в реализации этого проекта отводится ОАО «Россельхозбанк».

Наибольшую эффективность, с точки зрения развития сельскохозяйственного производства, могла бы показать ипотека земель коллективных сельскохозяйственных организаций. Учитывая финансовые трудности большей части этих предприятий и острую их нужду в инвестициях, возможность привлекать долгосрочные кредиты под ипотеку земли была бы реальным направлением восстановления материально-технической базы, плодородия почв земель сельхозназначения, восстановления и расширения мелиорированных земель. Однако эту возможность условия текущего времени позволяют использовать крайне ограниченно. Помехой здесь являются, с одной стороны, финансовая слабость многих коллективных сельхозорганизаций, что делает ипотечное кредитование для инвесторов, в том числе кредитных организаций, высокорискованными, с другой, — правовая и землеустроительная неупорядоченность землепользовании коллективных сельхозорганизаций.

Внедрению ипотечного механизма в сельском хозяйстве должна предшествовать работа по выявлению потребности сельскохозяйственных товаропроизводителей в долгосрочных источниках инвестиций на основе их бизнес-планов развития.

Неупорядоченность землепользования сформировалась в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий, не сопровождающейся повсеместно необходимыми землеустроительными работами. В результате в секторе коллективного сельскохозяйственного производства существующее землепользование может быть представлено в части земель сельскохозяйственного назначения собственностью: государства; сельскохозяйственной организации как юридического лица; в виде земельных долей граждан — работников этой организации, но большей частью ушедших на пенсию. Во многих случаях положение осложнено отсутствием землеустроительных документов по разграничению этих земель на местности, законодательного оформления земельных участков, с которыми согласно Гражданскому и Земельному кодексам РФ и можно совершать сделки, в т.ч. ипотеки. Тем более это касается фонда земельных долей или фонда общей (совместной или долевой) собственности, которые в массе своей не выделены на местности. Эти земли составляют примерно половину общей площади сельхозугодий страны, это более 90% площади, числящейся в целом за сельхозорганизациями, и примерно столько же от площади сельхозугодий, находящихся в частной собственности.

Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил порядок перевода земельных долей в земельные участки. Данное владельцам земельных участков указами Президента РФ право совершения с ними всех предусмотренных Гражданским кодексом РФ сделок с недвижимостью породило угрозы целостности землепользовании сельхозорганизаций и сохранения их как производственных единиц. Но стоимость землеустроительных работ непомерно высока для владельцев земельных долей, что сдерживает процесс изменения землепользовании коллективных сельхозорганизаций.

Изменения, внесенные в земельное законодательство в июле 2005 г., предусмотрели возможность совершения сделок с земельными долями, не требующих их преобразования в участки и следовательно не сопровождающихся расходованием средств и позволяющих сохранить нужные для коллективного сельскохозяйственного производства земли — если они передаются организациям путем завещания, продажи или дарения. Однако, как показывает практика, эти поправки остаются малоизвестными, не пропагандируются, их полезность для сохранения коллективного производства и последующих эффективных для хозяйств сделок не разъясняется.

В сложившихся условиях устройства землепользовании коллективных сельхозорганизаций представляется целесообразным рекомендовать следующие меры.

Прежде всего, органы исполнительной власти и местного самоуправления должны провести с владельцами земельных долей, сельским населением разъяснительную и организационную работу, направленную на скорейшее принятие ими решений относительно формы распоряжения своим правом на земельную долю.

Одновременно необходимо решать вопрос с неиспользуемыми сельскохозяйственными угодьями, числящимися за сельхозорганизациями. Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает признание права собственности субъекта РФ или муниципального образования на участки в случае ненадлежащего использования или не использования в течение трех лет (ст. 6, п. 3), а также на земельные доли, невостребованные в течение трех и более лет с момента приобретения прав на них через суд (ст. 13, п.5). Проведенная на июле 2006 г. Всероссийская сельскохозяйственная перепись будет способствовать выявлению таких земель, что создаст условия для применения к ним предусмотренного положения о принудительном их изъятии в пользу субъекта РФ или муниципального образования.

