Пример инвестирования в ПИФы

Деньгам по-пустому лежать не надлежит.

Александр Суворов

Управляющим компаниям не разрешается гарантировать какую-либо доходность, но в любом случае

можно попытаться спрогнозировать некоторые варианты.

Если придерживаться сбалансированной стратегии, то вполне вероятно получать доход 20% в год на вложенные средства.

Посмотрим на графике, какие суммы будут через 10, 20 и 30 лет, если инвестировать по 50, 100 или 200 долларов в ПИФы ежемесячно.

Эти же результаты представлены в таблице:

Накопления через различные промежутки времени. Очень важным моментом перед началом обращения к тем или иным финансовым инструментам является их анализ и выяснение своих финансовых целей. Важно разобраться со своим денежным потоком и разработать свою стратегию инвестирования. За этим необходимо обратиться к специалистам.

Недвижимость — старейшая форма вложений

Осуществление творческого замысла в экономике подтверждается прибылью.

Владимир Микугиевич

В 1626 году Петер Минневит с несколькими товарищами высадился на полуострове, расположенном на северном побережье Северной Америки. Они хотели обосноваться на этом острове. Это место населяло одно

из племен индейцев манхатто. Для того чтобы избежать возможных конфликтов и создать нормальные правовые отношения, Минневит стал договариваться с индейцами о покупке полуострова. Индейцы, видимо, имели не очень хорошее образование в области оценки недвижимости и согласились продать полуостров за безделушки, которые стоили всего 25 долларов. Таким образом Петер и его товарищи стали владельцами пустынного полуострова длинной в 25 километров. Сейчас, спустя три с половиной столетия, это место называется Манхэттеном, и его стоимость в денежном эквиваленте выражается астрономической суммой.

Этот случай описывает довольно редкую ситуацию, но факт остается фактом.

Сегодня Манхэттен — одно из самых привлекательных мест в США. Земельные участки здесь интенсивно используются для постройки небоскребов и сдачи их внаем. Спрос рождают в основном предприниматели, которые строят помещения под свои собственные цели или для сдачи в аренду. В связи с тем что спрос несколько превышает предложение, цены постоянно растут.

История показывает, что объекты недвижимости при выгодном месторасположении, по меньшей мере, всегда сохранят свою стоимость, а в основном стоимость их возрастает.

В России приблизительно 80% жилья строится за счет привлечения средств частных лиц.

Многие люди опробовали на себе форму приобретения недвижимости, называемой долевым участием в строительстве. Кто-то — для приобретения квартир в личное пользование, кто-то — с целью последующей продажи.

Суть долевого участия в строительстве состоит в том, что привлекаются деньги людей (частных инвесторов) еще на начальном этапе строительства. После окончания строительства и сдачи готовой недвижимости в эксплуатацию величина вложенных средств потенциально возрастает, и при фиксации прибыли (продаже недвижимости) можно получить прибыль от 20 до 40%, в зависимости от назначения сооружения. Таким образом, у людей существует возможность:

— приобрести жилье для себя по цене ниже рыночной и частично в рассрочку;

— вложить деньги в недвижимость с целью последующей ее продажи и получения прибыли.

До 1 апреля 2005 года такая схема приобретения недвижимости считалась довольно рискованной, потому что не существовало четкого закона, определяющего данную процедуру. Известны случаи недобросовестного поведения со стороны застройщиков.

Подобные недоразумения не происходили с зарекомендовавшими себя компаниями, но поскольку информации о рынке недвижимости довольно мало, обычному человеку собрать ее и проанализировать стоит довольно больших сил и времени.

С 1 апреля 2005 года вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости».

До этого момента не существовало никаких законов либо постановлений, защищающих права участников долевого строительства и определяющих их отношения. Деньги дольщиков привлекались посредством договоров, которые заключались на основании статьи Гражданского кодекса.

До этого момента правила игры диктовали застройщики. А бесправные, с юридической точки зрения, дольщики (собственники будущих квартир) шли на риск, стремясь купить квартиру дешевле или получить прибыль, перепродав ее после окончания строительства.

В настоящем законе довольно резко регулируются некоторые моменты, которые делают защиту дольщика вполне приемлемой.

Эксперты предполагают, что вследствие вступления этого закона в силу с рынка могут уйти много мелких застройщиков. А в связи с возложением на банки равной ответственности с застройщиками, банки могут поднять проценты по кредитам, что в конечном итоге выльется в повышение цен на недвижимость.

