Особенности механизма ипотеки земель  сельскохозяйственного      назначения

Одной из важнейших проблем аграрной экономики является привлечение финансовых ресурсов в сферу сельского хозяйства, в том числе путем ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения.

Для выполнения ипотекой своих функций в сельском хозяйстве нужен адекватный экономический механизм, под которым понимается совокупность правовых, организационных и финансово-экономических инструментов и способов их применения для регулирования отношений между участниками инвестиционного процесса по поводу ресурсов (капитала), гарантией эффективного использования которых является залог недвижимости (ипотека).

Главная цель экономического механизма ипотеки в сельском хозяйстве состоит в привлечении долгосрочных ресурсов расширенного воспроизводства, доступных для большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Схематично экономический механизм ипотеки в сельском хозяйстве представлен на рис. из которого видно, что основными экономическими регуляторами ипотеки являются:

Экономический механизм ипотеки в сельском хозяйстве

- сумма кредита, которая зависит от финансово-экономического положения заемщика, эффективности реализации мероприятий (инвестиционного проекта), на финансирование которого испрашивается кредит, а также ликвидности предоставляемого обеспечения, в том числе предмета ипотеки;

- соотношение залоговой стоимости предлагаемого обеспечения и суммы кредита;

- уровень процентных ставок по кредиту и условия предоставления субсидий на возмещение затрат на их уплату;

- график погашения основной суммы долга и уплаты процентов за кредит.

Экономический механизм ипотеки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения включает в себя также меры ответственности и защиты прав (интересов) залогодателя и залогодержателя, страхование рисков ипотечного кредитования, а также процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки в случае нарушения условий кредитного договора.

Кредит под залог земель сельскохозяйственного назначения должен быть предоставлен на длительный срок - 10-15 лет и более, но не менее 5 лет, поскольку окупаемость капитальных вложений в сельском хозяйстве объективно происходит медленнее, чем в высокорентабельных отраслях народного хозяйства.

Соотношение суммы кредита и залоговой стоимости земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения зависит от кредитоспособности заемщика, эффективности и обоснованности инвестиционного проекта. На этапе освоения ипотеки в сельском хозяйстве суммы кредитов могут составлять 50-70% от кадастровой стоимости земли при наличии института государственных гарантий по ипотечным сельскохозяйственным кредитам. Меньший размер кредита делает его невыгодным для залогодателя, а больший - в случае неуплаты по кредиту не позволит кредитору возместить выданные средства.

Основная цель изучения кредитоспособности - определить способность и готовность заемщика вернуть кредит, размер кредита и условия, на которых он может быть предоставлен, а также степень риска, которую кредитор готов взять на себя.

При анализе кредитоспособности учитываются такие факторы благополучного финансового положения, как дееспособность и репутация потенциального заемщика, состояние рыночной конъюнктуры и способность получать доход, а также качество и ликвидность обеспечения кредита.

Так, состояние рыночной конъюнктуры влияет на возможности заемщика погасить долг, но не поддается контролю со стороны заемщика и кредитора. Сельхозтоваропроизводитель может обладать хорошей репутацией, явной способностью получать доход и достаточным обеспечением, однако ценообразование на сельскохозяйственную продукцию может поставить под удар способность своевременно погашать кредит.

Следует отметить, что, хотя при анализе кредитоспособности имеют значение все перечисленные факторы, кредит предоставляется в расчете на то, что он будет погашен, а не на то, что для его погашения потребуется обратить взыскание на предмет ипотеки.

Мировой опыт показывает, что этап освоения ипотеки в сельском хозяйстве предусматривает функционирование института государственных гарантий и создание инфраструктуры, обеспечивающей снижения рисков субъектов ипотечных отношений.

