Отличие от других договоров.

1.Имущество не передаётся в собственность,

2.Предмет договора – индивидуально-определённые не потребляемые вещи

Виды аренды:

- прокат;

- аренда транспортных средств;

- аренда зданий и сооружений;

- аренда предприятий;

- лизинг.

Стороны договора.

1. Арендодатель – лицо, которое сдаёт имущество в аренду, принадлежащее ему на праве собственности, и иные лица, управомоченные законодательством на участие в арендных отношениях.

2. Арендатор – любой субъект, заинтересованный в получении имущества.

Сдача имущества в аренду – одна из форм распоряжения арендодателем может быть собственник сдаваемого имущества или иное лицо, которое управомочено сдавать в аренду имущество законом или собственником.

Переход права собственности или права полного хозяйственного ведения, права оперативного управления на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Относительно арендатора ГК ограничений не содержит

Предметом договора аренды может быть любое индивидуально определенное имущество, которое в процессе использования не должно терять своих натуральных свойств.

В качестве объектов могут выступить аренды земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду либо вообще не допускается, либо ограничивается, например, железные дороги общего пользования, специализированные предприятия по производству винно-водочных изделий.

Существенные ограничения установлены в отношении государственного имущества. Законодательством могут быть установлены особенности сдачи в наем земельных участков и других обособленных природных объектов.

Существенные условия:

1.Предмет договора. Не могут быть предметом аренды результаты творческой, интеллектуальной деятельности.

2.Цена договора - в договоре аренды здания, сооружения является существенным условием арендная плата.

В договоре аренды надо обязательно указать все признаки, которые характеризуют сдаваемое в аренду имущество (состав, местонахождение, состояние и др.) ст.578 Гражданского кодекса Республики Беларусь – при несоблюдении этого требования договор аренды считается незаключенным.

Договор аренды может заключаться как на определенный, так и на неопределенный срок.

Договор аренды заключается на срок, который определяется договором аренды (т.е. соглашением). Если стороны не указали срок действия, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор аренды каждая из сторон вправе расторгнуть в любое время, необходимо лишь предупредить об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Стороны могут предусмотреть и иной срок для предупреждения (срок может быть установлен и законодательно). Если он не определён, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок и любая из сторон может его прекратить, уведомив другую за 1 месяц (при аренде недвижимого имущества), за 3 месяца (при аренде движимого имущества). Прекращение срока не прекращает автоматически договор аренды, если по истечении этого срока арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого. В этом случае считается, что договор аренды продлён на неопределённый срок на предыдущих условиях. Законодатель может устанавливать максимальные сроки аренды - аренда земельных участков не должна превышать 99 лет.

Форма договора - письменная, если аренда превышает срок в 1 год; если одна из сторон – юридическое лицо.

Письменная форма договора является обязательной, если на срок более 1 года или если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договоры проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий независимо от срока действия заключаются только в письменной форме. Договор, который заключен гражданами, на сумму более 10 базовых величин – тоже письменно (ст. 162Гражданского кодекса Республики Беларусь ). Если иное не установлено законодательными актами, то договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Обязанности арендодателя:

- предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;

- сдать имущество в аренду со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами;

- отвечать за недостатки сданного в аренду имущества (за исключением заранее оговоренных);

- предупредить арендатора обо всех правах 3-их лиц на сдаваемое в аренду имущество;

- предоставить имущество в срок, обозначенный в договоре аренды или в разумный срок;

- проводить за свой счёт капитальный ремонт имущества, переданного в аренду;

- по окончании аренды принять сданное в аренду имущество.

Обязанности арендатора:

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором аренды и в соответствии с назначением имущества (п.1 ст. 586 ГК);

- своевременно вносить плату за пользование имуществом, которая может установлена на всё имущество в целом или на составные части имущества;

Плата может устанавливаться в виде:

1.Определенной твердой суммы платежей, которая вносится периодически либо сразу.

2.Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или дохода.

3.Передачи арендатором предусмотренной договором вещи в собственность или аренду.

4.Предоставления арендодателю определенных услуг.

5.Возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендуемого имущества.

Размер может по соглашению изменяться (не чаще 1 раза в год, однако могут быть и другие сроки пересмотра арендной платы). Арендатор вправе иногда требовать уменьшения арендной платы – если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились (арендатор не отвечает, не виновен, однако законодательством может быть предусмотрено, что все равно). Если арендатор существенно нарушает сроки оплаты, то арендодатель может потребовать досрочного внесения в установленный срок не более, чем за 2 срока подряд.

- поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счёт текущий ремонт;

- нести расходы на содержание имущества;

- передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил.

- Арендатор вправе:

- с согласия арендодателя передавать свои права частично или полностью другим лицам;

- потребовать от арендодателя устранить недостатки имущества, имеющиеся в момент передачи имущества либо потребовать досрочного расторжения договора.

