Межевание земельных участков

Межевание земельных участков - это мероприятие по определению местоположения и границ земельного участка на местности.

Проведение межевания объектов землеустройства обязательно:

o при изменении границ объектов землеустройства;

o предоставлении и изъятии земельных участков;

o определении границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

o перераспределении используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

o выявлении нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям;

o проведении мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссу­шения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий (ст. 3 ФЗ от 18.07.2001 № 78-ФЗ).

Межевание земельных участков производится перед государственным кадастровым учетом.

Межевание включает в себя следующие виды работ:

o определение границ земельного участка на местности и их согласование;

o закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ земельного участка;

o изготовление карты (плана) земельного участка.

Работы по межеванию могут проводиться на договорной основе гражданами и юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление геодезической и картографической деятельности.

Когда сельхозорганизация хочет взять в долговременную аренду часть участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, нужно выделить эту часть в отдельный участок, иными словами, сформировать новый объект. Такая же проблема встает перед гражданином, желающим выделить участок в счет земельной доли для расширения личного подсобного или фермерского хозяйства. Несмотря на многочисленность организаций и предпринимателей, проводящих такие работы, их стоимость не снижается. Вокруг крупных городов такие работы обойдутся не менее 4 тыс. руб. за 1 га.

Даже в одном хозяйстве существует большая разница в качестве земли: кадастровая стоимость земель различается в 1,5 раза - от 5,3 тыс. до 3,5 тыс. руб. При одинаковой стоимости работ по выделению земельного участка (17,3 тыс. руб.) от его продажи по цене, равной кадастровой стоимости, что маловероятно, один владелец получит 8,7 тыс. руб. прибыли, другой - 0,2 тыс. руб. убытка.

Нельзя не учитывать, что расходы на оформление могут быть существенно больше, поскольку массивы сельхозугодий отличаются контурами повышенной сложности, расчленены овражной сетью, дорогами и прочее; земельные участки в счет земельных долей могут быть выделены в нескольких местах.

Сложившееся положение вызывает необходимость решений, отвечающих задаче сохранения оптимальных размеров землепользования сельхозорганизаций как основы существования и развития крупного товарного конкурентоспособного сельскохозяйственного производства.

Данные ежегодных государственных (национальных) докладов о состоянии и использовании земель России показывают, что число сделок оборота земельных участков увеличилось по всем их видам, как и общая площадь земель оборота, и средний размер площади участка сделки. Обращает внимание повышенный рост средней площади арендуемых и покупаемых государственных и муниципальных земель, развитие залога, а также сравнительное постоянство доли площади рыночных сделок в общей площади оборота земельных участков.

Вместе с тем статистика зарегистрированных сделок с земельными участками свидетельствует о ничтожном количестве операций по залогу земель. В 1998-2003 гг. на их долю в земельном обороте приходилось от 0,02 до 0,05% всех сделок. Как правило, ипотека обеспечивалась расположенной на земельном участке недвижимостью. В ипотеку предоставлялись в основном земельные участки, приобретенные гражданами под индивидуальное жилищное строительство. Средний размер заложенного участка в разные годы  составлял от 0,42 до 1,32 га. Данные статистики не позволяют установить, к какой категории земель относятся заложенные земельные участки. Структурные характеристики земельной ипотеки свидетельствуют о преобладании договоров, заключенных гражданами (56%). Доля договоров юридических лиц - 44%. В структуре предоставленной в залог площади наоборот преобладают юридические лица (78%).

Таким образом, из причин, сдерживающих становление полноценного ипотечного сельскохозяйственного кредитования, особого внимания заслуживают следующие:

o отсутствие твердых законодательных гарантий частной собственности на землю, прав залогодателей и кредиторов (инвесторов), недоверие людей к властям и проводимой социально-экономической политике;

o недостаточно эффективная государственная поддержка землевладельцев и землепользователей, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, на фоне крайне низкой доходности хозяйствования на земле при высокой потребности в инвестициях на восстановление плодородия земель и сельскохозяйственное производство в целом, а также низкой покупательной способности (доходах) населения;

o высокая стоимость работ по формированию земельных участков и других землеустроительных услуг (межевание, постановка земельного участка на кадастровый учет и т.д.);

o методические подходы к оценке залоговой стоимости земельных участков, ориентированные в основном на их рыночные цены в отсутствие развитого рынка сельхозугодий как такового, ущемляющие права и интересы сельских жителей;

o недостаток информации о ценах на землю, а также недоступность юридических знаний об оформлении прав и сделок;

o слабое методическое обоснование технологии проведения кредитных сделок, в которых обеспечением исполнения обязательств выступает залог земельных участков;

o порядок обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе неоднозначное толкование законодательства по поводу прав залогодержателя в случае невыполнения залогодателем обязательств, обеспеченных ипотекой сельхозугодий, которое ущемляет права и интересы сельхозтоваропроизводителя;

o неурегулированность отдельных положений законодательства о ценных бумагах в части легитимности отдельных их видов, особенностей эмиссии и обращения на фондовом рынке, уточнения перечня денежных требований, обеспечиваемых ипотекой и т.д.

o