Так, например, несмотря на то, что в Венгрии становление и развитие системы ипотечного кредитования началось в 1992 г., ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения начало развиваться, по данным С.А. Виноградова, только в 2003 г. после подписания соглашения о сотрудничестве между Ипотечным банком земельного кредитования (ИБЗК) и Национальным земельным фондом (НЗФ) - одним из главных институтов рынка земли. Позднее подобное соглашение с НЗФ заключил и Сбербанк Венгрии. Фонд реализует решения в области формирования рациональной системы землепользования: аккумулирует государственные земли, скупает земли неэффективных землепользователей, формирует земельный фонд, который затем передает в аренду более эффективным сельхозтоваропроизводителям и т.д.

Принципиально отличаясь от традиционного механизма ценообразования на другие виды товаров, определяющим элементом которого выступают общественно необходимые затраты на их производство, цена ипотечного кредита зависит от соотношения спроса и предложения на финансовом рынке, темпов инфляции; ожиданий кредитора о рискованности кредитной сделки, эффективности государственного регулирования банковской деятельности и уровня ставки рефинансирования Центрального банка РФ и др.

Исходя из особенностей производственного цикла в сельском хозяйстве, эффективность освоения ипотечного долгосрочного кредита напрямую зависит от условий его погашения (амортизации долга по ипотечному кредиту, включая задолженность по основному долгу и процентам).

В мировой практике выработаны следующие кредитные продукты, предполагающие разнообразие методов амортизации долга по ипотечным кредитам.

Кредит с «шаровым» платежом может предусматривать как отсутствие процентных платежей вплоть до истечения срока кредита, так и выплату только процентов и единовременное погашение основного долга, а также частичные платежи с итоговым единовременным погашением суммы основного долга и процентов по нему.

Погашение кредита на аннуитетной основе предполагает равновеликие фиксированные на весь срок кредитного договора платежи в счет погашения долга и уплаты процентов. Каждый взнос в первую очередь распределяется на уплату процентов, а затем — на погашение основного долга. С каждым последующим взносом часть фиксированного платежа в возмещение основного долга возрастает, а доля в счет уплаты процентов постепенно уменьшается. Последним взносом погашается остаток основного долга в установленный срок. Преимуществом данного метода является возможность равномерного распределения нагрузки на финансы заемщика.

При использовании метода равномерного погашения суммы основного долга с начислением процентов на непогашенный остаток кредита общая сумма процентных платежей будет меньше по сравнению с амортизацией долга на аннуитетной основе. Однако для этого метода характерны более крупные выплаты в начале пользования кредитом. Вместе с тем выплаты процентов по кредиту менее значительны, так как основной долг погашается раньше.

Ипотечные кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты: например, первые три года платежи остаются низкими, а в течение последующих лет достигают уровня, позволяющего полностью погасить долг по кредиту и процентам.   

Для определения баланса между сроками кредита и процентной ставкой, а также выбора схемы погашения долга по кредиту и уплаты процентов (амортизации долга) рассчитывается ипотечная постоянная:

O _Д JT

ИП = -—х100,

к

где ИП- ипотечная постоянная, %;

Од - сумма платежей по обслуживанию долга (выплаты в счет погашения основного долга и процентов) за весь период пользования кредитом, руб.;

Т- срок пользования кредитом, годы;

К— сумма ипотечного кредита, руб.

Эффективной считается ипотечная постоянная, которая выше номинальной ставки процента за кредит.

Одним из главных факторов развития системы ипотечного сельскохозяйственного кредитования является повышение доходности аграрной отрасли, что позволит своевременно погашать кредиты, уплачивать проценты и обеспечит приток частного капитала.

Прибыльность ведения сельскохозяйственного производства позволит существенно повысить спрос на земли сельхозназначения как основное и незаменимое средство производства. Однако в современных условиях земля пока не единственный фактор организации эффективного земледельческого хозяйства. Дефицит агропродовольственных товаров отечественного происхождения является не следствием нехватки сельскохозяйственных земель, а результатом неэффективного их использования.