В любом случае недвижимость в России будет расти в цене, тем более в Москве. Если взять стоимость квадратного метра в других бизнес-столицах мира, то она колеблется от 5000 долларов до 10 000 долларов. Соответственно, и цена московского метра будет потихоньку подтягиваться к цене остальных бизнес-столиц.

Точно так же, как и на фондовом рынке, самостоятельные операции с ценными бумагами носят сложный характер, на рынке недвижимости самостоятельное инвестирование с целью получения прибыли немного осложнено:

— дефицитом информации;

— большой суммой вложений;

— необходимостью специальных знаний.

В связи с этим обретают все большую популярность Паевые инвестиционные фонды недвижимости. Первые закрытые фонды недвижимости в России появились в 2003 году, после выхода постановления Федеральной комиссии по ценным бумагам, регламентирующего их работу.

По прогнозам специалистов, в ближайшее время этот сектор рынка будет динамично развиваться, поскольку колебания цен на недвижимость совершен-

но не такие, как колебания стоимости ценных бумаг на бирже.

ПИФы недвижимости станут наиболее популярным инструментом коллективных инвестиций. Это благоприятно скажется на проведении пенсионной реформы и развитии программ ипотечного кредитования.

Инвестиционный пай фонда, который выкупает вкладчик, —• это ценная именная бумага, которая удостоверяет право ее владельца на долю в имуществе фонда. Между пайщиками не существует никаких различий. Различия существуют только в количестве принадлежащих им паев, а также в сроке владения ими. Учет прав пайщиков осуществляется в реестре владельцев паев. Каждый день управляющая компания рассчитывает стоимость одного пая, которая равна общей стоимости чистых активов паевого фонда, деленной на количество инвестиционных паев фонда, принадлежащих инвесторам.

Можно отметить несколько преимуществ ПИФов недвижимости по сравнению с самостоятельным вложением денег и относительно ПИФов акций:

— прозрачность системы и современное законодательное регулирование;

— инвестированием денежных средств занимаются специалисты;

— вложение денег пайщиков одновременно в несколько различных проектов (диверсификация);

— ПИФы недвижимости более надежны, хоть и менее доходны, чем ПИФы акций, которые предполагают большие прибыли наряду с высокими рисками.

Что касается ПИФов недвижимости, то все они закрытые. Закрытые ПИФы дают возможность вкладчикам приобретать и погашать паи исключительно в

момент открытия и закрытия фонда. С самого начала закрытые фонды были рассчитаны на рискованные проекты и не предполагали участия большого количества вкладчиков. Но последнее время довольно много закрытых фондов предлагают паи частным лицам.

В связи с тем что инвесторы всегда находятся в поисках новых способов получения прибыли, в последнее время самым актуальным направлением развития закрытых фондов стали инвестиции в недвижимость. После того как будут собраны средства, необходимые для начала строительства или покупки объекта, фонд закрывается на срок от 1 года до 15 лет (в зависимости от выбранной стратегии). После окончания этого срока пайщикам выплачиваются вложенные деньги и прибыль, если таковая была получена. По договору вы не можете погасить пай в неустановленные сроки.

В связи с молодостью данных ПИФов на сегодняшний день только единицы продают паи частным лицам. И стоимость пая, как правило, намного больше, чем стоимость пая в открытых фондах ценных бумаг.

Разновидностей фондов недвижимости всего три:

— девелоперские;

— рентные;

— спекулятивные.

Девелоперские фонды создаются для финансирования перспективных проектов. Они занимаются постройкой объектов жилой или коммерческой недвижимости, а также получают прибыль от продажи готовых зданий и квартир. Доходность их может составлять более 30% годовых.

Рентные фонды занимаются управлением недвижимостью. Они приобретают готовый объект и получают доход от сдачи его в аренду. Это более консервативный вариант и более безопасный, потому что исключает риски, связанные со строительством. Доходность их приблизительно 20% годовых.

Спекулятивные фонды. Эти фонды, как правило, занимаются скупкой недвижимости на срочном рынке и реализацией этой недвижимости по рыночной цене. Эти фонды могут давать доходность и 40% годовых.

Не секрет, что существуют начальная (инвестиционная) и конечная (рыночная) стоимость готового объекта. Эти стоимости отличаются в два, а иногда и в три раза. В целом, цены на бизнес-недвижимость, жилье и землю растут еще и во времени.

Также на рынке недвижимости существуют эксклюзивные предложения от управляющих компаний, дающих фиксированный доход 22% годовых в рублях и 19% в валюте. Минимальная сумма вложений при таком хорошем проценте составляет 100 000 рублей.