Вопрос 2 Залоговые операции и ипотека

В хозяйственной практике широко распространены залоговые операции. В основе залоговых операций лежат следующие положения:

1. Залоговое право на имущество переходит вместе с ним к любому новому приобретателю данного имущества.

2. Гарантией выполнения требования кредитора-залогодержателя является только определенное имущество должника.

3. Кредитор-залогодержатель обладает правом в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

4. Залог допускается в отношении как движимого, так и недвижимого имущества (ипотека). Предметом залога могут быть также имущественные права.

Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятием, предусмотренным законом, Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Это означает, что договор о залоге не носит самостоятельный характер, поскольку залог - способ обеспечения обязательства. Поэтому нельзя заключить такой договор вне связи с другим договором, исполнение которого он обеспечивает. За договором о залоге всегда должен стоять другой договор. Это требование призвано защищать интересы кредитора от недобросовестных должников. Например, должник, сговорившись с кем-то, заключил с ним договор о залоге и тем самым вывел свое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Кроме того, договор, обязательства по которому обеспечиваются залогом, должен быть не фиктивным, заключенным для того, чтобы обойти требования других кредиторов, а действительным, оформленным для осуществления предпринимательской деятельности. В случае возникновения спора другие кредиторы вправе (доказав, что договором о залоге не обеспечивалось действительно существующее требование) лишить фиктивного кредитора права на преимущественное удовлетворение его требований.

Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также те, залог которых запрещен законом.

Залог может устанавливаться в отношении требований, которые возникают в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения залогом этих требований.

Должник может заложить одно и то же имущество одновременно нескольким кредиторам. Это возможно по следующим причинам. Во-первых, стоимость заложенного имущества обычно выше стоимости требований. Эта разница и принимается во внимание пр^и последующем залоге. Во-вторых, должник рассчитывает выполнить обязательства перед первым кредитором до того, как наступит срок исполнения обязательств перед другими кредиторами. Однако здесь существуют определенные ограничения. Прежде всего первый залогодержатель может в договоре запретить последующие залоги. Кроме того, при наличии нескольких залогодержателей появляется очередность удовлетворения их требования, поэтому залогодержатель обязан предупредить кредитора, что передаваемое в залог имущество уже заложено. Предмет залога может быть заменен. Эта замена допускается только с согласия залогодержателя.

Договор о залоге должен совершаться в письменной форме. Существуют два вида залогов: залог с оставлением имущества у залогодателя и залог с передачей заложенного имущества (вещи) залогодержателя (заклад). Наиболее распространенным является залог с оставлением имущества у залогодателя, так как он позволяет залогодателям продолжать вести предпринимательскую деятельность, используя и заложенное имущество. Заклад представляет собой залог с передачей заложенного имущества залогодержателю. Заклад может иметь самые разнообразные формы

Формой заклада можно считать также передачу ценных бумаг (акции, облигации, депозитные сертификаты, векселя, чеки и др.), являющихся предметом залога, в депозит нотариальной конторы или банка. До тех пор, пока обязательство не будет исполнено, ценные бумаги будут находиться у хранителя. В случае неисполнения обязательства на них будет обращено взыскание. По соглашению залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог).

Залог недвижимого имущества (недвижимости) для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику называется ипотекой. Недвижимость —- это земельный участок, строение и сооружение, которые настолько прочно связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба. Залог предприятия также является ипотекой. Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной к спекулятивной сделке с недвижимостью, концентрации земли в руках владельца, выведению земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышения цен.

Договор об ипотеке должен быть нотариально заверен. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия (строения, здания, сооружения или иного объекта). Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды, оборотные средства и иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять все меры по оздоровлению финансового положения предприятия, вплоть до обращения взыскания на него, т. е. оно может быть продано с аукциона как единичный комплекс.