Методы, применяемые для оценки недвижимости
В составе доходного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяются два метода: ü метод дисконтирования денежных потоков ü метод прямой капитализации доходов В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям: - возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора); - тип, качество, обширность информации, на основе которой проводится анализ; - способность учитывать конкурентные колебания; - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность). В составе сравнительного подхода при оценке недвижимости обычно применяют: ü метод рынка капитала ü метод сделок ü метод отраслевых коэффициентов В составе затратного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяют: ü метод чистых активов ü метод ликвидационной стоимости Метод капитализации доходов используется, если: v потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; v потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид: или где С – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.); RK - Коэффициент капитализации (%)
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия: q нестабильность потоков доходов; q если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства. Основные проблемы данного метода. 1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т. е в ближайшем будущем, не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. 2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: 1) Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании; 2) Расчет ставки капитализации; 3) Определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации. Расчет ожидаемого ЧОД. Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода: § ПВД – потенциальный валовой доход; § ДВД – действительный валовой доход; § ЧОД – чистый операционный доход; § ДП – денежные поступления до уплаты налогов. Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки. рассчитывается по формуле:
ПВД = S x Cа;
где S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. метр. Cа - арендная ставка за один кв. метр.
Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д. Арендные ставки бывают: · контрактными ( определяемыми договором об аренде); · рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе). Рыночная арендная ставка[8] представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам собственник (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендное соглашение с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы: · с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности); · с переменной арендной ставкой ( пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции); · с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества). Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы[9]. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии такой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. т. е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд):
Кнд = Дп х Тс / Na ;
где Дп – доля единиц объекта недвижимости, в котором в течение года перезаключаются договора; Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна; Nа – число арендных периодов в году.
Коэффициент загрузки Кзагрузки = 1 – Кнд , желательно поддерживать на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не практически не зависит от уровня загрузки.
Коэффициент потерь при сборе платежей:
Потери при сборе арендных платежей (ПА) Кп = ------------------------------------------------ ; ПВД
Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины ДВД: Па + Пнд Кндп = -------------------- ; ПВД
где Кнд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей; Па – потери при сборе арендной платы; Пнд – потери от недоиспользования площадей;
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).
ЧОД = ДВД – ОР ;
Операционные расходы, это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.[10] Операционные расходы подразделяются на: Ø условно-постоянные (не зависимые от степени загрузки) - налог на имущество; - страховые взносы (платежи по страхованию имущества); - заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее. Ø условно-переменные расходы (зависимые от эксплуатационной загрузки недвижимости) - коммунальные; - на содержание территории; - на текущие ремонтные работы; - заработная плата обслуживающего персонала; - налоги на заработную плату; - расходы по обеспечению безопасности; - расходы на управление ( обычно в процентах от ДВД) Ø расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых улучшений) - кровля - покрытие пола - санитарно-техническое оборудование - электроарматура и т.п.
Популярное: Как построить свою речь (словесное оформление):
При подготовке публичного выступления перед оратором возникает вопрос, как лучше словесно оформить свою... Генезис конфликтологии как науки в древней Греции: Для уяснения предыстории конфликтологии существенное значение имеет обращение к античной... Модели организации как закрытой, открытой, частично открытой системы: Закрытая система имеет жесткие фиксированные границы, ее действия относительно независимы... Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (219)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |