Земельные отношения и освоение ипотеки в сельском хозяйстве

Земельная реформа, начавшаяся в 1991 г., положила начало коренной реорганизации коллективного землепользования в сельском хозяйстве.

Государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.

Категория земель - часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.

Законодательством предусмотрено семь категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли запаса.

На всей территории России повсеместно деградирует почвенный покров, снижается продуктивность сельхозугодий и расширяются ареалы их подтопления, загрязнения и захламления. Идет зарастание кормовых угодий кустарником и мелколесьем. Значительная часть сельхозугодий (12,9 млн. га) находится в составе земель запаса и тоже зарастает, теряя сельскохозяйственную цен ность. Действительная общая площадь неиспользуемых, деградированных, утративших свои продуктивные свойства сельскохозяйственных угодий остается практически неизвестной.

Оценка общего положения, сложившегося с сельскохозяйственными угодьями, динамика показателей их качественного состояния не дают оснований говорить, что общество и власть охраняют, сберегают и эффективно используют эту часть национального богатства, по доле в земельном фонде — малую, но по значению для продовольственного обеспечения населения страны - решающую.

С принятием Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» началась массовая приватизация сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения. В практику вошло понятие «земельная доля» — часть сельхозугодий, безвозмездно переданная в собственность имеющих право на ее получение сельских граждан.

При переходе на новые типы хозяйствования отсутствовало экономическое обоснование раздела сложившихся землепользований и не учитывался основной принцип экономической эффективности в сельском хозяйстве - стабильность землепользования. Величина земельной доли определялась в среднем по административному району, а площадь конкретного хозяйства рассчитывалась умножением средней площади земельной доли на число лиц, участвовавших в разделе. При этом не учитывались ни специализация хозяйства, ни уровень механизации производств, ни поголовье скота и потребность в кормах, ни баланс отраслей и ресурсов. В результате были нарушены севообороты и проекты внутрихозяйственного землеустройства, увязывающие организацию территории сельскохозяйственных предприятий с системами земледелия.

В 1992 г. в результате земельной реформы земля была поделена на доли, и крестьянам раздали свидетельства на владение ею. В то же время свидетельства на владение этой же землей могли быть выданы и акционерным обществам, и другим правопреемникам совхозов и колхозов. Иными словами, на одну и ту же землю выданы два совершенно разных и взаимоисключающих друг друга документа. Совхозное свидетельство могло лежать в сейфе руководителя хозяйства, а свидетельства на паи розданы людям.

С принятием ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросы оборота земельных долей крайне обострились. Так, предприятие или дольщик за свой счет обязан провести подготовку документов для госрегистрации сделок с недвижимость - оформить землеустроительное дело, обозначить границы участка в натуре, присвоить кадастровый номер и прочее. Однако регистратор может усомниться в документах и вернуть дело на дополнительное изучение, которое может затянуться на годы. Для того, чтобы владелец земельной доли распорядился правами на нее, он должен собрать множество справок, провести межевание, сделать кадастровую оценку и зарегистрировать в Регистрационной палате.

Таким образом, самый больной вопрос - «добровольная» передача земельной доли в уставный капитал хозяйства. В большинстве, случаев крестьяне даже не догадывались о том, что свои наделы они отдали в собственность юридическому лицу. С одной стороны, это элементарный подлог, с другой, - суды не принимают иски из-за истечения срока исковой давности. Вместе с тем роспись человека в общем списке добровольцев, «отказавшихся» от земли, по мнению экспертов, ничего не значит. Должно быть заявление крестьянина с его подписью и просьбой о передаче своей земельной доли в уставный фонд хозяйства. Если такого заявления не писали, то передача тоже незаконна. Но такое решение должен вынести суд.

В реальной жизни ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»  способствует активизации сделок с землей из фонда общей долевой земельной собственности и стимулирует разделение коллективно используемых угодий, чем ставит сельское население на грань выживания. Так, в деревне уже скупаются за бесценок свидетельства о праве на земельные доли, а руководители сельхозорганизаций и местные органы не владеют механизмом для принятия решений, приемлемых в сложившихся условиях и учитывающих общественные и производственные интересы.

Порядок регистрации прав на недвижимость и сделок с ней осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) только с 1998 г. Все ранее выданные документы о правах на землю, в том числе право собственности, приравнены к записям в ЕГРП, что предусматривается федеральными законами «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако все сделки или переход прав в результате сделок с земельными долями и участками, права на которые возникли до 1998 г., требуют регистрации ранее возникшего права в ЕГРП. Это означает предоставление в регистрирующие органы комплекта документов, в том числе выписку из государственного кадастра, которая содержит план участка. Однако в кадастровых палатах отсутствуют доступные банки кадастровых карт, планов участков, права на которые возникли до 1998 г. Без кадастрового плана сельхозорганизация не сможет зарегистрировать свои права на земельные участки, приоб­ретенные, арендуемые в счет части долей в праве общей собственности на земельный участок. Граждане - собственники земельных долей (долей в праве общей собственности на земельный участок) не смогут юридически полноценно оформить передачу земельной доли в дар, ее продажу, осуществить любую другую сделку с ней.

Государство вроде бы взяло на себя обязанности по ведению кадастра, установило плату за получение выписки из него. Росземкадастр в свое время неоднократно разъяснял, что такие выписки должны осуществляться на основании имеющихся материалов по ранее учтенным участкам, что проведение дополнительных работ по межеванию возможно только при наличии споров или по желанию собственника.

Однако кадастровые палаты отказывают в выписке на основании того, что участки в кадастре не значатся. От сельхозорганизаций и граждан требуется проведение работ по постановке участков на кадастровый учет, в том числе и межевых. Стоимость проведения такой работ для организаций Московской области составит примерно около 1 млн. руб. за 3 тыс. га.

Несмотря на то, что районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству вели работу по учету прав на участки, и штат кадастровых палат сформирован в основном из сотрудников этих комитетов, получить выписку из кадастра, касающуюся ранее учтенных участков, также как и официальный отказ - непросто.