Учитывая длительность проведения судебного делопроизводства и настоятельную необходимость ускорения процессов, связанных с упорядочением землеустройства земель сельскохозяйственного назначения, целесообразно передать решение вопроса отчуждения неиспользуемых или ненадлежащим образом используемых угодий, а также невостребованных земельных долей в ведение органов землеустройства и органов управления сельским хозяйством с привлечением администраций соответствующего уровня.

В целом для упорядочения правового положения земель сельскохозяйственного назначения и их полноценного использования, создания правовых условий для развития системы ипотечного кредитования рекомендуется ряд последовательных мер, в числе которых:

проведение по итогам Всероссийской сельскохозяйственной переписи инвентаризацию земель сельских администраций, имея в виду их разграничение (федеральные, муниципальные, юридических лиц, общей собственности долевой или совместной) по использованию (используемые, неиспользуемые);

определение по каждой коллективной сельскохозяйственной организации, сохраняющей значение селообразующей товарной производственной единицы, способной при определенных условиях восстановить и развивать свое производство, площади и видов земель, необходимых им с учетом перспективы развития производства;

зачисление всех избыточных земель независимо от их правового положения в фонд перераспределения;

проведение с владельцами земельных долей работы, направленной на решение ими в оговоренный срок вопроса о намерениях по форме распоряжения своим правом на них;

отрезка угодий в случае выделения земельной доли в участок только из земель фонда перераспределения;

превышение площади проектируемого для сельскохозяйственной организации землепользования над площадью остающихся в ней земельных долей оформляется в долгосрочную аренду из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Следует отметить, что до 01.01.2006 г. расходы на оплату услуг по проведению землеустройства п. 2 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ поименованы не были. В соответствии с ФЗ от 13.03.2006 г. № 39-ФЗ плательщики ЕСХН могут уменьшить расходы на оплату услуг организаций, изготавливающих документы кадастрового учета объектов недвижимости, в том числе о межевании земельных участков.

Вместе с тем налоговые органы считают, что до 01.01.2006 г. плательщик ЕСХН учесть в составе материальных расходов затраты по межеванию земли в период владения этим участком не может.

В этой связи считается необходимым законодательно уточнить порядок исчисления налоговой базы по ЕСХН. Ведь проведение межевания имеет для сельхозтоваропроизводителей обязательный характер и затраты на это непосредственно связаны с деятельностью сельхозтоваропроизводителя, а значит имеют производственный характер и должны рассматриваться в качестве материальных затрат.

К материальным расходам относятся затраты на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями (п/п. 6, п. 1, ст. 254 Налогового кодекса РФ). Таким образом, если проведение межевания носит для сельхозтоваропроизводителя обязательный характер, то оно вправе учесть затраты по его проведению в составе материальных расходов, уменьшающих налоговую базу как по ЕСХН, так и налогу на прибыль.

Вполне обоснованным считается предусмотреть в системе государственной поддержки сельскохозяйственного производства субсидирование затрат на оформление землеустроительной документации на земли, находящиеся в коллективно-долевой собственности, учитывая опыт некоторых субъектов РФ.

Так, например, в январе 2006 г. правительство Нижегородской области разработало   и утвердило Положение о порядке предоставления сельхозорганизациям области компенсаций в размере до 50% затрат на оформление землеустроительной документации на земли, находящиеся в коллективно-долевой собственности. Это положение не планировалось распространять на земли, находящиеся на правах постоянного бессрочного пользования.

По расчетам специалистов, предусмотренных в бюджете этой области 20 млн. руб. было бы достаточно для оформления земельных участков площадью 500 тыс. га. Так, цена за оформление 1 га земли в различных компаниях варьировала от 50 до 120 руб., средняя цена составляла около 80 руб./ га. Иными словами, правительство области готово компенсировать сельхозорганизациям до 40 руб./ га. На начало 2006 г. к оформлению документации приступили 390 хозяйствующих субъектов области, из которых 254 оформляют землю в аренду, а остальные — в собственность.

Предоставление средств на финансирование данных мероприятий осуществляется на конкурсной основе путем размещения заказов на выполнение работ по землеустройству и землепользованию.