При обнаружении в сданном в аренду имуществе недостатков, которые полностью или частично препятствуют использованию имущества, арендатор по своему выбору вправе:

1.Требовать безвозмездного устранения таких недостатков.

2.Требовать соразмерного уменьшения арендной платы.

3.Требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.

4.Может удержать сумму расходов, вызванных устранением обнаруженных недостатков из арендной платы, но об этом надо предварительно уведомить арендодателя.

5.Требовать досрочного расторжения договора аренды.

Арендодатель может произвести замену ненадлежащего имущества другим аналогичным имуществом надлежащего состояния. Арендодатель вправе незамедлительно устранить обнаруженные недостатки.

- с согласия арендодателя сдавать арендуемое имущество в субаренду, т.е. в поднаем.

- с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, т.е. имеет место перенаем.

- предоставлять арендуемое имущество в безвозмездное пользование другому лицу.

- отдавать арендные права в залог.

- вносить арендные права в уставной фонд и в качестве паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. Во всех случаях, кроме перенайма, ответчиком перед арендодателем остается арендатор. В случае перенайма прежний арендатор выбывает à всю ответственность несет новый арендатор.

По истечении срока договора аренды арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, но оно возникает, если: а) арендатор выполнял обязанности по предыдущему договору надлежащим образом, б) законодательство не лишило его такого права, в) если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор хочет использовать свое преимущественное право, то он должен сообщить об этом арендодателю письменно в установленный срок. Если договор аренды не предусматривает такой срок, то сообщать надо в разумный срок до окончания договора аренды. Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор:

1.Вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды.

2.Вправе требовать возмещения причиненных ему отказом в заключении договора убытков. Если в течение года договор аренды не заключен, то арендатор вправе требовать только возмещения причиненных отказом убытков. Если срок договора аренды истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом и не встречает возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Прекращение договора аренды происходит:

- при истечении срока аренды (если арендатор возвратит имущество и(или) арендодатель потребует возврата вещи);

- истечение срока предупреждения о расторжении договора аренды, если он был заключен на неопределённый срок;

- расторжение договора аренды досрочно в судебном порядке по требованию одной из сторон вследствие существенного нарушения условий договора (порча имущества, систематическое невнесение арендной платы и пр.)

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 597 Гражданского кодекса Республики Беларусь)

Прокатное имущество используется только для потребительских целей.

Предмет договора проката -только движимое имущество.

Срок договора проката -определяется арендодателем, но не более 1 года.

Форма договора проката -только письменная.

Договор аренды транспортных средств
Аренда транспортного средства с экипажем	Аренда транспортного средства без экипажа
Предоставляются ещё и услуги управления и технической эксплуатации транспортного средства	Без предоставления услуг управления и технической эксплуатации транспортного средства

Признаки договора:

1.Двусторонний.

2.Консенсуальный.

3.Возмездный.

Предмет договора -транспортное средство.

Стороны договора -арендодатель и арендатор.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны)

Договору аренды здания или сооружения – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 621Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Предмет договора - недвижимое имущество: здания (жилые дома и нежилые здания), сооружения (мосты, трубопроводы, стадионы).

Форма договора - письменная (составление одного документа); договор, заключаемый более чем на 1 год требует государственной регистрации, к договору должны прилагаться план здания (сооружения), план земельного участка.

По договору аренды предприятия одна сторона – арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.

Форма договора - письменная (составление одного документа). Подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Стороны договора - только субъекты предпринимательской деятельности

Предмет договора - предприятие как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 2 ст. 132 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (п. 1 ст. 636 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Виды лизинга:

1. Финансовый – срок аренды передаваемого имущества близок к сроку службы такого имущества.

2. Оперативный – лизингополучатель возвращает лизингодателю объект лизинга, после чего он сможет снова сдаваться в лизинг.

3. Чистый – все расходы по обслуживанию имущества принимает на себя лизингополучатель.

4. Полный все расходы по обслуживанию имущества принимает на себя лизингодатель.

Предмет договора -любые не потребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Объект лизинга: любое имущество, кроме неимущественных прав.

Вопросы для самопроверки:

1.Охарактеризуйте понятие договор аренды.

2.Охарактеризуйте признаки договора аренды.

3.Охарактеризуйте субъектов договора аренды.

Литература:

1.Конституция Республики Беларусь от 15 марта 1994 г. (с измен. и дополн., принятыми на республиканских референдумах 24 нояб. 1996 г. и 17 окт. 2004 г.)

2.Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 дек. 1998 г. (с изм. и доп.);

3.Вабищевич С.С. ,Маньковский И.А Хозяйственное право -4-е изд., изм. и доп. – Минск: Молодежное, 2010.– 304 с.