Будучи одним из важнейших факторов экономического роста рынок земли сам является производным от системной экономики, поскольку основой его функционирования является наличие спроса и предложения на земельные участки. Спрос на любой ресурс производственного назначения определяется возможностью его экономически полезного использования приобретателем.

В последнее время все чаще высказываются справедливые мнения о необходимости синхронизации земельных преобразований, решения вопросов правового и организационного хаоса в сфере землевладения и землепользования в комплексе с мерами финансового оздоровления предприятий и организаций аграрной сферы. Устойчивость падающих тенденций в аграрном секторе и недостаточно эффективная политика государственной поддержки в сельском хозяйстве препятствуют формированию рынка сельскохозяйственных угодий, способного помочь решить проблему повышения эффективности их использования и сохранности как части национального достояния. Сейчас же рынок обслуживает односторонние интересы определенных групп людей, решающих отнюдь не вопросы организации эффективного аграрного производства в России.

Как главное средство производства в сельском хозяйстве, имеющее естественное происхождение, земля имеет особенности, которые оказывают серьезное влияние на производственный процесс и характер отношений, возникающих при ее использовании.

Основное свойство земли, которое делает ее главным средством производства в сельском хозяйстве, — плодородие, т.е. способность обеспечить воспроизводство растений. Для этого необходимы питательные вещества, влага, определенная структура верхнего слоя почвы, обеспечивающая проникновение воздуха, микроорганизмы.

Предметом труда земля становится тогда, когда в процессе обработки создаются необходимые для растений условия роста и формирования полноценного урожая (вспашка, посев семян и т. д.), а также поддерживается или повышается плодородие земель (внесение минеральных и органических удобрений, микроэлементов, гипсование и т. д.). По этой причине земля не может рассматриваться только как природный дар, фактически она становится продуктом человеческой деятельности.

Уникальным свойством земли является ее способность к расширенному воспроизводству естественного плодородия при правильном использовании. Плодородие земель разных климатических зон, а также местоположение конкретных участков влияют на размер получаемых от их использования доходов.

В рыночных условиях земля приобретает свойство товара и способна участвовать в качестве объекта недвижимости в сделках купли-продажи, аренды, дарения, наследования, ипотеки и др. При этом от других товаров ее отличают два существенных момента. Один их них выражается в том, что земельный участок в отличие от других товаров нельзя переместить в пространстве, переработать в другую продукцию, использовать без остатка. Поэтому права земельного собственника объективно более ограничены, чем владельцев иных видов имущества, в том числе недвижимого. Следовательно, общество в целом остается главным «собственником» территориального земельного ресурса, делегирующим конкретным земельным собственникам, владельцам и пользователям распределительные и иные функции в достаточно узких и открытых для изменения границах права пользования земельной собственностью. Поэтому вся система рыночных операций с земельной собственностью носит ограниченный характер, оставляя собственнику право владения и распоряжения не конкретным земельным участком, а только правом пользования им.

Другой момент заключается в том, что земля как товар является центральным, базовым объектом общественных интересов и отношений. Земельные отношения - это регулятор всей совокупности общественных интересов, включая не только экономическую, но и социально-демографическую, политическую, экологическую и другие сферы человеческой жизни.

В целях усиления контроля над эффективным использованием земли, повышением плодородия почв в зарубежном законодательстве существенным образом пересматривается концепция земельного собственника, накладываются все большие ограничения на характер земельных отношений. Ныне отсутствует абсолютное право собственности на землю в классическом понимании. Государства с развитой рыночной экономикой берут на себя все больше контрольных функций, ужесточая требования к использованию земельных участков и распоряжению ими. В частности, пределы прав собственника на землю ограничиваются обязательствами ее использования по назначению. Такие обязательства проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками и т.д. Ни одна страна в мире не допускает абсолютного контроля над землей, ни один землевладелец уже не может требовать исключительного права делать с землей, которой он владеет, что ему заблагорассудится. Абсолютным остается право собственности на продукты труда, но ни одно государство не признает такого же права в отношении земли.