Средства бюджета области также планируется предоставлять на финансирование мероприятий по оказанию услуг по предоставлению сведений государственного земельного кадастра и государственного кадастрового учета земельных участков. Средства предоставляются посредством заключения договоров с органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра на территории области.

Требования к составу и содержанию земельно-учетной и оценочной документации. Перечень правоустанавливающих и земельно-учетных документов, предоставляемых заемщиком при оформлении ипотечного кредита под залог земельного участка

1.1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности (подлинник и нотариально заверенная копия), выданное органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В свидетельстве должны быть указаны: дата выдачи; документы, послужившие основанием для регистрации права собственности; наименование субъекта (субъектов) права - юридического или физического лица - с указанием точного адреса его местонахождения и документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты; сведения о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (для юридических лиц); категория земель (целевое назначение) и разрешенное использование; адрес объекта права (земельного участка); площадь земельного участка; кадастровый условный номер участка; наличие ограничений (обременений) права; сведения о произведенной записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и справка о содержании правоустанавливающих документов на земельный участок (подлинники) по установленной Минюстом России форме с датой выдачи не более одного месяца до дня принятия решения уполномоченным органом Банка.

В выписке должно быть отражено: соответствие сведений, указанных в выписке, сведениям, указанным в свидетельстве; наличие сведений об обременениях объекта недвижимости (сервитуты); сведения о наличии правопритязаний или прав третьих лиц на передаваемые в залог земельные участки.

1.3. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра - подлинник), выданный соответствующим подразделением Федерального государственного унитарного предприятия земельной кадастровой палаты (ФГУП ЗКП) и содержащий:

· кадастровый или условный номер участка, его наименование и местоположение; предыдущие номера; категорию и разрешенное использование земель; фактическое использование; площадь, кадастровую или нормативную цену; сведения о правах (правообладатель, вид права, наличие арестов и запретов); дополнительные сведения для регистрации сделки, в результате которой образован земельный участок (регистрационный номер в Окружном кадастровом управлении (ОКУ), номера образованных участков, номера ликвидированных участков);

· план (чертеж, схема) границ земельного участка.

1.4. План землепользования (ситуационный) с указанием смежных землепользований и экспликацией земельных угодий, а при его отсутствии – фрагмент (выкопировка) плана землепользования сельскохозяйственной организации, другого землепользователя из состава земель которых был выделен данный земельный участок (простая копия в границах, определенных при постановке земельного участка на кадастровый учет, подписанная собственником земельного участка). При отсутствии плана землепользования, в качестве такового могут использоваться графические проекты внутрихозяйственного землеустройства, почвенные, геоботанические, мелиоративные и другие карты с топографической основой, позволяющей четко идентифицировать земельный участок и установить его фактическое использование.

1.5. Справка о размере земельного налога  с единицы площади (подлинник).

1.6. Договоры, оформляющие обременение прав на земельный участок (к примеру, договор аренды, заключенный на срок более одного года и прошедший государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) (в нотариально заверенных копиях).

1.7.  Отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка (в подлиннике), в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (предоставляется по усмотрению заемщика).

1.8. Паспорт земельного участка (землевладения) в соответствии с Приложением 4 к Временному положению о выдаче и сопровождении в ОАО «Россельхозбанк» ипотечных кредитов под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения в рамках пилотных проектов № 131-П.

1.9. Протокол заседания совета директоров акционерного общества с решением об оценке рыночной стоимости земельного участка в порядке статьи 77 ФЗ «Об акционерных обществах» (в копии, заверенной залогодателем).

1.10. Протокол (решение) уполномоченного органа залогодателя, содержащий решение о совершении залоговой сделки, - в случае, когда в соответствии с законодательством (залоговая сделка является крупной) и/или учредительными документами залогодателя требуется такое решение (в подлиннике). 

1.11. Документы, подтверждающие переход к залогодателю (возникновение у залогодателя) права собственности на земельный участок (договор купли-продажи и др.) (в нотариально заверенных копиях).